Tribunal judiciaire, pcp jtj proxi fond, 18 juin 2026 — n° 24/02778

EXPOSE DU LITIGE M. [C] [A], décédé le 20 juin 2013, était propriétaire des lots n°106 et 112 dans l'immeuble situé [Adresse 5], soumis au régime de la copropriété. Mme [I] [A], Mme [D] [A] et Mme [W] [A] venant à sa succession, en sont désormais propriétaires, Mme [I] [A] et Mme [W] [A] à hauteur d'1/6è chacune et Mme [D] [A] à hauteur des 2/3. Par actes de commissaire de justice des 2 et 3 mai 2024 le syndicat des copropriétaires dudit immeuble, représenté par son syndic la société N&H IMMOBILIER, a assigné Mme [I] [A], représentée par son tuteur Mme [L] [Z], Mme [D] [A] et Mme [W] [A] devant le tribunal judiciaire de Paris afin d'obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - 4545,25 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er avril 2024, - 2500 euros à titre de dommages et intérêts, - 3000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris les frais exposés pour recouvrer la créance dont distraction au profit de Me NICOLAI. Appelée à l'audience du 20 septembre 2024, l'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois à la demande des parties pour être retenue à l'audience du 2 avril 2026. A l'audience le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement et signifiées à Mme [W] [A] le 5 janvier 2026, demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : A titre principal : la condamnation solidaire des défenderesses au paiement des sommes suivantes : - 8912,62 euros au titre des charges de copropriété dues au 4è trimestre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 15 février 2024, - 1000 euros à titre de dommages et intérêts, - 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris les frais exposés pour recouvrer la créance dont distraction au profit de Me NICOLAI, A titre subsidiaire : la condamnation des défenderesses au paiement des sommes suivantes avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 15 février 2024 : - au titre des charges de copropriété dues au 4è trimestre 2025 inclus, : Mme [I] [A] et Mme [W] [A] : 1485,44 euros chacune, Mme [D] [A] : 5941,75 euros, - à titre de dommages et intérêts : Mme [I] [A] et Mme [W] [A] : 167 euros chacune, Mme [D] [A] : 666 euros, - au titre de l'article 700 du code de procédure civile : Mme [I] [A] et Mme [W] [A] : 500 euros chacune, Mme [D] [A] : 2000 euros. Mme [I] [A] et Mme [D] [A], représentées par leur conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement demandent : - Débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes à leur égard - Condamner Mme [W] [A] à régler la totalité des sommes dues, - Réserver les dépens, - En tout état de cause et subsidiairement : elles s'en remettent au tribunal quant à la vente aux enchères des lots. En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation du syndicat des copropriétaires pour l'exposé de ses différents moyens. Bien que régulièrement assignée à étude, Mme [W] [A] n'a pas comparu. La décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe. En cours de délibéré, il a été demandé au syndicat des copropriétaires, par message RPVA adressé à son conseil, de produire la pièce n°13 figurant à son bordereau de pièces et ce pour le 5 juin 2026 au plus tard. Le syndicat des copropriétaires n'a pas répondu.

MOTIVATION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux Aux termes des alinéas 1 et 2 de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l'article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité. L'article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic. En application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. En l'espèce, à l'appui de sa demande le syndicat des copropriétaires a produit : - le relevé de propriété, l'acte de notoriété établi par notaire après le décès de M. [C] [A], - l'extrait du grand livre du 1er octobre 2022 au 19 avril 2024 - un décompte pour la période du 1er octobre 2022 au 1er juillet 2025, appel " provisions charges communes 3tr 2025 inclus " - les appels de fonds des années 2022 à 2025, - les comptes de propriété des années 2021, 2022, - les procès-verbaux d'assemblée générale du 21 janvier 2021, 3 mai 2023, 17 mars 2026, - Le contrat de syndic. Il ressort de l'ensemble de ces éléments que la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de 7647,08 soustraction faite des frais de recouvrement qui ne relèvent pas des charges et travaux (mises en demeure, assignation, frais du syndic). S'agissant du paiement de charges de copropriété, la demande de Mmes [I] et [D] [A] tendant à ce que seule Mme [W] [A] y soit condamnée est irrecevable sur le fondement de l'article 16 du code de procédure civile, les défenderesses n'ayant pas signifié leurs conclusions à cette dernière. Il y a lieu de rappeler que l'obligation au paiement d'une somme d'argent est en principe divisible et qu'en application de l'article 1310 du code civil la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale, soit conventionnelle. En cas d'indivision en particulier, les copropriétaires d'un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s'acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l'indivision, sauf au syndicat des copropriétaires de justifier de l'existence d'une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires n'a pas produit le règlement de copropriété et ne justifie donc pas de l'existence d'une clause de solidarité de telle sorte que les défenderesses, copropriétaires indivis, doivent être condamnées à supporter la dette à hauteur de leur part et portion dans l'indivision. La somme portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation (des 2 et 3 mai 2024 et non du 15 février 2024) sur la somme de 4545,25 euros et à compter de la présente décision pour le surplus, en application des articles 36 et 64 du décret du 17 mars 1967. Sur la demande au titre des frais nécessaires Aux termes de l'article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne précise aucunement les frais dont il entend solliciter le remboursement sur le fondement de l'article 10-1 susvisé. Il convient de se reporter au décompte et aux frais exclus des charges. Il n'est pas justifié des mises en demeure des 26 mai 2023 et 5 décembre 2023. La mise en demeure par avocat du 15 février 2024 n'a pas été adressée au bon destinataire. Les frais d'assignation relèvent de l'article 700 du code de procédure civile. La nature des frais correspondant à " JD fact 10/12/24 dossier [A] " est indéterminée. Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande. Sur la demande de dommages-intérêts L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de la mauvaise foi - laquelle ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur - ni d'un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires.

PAR CES MOTIFS : Le Tribunal judiciaire, DECLARE irrecevable la demande de Mme [I] [A] et Mme [D] [A] tendant à ce que seule Mme [W] [A] soit condamnée au paiement des charges de copropriété ; CONDAMNE Mme [I] [A], Mme [D] [A] et Mme [W] [A] à payer, chacune à proportion de ses parts divises, au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] la somme de 7647,08 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés arrêtés au 1er juillet 2025, appel " provisions charges communes 3tr 2025 inclus ", avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 4545,25 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement et de sa demande de dommages et intérêts ; CONDAMNE in solidum Mme [I] [A], Mme [D] [A] et Mme [W] [A] aux dépens et rejette la demande au titre de l'article 699 du code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum Mme [I] [A], Mme [D] [A] et Mme [W] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] la somme de 1200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; La greffière La présidente Décision du 18 juin 2026 PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/02778 - N° Portalis 352J-W-B7I-C43OK