Tribunal judiciaire, 3ème ch. civile cab. 3, 24 juin 2026 — n° 25/07688

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Selon acte authentique en date du 9 octobre 2019, Mme [Z] [L] est propriétaire d'un bien immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 3], soumis au régime de la copropriété. Lors de l'assemblée générale en date du 1er décembre 2022, la société B&S IMMOBILIER a été désignée syndic de la copropriété à compter de cette date et pour une durée d'un an. L'assemblée générale ordinaire du 28 août 2023 a adopté les résolutions n° 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 13, 15, 16, 17, 18, 24, 27, 29, 34 et 40. Par assignation signifiée le 16 octobre 2023, Mme [L] a fait attraire le Syndicat de copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] (ci-après le syndicat des copropriétaires) devant le tribunal judiciaire de Strasbourg. A défaut de désignation d'un syndic, le juge de la mise en état a ordonné la radiation de l'affaire par ordonnance du 21 mai 2025. L'assemblée générale ordinaire du 28 juillet 2025 a désigné la société REGENCY GESTION comme nouveau syndic. Mme [L] a repris l'instance le 2 septembre 2025. L'instruction a été clôturée par ordonnance du 18 février 2026 et l'affaire a été évoquée à l'audience du 29 avril 2026. L'affaire a été mise en délibéré au 24 juin 2026. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Dans ses dernières conclusions notifiées le 12 janvier 2026, Mme [L] demande au tribunal de : - ANNULER les résolutions n°4, 5, 6, 7 et 19 de l'assemblée générale du 28 août 2023 ; - DEBOUTER le Syndicat de copropriété de l'intégralité de ses prétentions ; - CONDAMNER le Syndicat de copropriété aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile ainsi qu'à lui payer une somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - La DISPENSER de toute contribution au titre des frais du Syndicat en exécution du présent jugement ; - RAPPELER que le jugement à intervenir est exécutoire de plein droit par provision. Dans ses dernières conclusions notifiées le 25 novembre 2025, le Syndicat de copropriété demande au tribunal de : - DEBOUTER Mme [L] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions ; - CONDAMNER Mme [L] à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - CONDAMNER Mme [L] aux entiers frais et dépens de l'instance ; - DIRE n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire sur les condamnations au bénéfice du syndicat défendeur. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l'exposé du surplus de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS À titre liminaire : En application de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif. Or, ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir " constater " ou " dire et juger " en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d'emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n'y répondra qu'à la condition qu'ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif, mais dans ses motifs. I - Sur la demande d'annulation des résolutions Il est constant qu'une résolution adoptée par l'assemblée générale peut être annulée en cas d'abus de majorité. L'abus de majorité est constitué s'il est établi qu'une décision d'assemblée générale est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu'elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires. Il sera rappelé que l'abus de majorité doit être distingué de la simple opposition d'intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire et que le tribunal ne peut substituer sa propre appréciation à celle de l'assemblée générale des copropriétaires en se prononçant sur l'opportunité en elle-même de la décision incriminée. A) Sur les résolutions n°4 et 5 Mme [L] conteste la résolution n°4 relative à l'approbation des comptes du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 et la résolution n°5 relative au quitus du syndic pour sa reprise comptable arrêtée au 31 décembre 2021, adoptées par l'assemblée générale du 28 août 2023, en ce que les comptes comportent une dépense non approuvée par la copropriété et non justifiée par la production de facture, consistant en un remplacement de la porte arrière de l'immeuble. Le syndicat des copropriétaires indique quant à lui que Mme [L] avait parfaitement connaissance des travaux votés et des sommes appelées à ce titre et avait réceptionné les fonds lui permettant de régler ces travaux, et qu'en outre, le montant de la dépense est justifié par un devis et une facture produits à la présente instance. Il indique en outre qu'elle ne démontre nullement l'existence d'un abus de majorité. Il est constant que le remplacement de la porte arrière de l'immeuble a été adopté par l'assemblée générale du 26 décembre 2018 pour un montant maximal de 2 000 €, étant précisé que le dépassement de ce montant implique la réunion d'une nouvelle assemblée générale. A été prévue, au sein de l'acte de vente du 9 octobre 2019, une convention de séquestre aux termes est séquestrée la somme de 1 260 €, dont 630 € au titre des " travaux de remplacement de la porte arrière d'accès à l'immeuble dont le montant s'élèvera, conformément à la résolution n°2 de l'assemblée générale du 26 décembre 2018, à maximum 2 000 € incombant au propriétaire des lots objets des présentes ". Il est en