Tribunal judiciaire, chambre 1 contentieux, 19 juin 2026 — n° 23/01057

EXPOSÉ DU LITIGE La société civile immobilière (ci-après SCI) MARLY JALOUVRE, dont le gérant est Madame [H] [P], est propriétaire d’un studio situé dans la copropriété LE [Adresse 5] sise [Adresse 6] au [Localité 1]. Madame [H] [P] est aussi propriétaire d’un autre bien, acquis en nom propre, également situé au sein de cette copropriété. Le syndic de la copropriété est la société ARAVIS AGENCE. *** Par acte introductif d’instance en date du 30 mars 2023, Madame [P] et la SCI MARLY JALOUVRE ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] devant le Tribunal judiciaire d’Annecy aux fins notamment de solliciter la nullité de la résolution 13.1 et 13.3. du procès-verbal de l’assemblée générale du 30 décembre 2022. *** Par ordonnance du 17 mai 2024, le juge de la mise en état a notamment constaté le désistement de l’instance d’incident du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à l’encontre de Madame [P] et de la société MARLY JALOUVRE. *** Dans leurs dernières conclusions, notifiées par RPVA le 08 janvier 2026, Madame [P] et la société MARLY JALOUVRE demandent au tribunal de : “ - DIRE ET JUGER recevable et bien fondé l’action des concluantes, En conséquence, - ORDONNER la nullité partielle de la résolution 13.1 adoptée lors de l’assemblée générale ordinaire du 30 décembre 2022 des copropriétaires de la copropriété de l’immeuble [Adresse 3], en ce qu’elle a porté sur l’approbation de la répartition modificative ; - ORDONNER, à titre subsidiaire, la nullité de la résolution 13.1 adoptée lors de l’assemblée générale ordinaire du 30 décembre 2022 des copropriétaires de la copropriété de l’immeuble [Adresse 3], en ce qu’elle a porté sur l’approbation de la répartition modificative ; - ORDONNER la nullité de la résolution 13.3 adoptée lors de l’assemblée générale ordinaire du 30 décembre 2022 des copropriétaires de la copropriété de l’immeuble [Adresse 3] ; En tout état de cause, - DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] [...] de toutes ses demandes, fins et prétentions ; - CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] [...] à payer à chacune des requérantes, la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; - CONDAMNER le même aux entiers dépens, avec recouvrement direct au profit de Maître Grégory SEAUMAIRE, avocat au barreau d’Annecy et ce en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et exempter les requérantes de la quote-part leur incombant en qualité de copropriétaire.” Dans ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 26 août 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de : “- REJETER l’ensemble des demandes fins et conclusions de Madame [H] [P] et la société MARLY JALOUVRE, - les CONDAMNER à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 3] la somme de 1 500 euros au visa des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.” En application de l’article 768 du code de procédure civile, les parties ont établi des conclusions récapitulatives de leurs moyens en fait et en droit au soutien de leurs prétentions et un bordereau annexe de leurs pièces justificatives versées aux débats auxquels il est renvoyé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens respectifs, par application des dispositions de l’article 455 du code précité. Après échanges des conclusions, l'ordonnance de clôture a été rendue le 13 mars 2025 avec clôture à cette date, et l'affaire a été fixée à l'audience de plaidoiries du 06 novembre 2025 et renvoyée à l'audience du 02 avril 2026. A l'issue des débats, les parties ont été avisées que la date du délibéré était fixée au 19 juin 2026 par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l'article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION I) Sur la recevabilité de l’action Selon les termes des dispositions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, “ Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.” En l’espèce, les demanderesses justifient de la réception du courrier recommandé portant notification du procès-verbal le 30 janvier 2023. L’acte introductif d’instance date du 30 mars 2023, soit l’action a été intentée dans le délai légal. Par conséquent, l’action engagée par Madame [P] et la SCI MARLY JALOUVRE sera déclarée recevable. II) Sur la demande de nullité de la résolution 13.1 Par application de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, il est constant que chaque résolution soumise à l’assemblée générale ne peut avoir qu’un seul objet. Néanmoins, une résolution peut comporter plusieurs questions si celles-ci sont indissociables comme formant un tout. *** En l’espèce, Madame [P] et la SCI MARLY JALOUVRE sollicitent la nullité partielle et à titre subsidiaire la nullité totale de la résolution 13.1, soutenant que la résolution 13.1 (et non la résolution 13) comporte deux objets dissociables, la vente des balcons et la modification des tantièmes et charges communes générales. Elles font également valoir que le document de répartition modificative n’était pas joint à la convocation. Le syndicat des copropriétaires soutient à la régularité de la résolution aux motifs que les questions sont indissociables. En l’occurrence, le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 décembre 2022 comporte en ses