Tribunal judiciaire, civil_ex-ti, 19 juin 2026 — n° 25/04312

EXPOSE DU LITIGE Monsieur [C] [B] est propriétaire d’un lot n° 113 et d’une cave n° 5 au sein de la résidence « [Adresse 5] », sis [Adresse 6] à [Localité 5]. Le 12 septembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 5]", représenté par son syndic, a donné assignation à M. [C] [B] devant le Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir condamner M. [B] à régler des charges de copropriété impayées. A l’audience de renvoi du 1er avril 2026, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 5]", représenté par son Conseil, Juger recevable et bien fondée l'action engagée par le syndicat des copropriétaires ;Juger que Monsieur [C] [B] a manqué à son obligation légale et contractuelle d'avoir à régler ses charges de copropriété échues, ainsi que ses appels de fonds provisionnels et ses appels fonds travauxJuger que la créance dont se prévaut le syndicat des copropriétaires est certaine, liquide et exigible;En conséquence, débouter Monsieur [C] [B] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;Condamner Monsieur [C] [B] à régler au Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » une première somme de 1.089,50 € en principal, correspondant aux charges de copropriété impayées arrêtées au 9 décembre 2025 ;Condamner Monsieur [C] [B] à régler au Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » une seconde somme de 909,50 € T.T.C correspondant aux frais de poursuites rendus nécessaires ;Assortir ces condamnations de l'intérêt au taux légal à compter de la date de mise en demeure ;Juger que le jugement à intervenir sera exécutoire de plein droit ;Condamner Monsieur [C] [B] à régler au Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » la somme de 2.500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;Condamner Monsieur [C] [B] aux entiers dépens d'instance ;Juger que les frais d'exécution forcée resteront à la charge exclusive du copropriétaire défaillant, conformément aux dispositions de l'article L. 111-8 du Code des procédures civiles d'exécution. Il soutient que l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 impose un formalisme spécifique uniquement dans le cadre d’une procédure accélérée au fond devant le Président du Tribunal judiciaire, permettant un recouvrement accéléré des charges de copropriété; qu’en l’espèce, l’assignation a été engagée devant le Tribunal judiciaire de Tours selon le régime de droit commun, qui ne subordonne pas l’action à l’envoi préalable d’une mise en demeure respectant ce formalisme. Il souligne que la créance est exigible ; qu’opposer une exception d’inexécution est exclue pour refuser le paiement des charges de copropriété ; que toute décision prise par une assemblée de copropriétaires à la majorité s’impose immédiatement aux copropriétaires et a force exécutoire tant qu’elle n’ont pas été annulées par un Tribunal ; que les charges qui ont été votées en assemblée générale sont dues par M. [C] [B], indépendamment du retard ou de la non-exécution des travaux ou prestations financés. Il ajoute que l’absence de paiement, malgré les multiples rappels et l’engagement de la procédure, constitue une carence fautive manifestement préjudiciable aux finances de la copropriété. Il affirme que la loi du 10juillet 1965 précise que l’ensemble des frais nécessaires au recouvrement des charges exposées par le syndicat des copropriétaires doit être mis à la charge du copropriétaire. M.