outre précisé que ces travaux resteront à la charge entière et définitive de la vendeuse. Encore, selon une assemblée générale du 27 février 2021, les copropriétaires ont entendu porter à 3 000 € le budget total pour les travaux de remplacement de la porte arrière de l'immeuble. Toutefois, par un jugement en date du 12 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Strasbourg a annulé l'assemblée générale du 27 février 2021 en toutes ses résolutions. En conséquence de cette annulation rétroactive, à laquelle le syndic du syndicat des copropriétaires a acquiescé le 5 avril 2022, la résolution n°2 de l'assemblée générale du 26 décembre 2018 demeure applicable et la réalisation du remplacement de la porte pour un montant supérieur à 2 000 € suppose la convocation d'une nouvelle assemblée générale. En l'espèce, il résulte de la liste des dépenses établie par le syndic B&S IMMOBILIER que des travaux de remplacement de la porte arrière de l'immeuble ont été payés en fin 2021 pour un montant total de 2 315,73 €. Il en résulte une irrégularité en l'absence de convocation d'une nouvelle assemblée générale pour adopter ce budget. Toutefois, au regard du faible montant du dépassement et de l'accord unanime sur la nécessité de procéder à ces travaux dans l'intérêt de la copropriété, l'approbation de ces travaux a posteriori par la résolution n°4, portant approbation des comptes de l'exercice 2021, ne constitue donc ni une décision contraire aux intérêts collectifs ni une décision prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires. Selon l'article 18-1, modifié, de la loi, avant la tenue d'une assemblée générale de copropriétaires, les pièces justificatives des charges sont tenues à la disposition de ceux-ci, selon les modalités définies par l'assemblée générale. Ainsi, si le devis et la facture ne figuraient effectivement pas dans les documents envoyés à Mme [L] en vue de l'assemblée générale du 28 août 2023, la convocation à l'assemblée générale rappelait que les copropriétaires peuvent consulter les pièces justificatives sur l'intranet ou dans les bureaux. Mme [L] ne justifie pas que l'accès à ces pièces lui a été refusé avant l'assemblée générale et le syndicat des copropriétaires justifie de la somme de 2 315,73 € par leur production dans la présente instance. En conséquence, l'abus de majorité n'étant pas constitué par l'approbation des comptes 2021, et a fortiori, pour le quitus donné au syndic pour l'établissement des comptes de 2021, Mme [L] sera déboutée de sa demande d'annulation des résolutions n°4 et 5 de l'assemblée générale du 28 août 2023. B) Sur les résolutions n°6 et 7 Mme [L] conteste la résolution n°6 relative à l'approbation des comptes du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 et la résolution n°7 relative au quitus du syndic pour sa gestion courante arrêtée au 31 décembre 2022, adoptées par l'assemblée générale du 28 août 2023, en ce que les comptes comportent une dépense non approuvée par la copropriété et non justifiée par la production de facture, consistant en des travaux d'installation électrique dans la cage d'escalier. Le syndicat des copropriétaires indique quant à lui que Mme [L] avait parfaitement connaissance des travaux votés et des sommes appelées à ce titre et avait réceptionné les fonds lui permettant de régler ces travaux, et qu'en outre, le montant de la dépense est justifié par un devis et une facture produits à la présente instance. Il indique en outre qu'elle ne démontre nullement l'existence d'un abus de majorité. Il est constant que la réfection de l'installation électrique de la cage d'escalier a été adoptée par l'assemblée générale du 26 décembre 2018 pour un montant maximal de 2 000 €, étant précisé que le dépassement de ce montant implique la réunion d'une nouvelle assemblée générale. A été prévue, au sein de l'acte de vente du 9 octobre 2019, une convention de séquestre aux termes est séquestrée la somme de 1 260 €, dont 630 € au titre des " travaux de réfection de l'installation électrique de la cage d'escalier dont le montant s'élèvera, conformément à la résolution n°1 de l'assemblée générale du 26 décembre 2018, à maximum 2 000 € incombant au propriétaire des lots objets des présentes ". Il est en outre précisé que ces travaux resteront à la charge entière et définitive de la vendeuse. Encore, selon une assemblée générale du 27 février 2021, les copropriétaires ont entendu porter à 3 000 € le budget total pour les travaux de remplacement de la porte arrière de l'immeuble. Toutefois, par un jugement en date du 12 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Strasbourg a annulé l'assemblée générale du 27 février 2021 en toutes ses résolutions.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, Statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe, DEBOUTE Mme [Z] [L] de sa demande d'annulation des résolutions n°4, 5, 6, 7 et 19 de l'assemblée générale du 28 août 2023 ; CONDAMNE Mme [Z] [L] aux entiers dépens ; CONDAMNE Mme [Z] [L] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] [Localité 3] la somme de deux mille euros (2 000 €) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE l'exécution provisoire du jugement. Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1], le 24 juin 2026. Le Greffier Le Président Aude MULLER Anaëlle LAPORT