pages 9, 10 et 11, la résolution 13 qui est composée de trois questions votées distinctement. La résolution 13.1 litigieuse porte exclusivement sur les “ventes des balcons - terrasse”. Contrairement à ce qui est avancé par les demanderesses, d’une part, cette résolution 13.1 ne porte pas sur la modification des tantièmes (qui relève de la résolution 13.2) et d’autre part, alors qu’elles avaient la possibilité de voter de manière distincte à ces deux questions, les demanderesses ont voté “contre” à chacune de ces questions. Dès lors, l’allégation tenant à la contrainte de voter contre cette vente à cause des tantièmes n’est pas recevable. Les demanderesses étaient en effet en capacité de voter distinctement à chacune de ses résolutions, en ce que la résolution 13 était composée de plusieurs questions avec un vote distinct pour chacune des résolutions sous-divisées. Au surplus, la question des “ventes des balcons - terrasses” est indissociable de celle de la modification des tantièmes et charges communes générales en ce qu’il s’agit d’une régularisation du fait même de ces ventes, qui de surcroît, ont été cédées pour un montant modique et symbolique aux fins “de faciliter la conclusions des litiges” concernant notamment Madame [P] et la SCI MARLY JALOUVRE. S’agissant ensuite de la production du document portant sur la répartition modificative, il apparaît clairement que les demanderesses se contredisent dans leurs écritures, en ce qu’elles ont pu affirmer que celui-ci était bien annexé (cf. acte introductif d’instance). Au surplus, les demanderesses ne sollicitent pas la nullité de la résolution 13.2 qui concerne la modification des tantièmes mais de la 13.1 qui concerne les ventes des balcons. Dès lors, même si le document susvisé n’était pas joint au procès-verbal, cela n’a pas de liens avec la résolution 13.1. De surcroît, la résolution 13.2 a été rejetée. Dès lors, au vu de l’ensemble des éléments susvisés, la résolution 13.1 est régulière. Par conséquent, les demanderesses seront déboutées de leur demande de nullité partielle et à titre subsidiaire totale, de la résolution 13.1. III) Sur la demande de nullité de la résolution 13.3 En l’espèce, les demanderesses sollicitent en sus la nullité de la résolution 13.3 au visa de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, soutenant une rupture d’égalité entre les copropriétaires non justifiée par l’intérêt commun. Elles expliquent que les copropriétaires [J] ont de manière inégalitaire obtenu l’application rétroactive de nouveaux tantièmes à la date du 30 septembre 2022, sans vote, et non applicable aux demanderesses soumises aux termes de la résolution 13.3. Or, tout d’abord, la décision alléguée par les demanderesses concernant les époux [J] n’a pas été votée lors de l’assemblée générale, il s’agit d’un simple engagement qui pour être régulier devra être soumis au vote des copropriétaires, et qui n’a donc aucune conséquence juridique, de telle sorte qu’il n’existe aucune rupture d’inégalité à défaut d’éléments plus étayant. Au surplus, étant donné que la résolution 13.2 portant sur la modification des tantièmes et la répartition des charges communes générales a été rejetée, la date d’application des modifications de la réparation, même si elle a été adoptée, apparaît sans objet. Dès lors, au vu de l’ensemble des éléments susvisés, la résolution 13.3 est régulière. Par conséquent, les demanderesses seront déboutées de leur demande de nullité de la résolution 13.3 sera déboutée. III) Sur les autres demandes 1) Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l’occurrence, Madame [P] et la SCI MARLY JALOUVRE, parties défaillantes, seront condamnées aux entiers dépens. 2) Sur les frais irrépétibles En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. Par conséquent, Madame [P] et la SCI MARLY JALOUVRE seront condamnées à payer à la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, Le Tribunal, DÉCLARE recevable l’action engagée par Madame [H] [P] et la société civile immobilière MARLY JALOUVRE ; DÉBOUTE Madame [H] [P] et la société civile immobilière MARLY JALOUVRE de leur demande de nullité partielle et à titre subsidiaire totale de la résolution 13.1 adoptée lors de l’assemblée générale ordinaire du 30 décembre 2022 des copropriétaires de la copropriété de l’immeuble [Adresse 3] ; DÉBOUTE Madame [H] [P] et la société civile immobilière MARLY JALOUVRE de leur demande de nullité de la résolution 13.3 adoptée lors de l’assemblée générale ordinaire du 30 décembre 2022 des copropriétaires de la copropriété de l’immeuble [Adresse 3] ; CONDAMNE Madame [H] [P] et la société civile immobilière MARLY JALOUVRE à payer au Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice, la société ARAVIS AGENCE SARL et des sociétés d’[Localité 2] sous le numéro B332 727 063 la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [H] [P] et la société civile immobilière MARLY JALOUVRE aux entiers dépens ; DÉBOUTE les parties du surplus des demandes et de toute demande contraire aux présentes ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision ; AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ AU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY LE DIX NEUF JUIN DEUX MIL VINGT SIX Et le présent jugement a été signé par le Président et la Greffière. La Greffière, Le Président,