Tribunal judiciaire, 8ème chambre 3ème section, 25 juin 2026 — n° 20/13182

EXPOSE DU LITIGE La SCI Riwak est propriétaire des lots 264 à 344 (places de parking) au sein de l'immeuble sis [Adresse 4] à Paris 20ème, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Lors de l'assemblée générale du 15 octobre 2020 ont été adoptées la résolution n°1.4 portant sur l'élection du secrétaire, ainsi que les résolutions n°2 à n°21 relatives à des travaux de rénovation énergétique. C'est dans ces conditions que par exploit d'huissier du 18 décembre 2020, la SCI Riwak a fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à Paris 20ème devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins d'annulation des résolutions n°1.4 à n°21 de l'assemblée générale du 15 octobre 2020. L'instance a été enrôlée sous le RG n° 20/13182. Lors de l'assemblée générale du 19 décembre 2023 ont été adoptées les résolutions n°3 (désignation du second scrutateur) et n°4 (désignation du secrétaire de séance), ainsi que les résolutions n°9 à n°14 relatives à la réévaluation du budget de différents postes de travaux. Par exploit du 26 février 2024, la SCI Riwak a fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à Paris 20ème, à titre principal aux fins d'annulation des résolutions n°3 et 4 de l'assemblée générale du 19 décembre 2023, et subsidiairement d'annulation des résolutions n°3, 4, 6 à 14. L'affaire a été enregistrée sous le RG n°24/02959. Le 19 juin 2024, le juge de la mise en état a ordonné la jonction entre les instances n°20/13182 et n°24/02959. PRETENTIONS DES PARTIES Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 mai 2025, la SCI Riwak demande au tribunal, au visa des articles 10, 11, 22, 42 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, de : " Sur les résolutions adoptées lors de l'assemblée générale du 15 octobre 2020 Constater le défaut de participation de certains copropriétaires aux résolutions 1.4 à 21 de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] du 15 octobre 2020 ; En conséquence, Prononcer la nullité des résolutions 1.4 à 21 de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] du 15 octobre 2020, ainsi que celle de l'assemblée générale tout entière, la résolution 1-4 désignant le secrétaire de séance étant nulle, faute de participation de tous les copropriétaires à son élection ; Prononcer en tout état de cause la nullité des résolutions 2 à 21 de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] du 15 octobre 2020 ; Déclarer non conformes au règlement de copropriété, et en tous cas aux dispositions impératives de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les bases de répartition de charges retenues lors de l'assemblée générale du 15 octobre 2020 ; Déclarer non écrites car contraires aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les stipulations du règlement de copropriété suivantes : - Stipulation, si elle existe, imposant une contribution des copropriétaires des lots à usage de garage non chauffé une contribution aux travaux de rénovation énergétique ; - Stipulation exonérant les lots 456 et 457 des charges de ravalement des façades ; Constater le non-respect des dispositions de l'article 10, dernier alinéa, de la loi du 10 juillet 1965 ; Constater que les règles de mise en concurrence, et notamment les dispositions de l'article 19 du décret du 17 mars 1967 n'ont pas été respectées ; En conséquence, Prononcer la nullité de la résolution 2 comprenant les résolutions 2.1, 2.2, 2.3, 2.4, 2.5, et 2.6 de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] du 15 octobre 2020 ; Prononcer la nullité de la résolution 3 comprenant les résolutions 3.1, 3.2, 3.3, et 3.4 de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] du 15 octobre 2020; Prononcer la nullité de la résolution 4 comprenant les résolutions 4.1, 4.2, 4.3 et 4.4 de l'assemblée générale du syndicat…

MOTIFS DE LA DECISION 1 - Sur la recevabilité des demandes L'article 122 du code de procédure civile dispose que : " Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. " Conformément à l'article 789 du code de procédure civile, " le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 6° Statuer sur les fins de non-recevoir. " En l'espèce, le syndicat des copropriétaires soutient que la SCI Riwak serait irrecevable en ses demandes d'annulation des assemblées générales du 15 octobre 2020 et du 19 décembre 2023 au motif qu'elle n'a pas la qualité d'opposante pour toutes les résolutions. Le tribunal relève que cette fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir n'a pas été soulevée par le syndicat des copropriétaires devant le juge de la mise en état qui a la compétence exclusive pour l'examiner. Il y a donc lieu de la déclarer irrecevable. Toutefois, aux termes de l'article 125 du code de procédure civile, " le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée. " Selon l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, " les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale ". Il est de jurisprudence constante qu'un copropriétaire ne peut demander l'annulation d'une assemblée générale en son entier dès lors qu'il a voté en faveur de certaines des décisions prises au cours de cette assemblée, à défaut d'avoir la qualité de copropriétaire opposant requise