MOTIFS DE LA DÉCISION      1- Sur l'irrecevabilité des demandes du syndicat des coproprietaires Vu l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965; Cet article impose un formalisme particulier de la mise en demeure condition de recevabilité d’une action en procédure accélérée au fond devant le Président du Tribunal judiciaire de Tours. Le moyen d’irrecevabilité à ce titre sera rejeté et ce d’autant que cette prétention n’était pas reprise dans le dispositif des conclusions du défendeur. 2 - Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 de la Loi. A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 5]" verse aux débats : - le titre de propriété du bien litigieux ; - le contrat de syndic à effet du 1er juillet 2023 au 31 mars 2026 ; - le procès-verbal d'assemblée générale du 09 janvier 2025 qui approuve notamment les comptes de l'exercice du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 qui modifie le budget prévisionnel de l'exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l'exercice suivant; - le procès-verbal antérieur d'assemblée générale des copropriétaires qui approuve notamment les comptes de l'exercice du n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l'exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l'exercice n+1 ; - les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée. - l'extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 26 mars 2026 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant : Charges sollicitées 1 056,51 Frais/diligences sollicitées 866,94 Autre- relevant article 700 43,00 Autre- Intérêts et frais de rejet prélèvement 32,99 (29,99+3) TOTAL 1 999,44 Les décisions prises par l’assemblée générale du 25 avril 2024 et du 09 janvier 2025, exécutoires, approuvant les budgets et les comptes sans faire l’objet d’une annulation judiciaire, sont par principe opposables à M. [C] [B]. Or, aucune action ayant abouti à une annulation d’une résolution portant sur le budget n’est justifiée par M. [C] [B]. Les charges et les fonds travaux découlant de décisions de ces assemblées lui sont donc opposables. Il ressort de l’ensemble de ces documents que M. [C] [B] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 26 mars 2026 à hauteur de la somme de 1.056,51€. Les différentes lettres de mise en demeure puis l'assignation n’ont pas permis une régularisation du solde. En application de l’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.Des intérêts de retard de 1,24 € ont été imputés mais faute de précision quant à leur calcul pour vérifier la date de début, cette somme ne peut être retenue. Les frais de diligence du syndic et de commandement de payer ( 700+126,94€ ) seront examinés au titre des frais de recouvrement comme les frais de 29,99 € d’impayé. Depuis le dernier décompte actualisé, M. [B] a réglé le 31 mars 2026 la somme de 1.026,52 €. Elle sera déduite en conséquence du solde arrêté au 26 mars 2026 ( 1.056,51 - 1.026,52 = 29,99 € ). M. [C] [B] sera en conséquence condamné à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 29,99 € au titre des charges et fonds de travaux échus au 26 mars 2026 en vertu des dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation. 3- Sur les frais de recouvrement sollicités L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissier de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant. Pour les frais non expressément visés par l'article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance. Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l'article 10 susvisé et de l'article 9 de l'annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 : - les frais de mise en demeure et de relance à condition qu'ils soient justifiés en procédure. - les droits et émoluments des actes d'huissier de justice qui ne relèvent pas des dépens. En l'espèce, s'agissant des frais de relance du 25 février 2025, sa réalité est justifiée à hauteur de la somme de 40 € T.T.C. S'agissant des frais de commissaire de justice sollicités (hors frais d'assignation qui relèvent des dépens), leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier à hauteur de la somme de 126,94 € (commandement de payer). En revanche, le fondement des frais de 29,99 € imputé à M. [C] [B] d’impayé n’est pas justifié. Cette somme sera rejetée. M. [C] [B] sera en conséquence tenu au paiement de la somme de 166,94€ augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation. 4- Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic Au regard de l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu'à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé. Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent également être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic. En l’état, le Syndicat des copropriétaires ne démontre pas avoir été subrogé dans les droits du syndic quant au recouvrement des honoraires de diligences exceptionnelles sollicitées et facturées par ce dernier contre M. [C] [B]. 5- Sur les mesures de fin de jugement Perdant partiellement le procès, M. [C] [B] sera tenu aux dépens. Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge du demandeur et du défendeur les frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par eux au titre de la présente instance. Il convient de dire n'y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS Statuant publiquement par jugement contradictoire en dernier ressort, Condamne M. [C] [B] à verser au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 5]": la somme de 29,99€ (VINGT-NEUF EUROS ET QUATRE-VINGT DIX NEUF CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 26 mars 2026 augmentées des intérêts au taux légal à compter du 20 février 2025 ; la somme de 166,94 € (CENT SOIXANTE-SIX EUROS QUATRE-VINGT-QUATORZE CENTIMES) au titre des frais de mise en demeure et frais d’huissier; Rejette le surplus des demandes formulées au titre des frais et diligences exceptionnelles ; Condamne M. [C] [B] aux dépens ; Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejette le surplus des demandes ; Ainsi jugé par mise à disposition de la décision au greffe. LE GREFFIER, Signé C. LEJEUNE LE PRÉSIDENT, Signé C. BELOUARD