Tribunal judiciaire, chambre 5/section 3, 22 juin 2026 — n° 25/00766

EXPOSÉ DU LITIGE M. [T] [D] et Mme [B] [F] sont propriétaires des lots n°68, 94, 304 et 590 au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Par acte de commissaire de justice signifié le 25 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à Saint-Denis (93200), représenté par son syndic en exercice le cabinet HOMELAND (S.A.S.), a fait assigner M. [T] [D] et Mme [B] [F] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins notamment d’obtenir le paiement de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux impayés. Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par la voie électronique le 16 septembre 2025, et signifiées les 18 et 19 septembre 2025 à M. [D] [T] et à Mme [B] [F], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5] demande à la présente juridiction de : - condamner solidairement M. [T] [D] et Mme [B] [F] à lui payer la somme de 6119,82 euros au titre des charges courantes et frais impayés arrêtées au 23 mai 2025 ; - ordonner la capitalisation des intérêts ; - condamner solidairement M. [T] [D] et Mme [B] [F] à lui payer la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; - condamner solidairement M. [T] [D] et Mme [B] [F] à lui payer la somme de 1.200 euros réclamée euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ; - rappeler que l'exécution provisoire est de droit. Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un exposé des moyens du demandeur, en application de l’article 455 du code de procédure civile. Bien que régulièrement assignés à personne pour le premier et selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile pour la seconde, M. [T] [D] et Mme [B] [F] n'ont pas constitué avocat. L’affaire a été clôturée par ordonnance du 24 septembre 2025 et fixée à l'audience de plaidoirie (juge unique) du 30 mars 2026. À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 22 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Par ailleurs, l'article 12 du code de procédure civile dispose que le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. En l'espèce, il ressort de la lecture des conclusions du syndicat des copropriétaires que la somme de 6119,82 euros qu'il réclame en principal est en réalité constituée à hauteur de 4408,04 euros de charges de copropriété et à hauteur de 1711,78 euros de frais de recouvrement, lesquels relèvent de fondements juridiques distincts au demeurant visés par le demandeur dans ses écritures Les demandes seront donc requalifiées en ce sens. Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Selon l'article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat. En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l'article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. De surcroît, et en application de l'article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l'assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. L'article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. Il convient ici de rappeler que l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels, ainsi que toutes les pièces nécessaires à la justification de ses prétentions. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5] verse notamment aux débats : - le relevé des formalités publiées au service de la publicité foncière justifiant de la qualité de copropriétaire de S.C.I. [P] [E] justifiant de la qualité de copropriétaires de M. [T] [D] et Mme [B] [F] sur les lots n°68, 94, 304 et 590, - le décompte de la créance réclamée arrêté au 23 mai 2025, faisant apparaître un solde débiteur de 4.408,04 euros au titre des charges de copropriété impayées, après déduction des frais de recouvrement demandés au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, - les procès-verbaux des assemblées générales en date des 28 juin 2023, 29 mai 2024 et 14 mai 2025 portant approbation des comptes des exercices du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 et du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, vote du budget prévisionnel des exercices du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 et du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025, et adoption de travaux, - les appels de fonds adressés à M. [T] [D] et Mme [B] [F], - la mise en demeure du 22 décembre 2023 adressée à M. [T] [D] et Mme [B] [F]. L'examen de ces pièces permet d’établir que la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 23 mai 2025 s'élève à la somme de 4.408,04 euros. De leur côté, les défendeurs, non comparants, ne rapportent pas la preuve de paiements devant venir en déduction de ce montant, ainsi que la charge leur en incombe. Par conséquent, M.

PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort ; CONDAMNE, à proportion des droits de chacun dans l’indivision, M. [T] [D] et Mme [B] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic, la somme de 4.408,04 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er octobre 2023 et le 1er avril 2025 (appel du 2ème trimestre 2025 inclus), décompte arrêté au 23 mai 2025, ce avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2025 ; ORDONNE la capitalisation des intérêts sur la somme susvisée, à compter du 25 novembre 2024; REJETTE la demande tendant à la condamnation solidaire de M. [T] [D] et Mme [B] [F] au titre de la somme susvisée ; REJETTE la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic, à l’encontre de M. [T] [D] et Mme [B] [F], au titre des frais nécessaires de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ; CONDAMNE in solidum M. [T] [D] et Mme [B] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic, la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, ce avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ; CONDAMNE in solidum M. [T] [D] et Mme [B] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic, la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETTE le surplus des demandes ; CONDAMNE in solidum M. [T] [D] et Mme [B] [F] aux dépens de l’instance ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire. Fait au Palais de Justice, le 22 juin 2026 La minute de la présente décision a été signée par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE Madame AIT Madame TORRES