Tribunal judiciaire, pcp jtj proxi fond, 18 juin 2026 — n° 25/05000

EXPOSE DU LITIGE La SCI ADIMMO est propriétaire des lots n°20 et 33 dans l'immeuble situé [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété. Par acte de commissaire de justice du 3 septembre 2025 le syndicat des copropriétaires dudit immeuble, représenté par son syndic la société FONCIA AGENCE CENTRALE, a assigné la SCI ADIMMO devant le tribunal judiciaire de Paris afin d'obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - 8327,14 euros au titre des charges et frais de recouvrement impayés arrêtés au 11 août 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, - 1000 euros à titre de dommages-intérêts, - 1.5500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. A l'audience du 2 avril 2026 le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient ses demandes. En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation du syndicat des copropriétaires pour l'exposé de ses différents moyens. Bien que régulièrement assignée à personne morale, la SCI ADIMMO n'a pas comparu. La décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux Aux termes des alinéas 1 et 2 de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l'article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité. L'article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic. En application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. En l'espèce, à l'appui de sa demande le syndicat des copropriétaires a produit : - le relevé de propriété, l'extrait Kbis de la SCI ADIMMO - un relevé de compte pour la période du 31 décembre 2022 au 11 août 2025, - les appels de fonds des années 2023 et 2024, - les régularisations de charges pour la période du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2023, - les procès-verbaux d'assemblée générale des 13 septembre 2021, 14 juin 2022, 26 juin 2023, 4 juin 2024, - le contrat de syndic. Il ressort de l'ensemble de ces éléments que la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de 7715,09 euros, soustraction faite des frais de recouvrement qui ne relèvent pas des charges et travaux. La SCI ADIMMO sera en conséquence condamnée à payer la somme de 7715,09 euros au syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété et travaux impayés arrêtés au 11 août 2025. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation en application des articles 36 et 64 du décret du 17 mars 1967. Sur la demande au titre des frais nécessaires Aux termes de l'article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 612,06 euros selon le tableau inséré à l'assignation. Il n'est pas justifié des mises en demeure des 5 février 2024 et 8 août 2025 de sorte que leur coût sera écarté de même que celui par voie de conséquence de la relance du 28 février 2024. En outre, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le syndic aurait accompli des diligences précises, inhabituelles et exceptionnelles sortant de sa gestion courante, de sorte que les frais de transmission du dossier au commissaire de justice seront écartés. Enfin les intérêts de retard ne relèvent pas des frais nécessaires au recouvrement. Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande. Sur la demande de dommages-intérêts L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de la mauvaise foi - laquelle ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur - ni d'un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Il y a lieu en conséquence de rejeter sa demande de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires En application de l'article 696 du code de procédure civile la SCI ADIMMO qui succombe à la cause sera condamnée aux dépens. Elle sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS : Le Tribunal judiciaire, CONDAMNE la SCI ADIMMO à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] la somme de 7715,09 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés arrêtés au 11 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 3 septembre 2025 ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement et de sa demande de dommages et intérêts ; CONDAMNE la SCI ADIMMO aux dépens ; CONDAMNE la SCI ADIMMO à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble situé [Adresse 4] la somme de 1200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; La greffière La présidente