Tribunal judiciaire, charges de copropriété, 25 juin 2026 — n° 25/09340

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Madame [O] [B] décédée le 27 janvier 2022 à [Localité 1], était propriétaire des lots de copropriété n° 10, 72, 119 d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4]. Par acte de notoriété en date du 22 mars 2022, Monsieur [K] [W] a été désigné héritier unique de Madame [O] [B]. Par acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 4] lui à fait sommation de lui indiquer s’il acceptait ou renonçait à la succession de Madame [O] [B]. Monsieur [K] [W] ne s’étant pas manifesté à la suite de cette sommation, il est réputé avoir accepté ladite succession. A la suite de plusieurs impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice la SAS [H] [V] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris, Monsieur [K] [W], par acte de commissaire de justice en date du 28 juillet 2025 pour l’audience du 19 février 2026. Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de : Décision du 25 Juin 2026 Charges de copropriété N° RG 25/09340 - N° Portalis 352J-W-B7J-C765D « CONDAMNER Monsieur [K] [W] au paiement d’une somme de 11.842,18 euros au titre des charges courantes et frais impayés (échéance du 2ème trimestre 2025 incluse). -ORDONNER la capitalisation des intérêts. - CONDAMNER Monsieur [K] [W] au paiement d’une somme de 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts. -RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée. -CONDAMNER Monsieur [K] [W] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] une indemnité d’un montant de 1.200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. » Cité à étude suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile, Monsieur [K] [W] n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire. La clôture de l’instruction a été prononcée le 19 février 2026 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 16 avril 2026. La décision a été mise en délibéré au 25 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. 1. Sur la demande principale en paiement Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » , ainsi qu’« aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire. En revanche tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels. * En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production de la fiche d’immeuble que Madame [O] [B] veuve [W] était propriétaire des lots n° 10, 72, 119 de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4]. Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit notamment aux débats : - l’acte de décès de Madame [O] [B] ; - l’acte de notoriété en date du 22 mars 2022 ; - la sommation de faire en date du 15 janvier 2025 ; - la mise en demeure en date du 26 mars 2025 ; - les procès-verbaux des assemblées générales des 15 juin 2021, 08 juin 2022, 14 juin 2023, 19 juin 2024, 26 juin 2025 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 à 2024, fixé les budgets prévisionnels des années 2022 à 2026 et voté la réalisation de divers travaux ; - les relevés de compte de copropriété et les appels de fonds et de travaux portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ; - un décompte faisant état d’un solde débiteur hors frais de recouvrement de 11.842,18 euros au 26 avril 2025 ; - le contrat de syndic pour la période du 20 juin 2024 au 30 juin 2025. Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Monsieur [K] [W], hors frais de recouvrement, est débiteur de 11.792,18 euros arrêtés au 26 mars 2025 (appel provisionnel et appel fonds travaux loi ALUR du 2ème trimestre 2025 inclus). Monsieur [K] [W] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en qualité de copropriétaire sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés. En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire au taux légal sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice. En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mise en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire. Au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter du 29 juillet 2025, l’assignation ayant été délivrée le 28 juillet 2025. 2. Sur les frais de recouvrement Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les  frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). » Cette liste n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais. En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges au sens des dispositions susmentionnées : les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure ainsi que les frais de relance mise en demeure et sommations de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ; les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou l’avocat dès lors qu’il n’est pas justifié par l’accomplissement de diligences exceptionnelles ; les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile ; les frais d’avocat qui constituent des frais irrépétibles indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. * En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme de 50,00 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et se décomposant comme suit : - Relance 2 (mise en demeure) pour 50,00 euros en date du 15/02/2024. Il ne justifie cependant d’aucune mise en demeure adressée dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec accusé de réception conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967. Sa demande au titre des frais de recouvrement sera donc rejetée. 3. Sur la demande indemnitaire L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass.3e civ., 20 oct.

PAR CES MOTIFS, Le tribunal judiciaire statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe, CONDAMNE Monsieur [K] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS [H] [V] : - la somme de 11.792,18 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété et travaux arrêtés au 26 mars 2025 (appel provisionnel et appel fonds travaux loi ALUR du 2ème trimestre 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2025 ; - la somme de 1.200,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ; CONDAMNE Monsieur [K] [W] aux entiers dépens de l’instance ; REJETTE le surplus des demandes ; RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés. Fait et jugé à [Localité 1] le 25 Juin 2026 La Greffière La Présidente