Tribunal judiciaire, pcp jtj proxi fond, 19 juin 2026 — n° 25/04828

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE M. [R] [A] est propriétaire des lots n° 2045, n° 4321 et n° 4657, correspondant à un appartement du quatrième étage du bâtiment C-D, ainsi qu'à une cave et à une place de parking au sein d'un immeuble sis [Adresse 5] soumis au régime de la copropriété. Par acte de commissaire de justice en date du 22 juillet 2025, remis à l'étude, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES PRINCIPAL DE L'IMMEUBLE SITUE [Adresse 1] ET [Adresse 6] a fait assigner Monsieur [R] [A] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - 3869,34 euros au titre des charges de copropriété impayées au 10 juillet 2025 ; - 287,44 euros au titre de charges pour travaux du 25 juin 2024 au 1er juillet 2025 ; - 91,29 euros au titre des arriérés de charges " fonds travaux ALUR " impayées au 10 juillet 2025 ; - 883,29 euros au titre des frais engagés au visa de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; Ces sommes étant assorties des intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2024, date de la sommation de payer sur la somme de 2320,77 euros et à compter de l'assignation du 22 juillet 2025 pour le surplus ; - 1500 euros à titre de dommages et intérêts ; - 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 20 février 2026 à laquelle SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES PRINCIPAL DE L'IMMEUBLE SITUE [Adresse 1] ET [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la SAS [M] et représenté par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes dans les termes de son acte introductif d'instance. Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile. Bien que régulièrement assigné à l'étude du commissaire de justice, Monsieur [R] [A] ne comparait pas et n'est pas représenté. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire. Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 30 avril 2026 par mise à disposition au greffe, délibéré prorogé au 05 juin 2026 puis au 19 juin 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que " Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ". L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. À ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. L'article 14.2.II de la loi du 10 juillet 2025 dispose qu'un " fonds de travaux ALUR " doit être créé et alimenté par des appels annuels de cotisation. Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l'assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. Ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1. Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité. Il appartient, en outre, à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver, conformément à l'article 1353 du code civil. En l'espèce le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES PRINCIPAL DE L'IMMEUBLE SITUE [Adresse 1] ET [Adresse 6] justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats : - le relevé de propriété pour les lots n° 2045, n°4321 et n°4657 (matrice cadastrale) ; - un relevé de compte individuel pour la période du 1er avril 2024 au 10 juillet 2025 ; - les appels de fonds pour la période susvisée correspondant aux charges communes générales, aux charges de chauffage et d'eau du lot n° 2045, aux charges propres à la cave (lot n° 4321) et à la place de parking (lot n° 4657) ; - le contrat de syndic ; - trois mises en demeure, sans preuve d'envoi de celles-ci, et une sommation de payer signifiée par acte de commissaire de justice du 28 février 2025, remise à étude ; - les procès-verbaux des assemblées générales annuelles en date des 25 juin 2024 et 17 juin 2025 ayant régulièrement approuvé les comptes, voté les budgets prévisionnels et voté les travaux mentionnés sur le décompte des charges du 25 juin 2024 au 1er juillet 2025; - l'attestation de non recours contre les assemblées générales de 2021, 2022, 2023 et 2024. Il ressort du décompte produit arrêté au 10 juillet 2025 que le compte de copropriétaires de Monsieur [R] [A] était débiteur à cette date de la somme de 3869,34 euros au titre des charges impayées du 1er avril 2024 au 1er juillet 2025, appel de charges du 3e trimestre 2025 inclus, de la somme de 287,44 euros au titre des arriérés de provisions pour travaux du 25 juin 2024 au 1er juillet 2025 et de la somme de 91,29 euros pour les cotisations du " fonds de travaux ALUR ", cotisation du 3e trimestre 2025 incluse. Monsieur [R] [A], ni comparant ni représenté, n'apporte aucun élément de nature à remettre en cause le principe et l'exigibilité de cette dette. Par conséquent, Monsieur [R] [A] sera condamné à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES PRINCIPAL DE L'IMMEUBLE SITUE [Adresse 7] ces différentes sommes, qui porteront intérêt au taux légal à compter de la présente décision, faute, pour la sommation de payer du 28 février 2025 de distinguer entre les différentes sommes réclamées. Sur les frais de recouvrement Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Par " frais nécessaires " au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Il convient, à ce titre, de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d'administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l'objet d'une facturation distincte.

PAR CES MOTIFS Le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE Monsieur [R] [A] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES PRINCIPAL DE L'IMMEUBLE SITUE [Adresse 1] ET [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la SAS [M], la somme de 4156,78 euros au titre des charges générales et provisions pour travaux impayées pour la période du 1er avril 2024 au 10 juillet 2025, appels provisionnels du 3e trimestre inclus, suivant décompte arrêté au 10 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement pour le surplus ; CONDAMNE Monsieur [R] [A] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES PRINCIPAL DE L'IMMEUBLE SITUE [Adresse 1] ET [Adresse 6] , représenté par son syndic en exercice la SAS [M], la somme de 91,29 euros au titre des cotisation " fonds de travaux ALUR " impayées pour la période du 1er avril 2024 au 10 juillet 2025, appels provisionnels du 3e trimestre 2025 inclus, suivant décompte arrêté au 10 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; CONDAMNE Monsieur [R] [A] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES PRINCIPAL DE L'IMMEUBLE SITUE [Adresse 1] ET [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la SAS [M], la somme de 282,87 euros au titre des frais de recouvrement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; DÉBOUTE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES PRINCIPAL DE L'IMMEUBLE SITUE [Adresse 7], représenté par son syndic la SAS [M], de sa demande en paiement formulée au titre des dommages et intérêts ; CONDAMNE Monsieur [R] [A] au paiement des entiers dépens de la présente instance ; CONDAMNE Monsieur [R] [A] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES PRINCIPAL DE L'IMMEUBLE SITUE [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice le SAS [M], la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. La greffière La juge