par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 pour exercer son recours, même en cas d'inobservation de formalités substantielles concernant notamment la tenue de l'assemblée générale. Décision du 25 juin 2026 8ème chambre 3ème section N° RG 20/13182 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTPFY La qualité d'opposant ne doit pas être appréciée de façon restrictive ou simplement comme le copropriétaire qui a voté contre une résolution. Le copropriétaire opposant est celui qui a voté en faveur d'une résolution refusée ou, inversement, contre une résolution adoptée par l'assemblée générale. Ainsi, ne possède pas la qualité d'opposant le copropriétaire ayant voté contre une décision rejetée. En l'espèce, il ressort tout d'abord de l'examen du procès-verbal de l'assemblée générale du 15 octobre 2020 que la SCI Riwak a voté pour les résolutions n°1.1, 1.2, 1.4, 4.1, 4.2, 4.3, 4.4, et 12, lesquelles ont été adoptées. Dès lors, elle ne saurait être considérée comme opposante au sens de l'article 42 précité pour demander l'annulation de ladite assemblée générale, pour défaut de qualité à agir. En outre, la résolution n°2.5, laquelle n'a donné lieu à aucun vote, ne constitue pas une décision susceptible de faire l'objet d'un recours en annulation. La SCI Riwak est, en conséquence, irrecevable en ses demandes tendant à l'annulation de l'assemblée générale du 15 octobre 2020 et des résolutions n°1.4, 2.5, 4.1, 4.2, 4.3, 4,4, et 12. S'agissant de l'assemblée générale du 19 décembre 2023, il ressort de l'examen du procès-verbal de cette assemblée que la SCI Riwak a voté en faveur des résolutions n°11, 12 et 14, lesquelles ont été adoptées. Elle a également voté contre les résolutions n°17.1 et 17.2, lesquelles ont été rejetées. Dans ces conditions, elle ne dispose pas de la qualité d'opposante pour demander l'annulation de cette assemblée générale. Par conséquent, la SCI Riwak est irrecevable en ses demandes d'annulation de l'assemblée générale du 19 décembre 2023 et des résolutions n°11, 12, et 14. En revanche, elle demeure recevable à invoquer l'inobservation des formalités de la tenue de l'assemblée générale pour demander l'annulation des seules décisions adoptées auxquelles elle s'est opposée. 2 - Sur la demande d'annulation des résolutions n°2.1 à 2.4, 2.6 à 3.4, 5.1 à 11, et 13 à 21 de l'assemblée générale du 15 octobre 2020 A l'appui de sa demande, la SCI Riwak soutient notamment que le formulaire de vote par correspondance joint à la convocation ne permettait pas aux copropriétaires d'exprimer un vote distinct dans l'hypothèse d'un second scrutin organisé en application de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, et que leur second vote a été considéré comme identique au premier, sans avoir la possibilité de modifier leur intention de vote. En défense, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la violation des droits des copropriétaires invoquée n'est que théorique car selon lui, ces derniers n'ont aucun motif à voter dans un autre sens que le premier vote lors du second scrutin. Il ajoute qu'il s'agit d'une irrégularité purement formelle qui ne saurait entraîner l'annulation de l'assemblée générale mais celle des seules résolutions adoptées à la majorité de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965. Sur ce, L'article 24, I, de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : " Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi ". L'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que : " Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l'article 25 ou d'une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote. Lorsque le projet de résolution a pour objet la réalisation de travaux prévus au f de l'article 25 et qu'il n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans un délai de trois mois sur un projet identique, peut statuer à la majorité prévue à l'article 24. " L'article 17-1 A alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 permet aux copropriétaires de voter par correspondance avant la tenue de l'assemblée générale, au moyen d'un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté. Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d'assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution. En l'espèce, il ressort de l'examen des pièces versées au dossier que toutes ces résolutions n'ont pu être adoptées au cours du premier vote à la majorité des copropriétaires prévue à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, et qu'elles ont été immédiatement soumises à un second vote dans le cadre de la passerelle prévue à l'article 25-1 susvisé, octroyant ainsi la possibilité pour ces résolutions d'être adoptées à la majorité simple prévue à l'article 24 de la même loi. Toutefois, le formulaire de vote par correspondance joint à la convocation ne comportait aucune rubrique permettant aux copropriétaires d'exprimer un vote spécifique dans l'hypothèse du second scrutin prévu par ce texte. Le syndicat des copropriétaires a simplement reporté pour le second vote les mêmes intentions exprimées par les copropriétaires ayant voté par correspondance lors du premier scrutin. Or, l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 impose expressément la tenue d'un " second vote ", c'est-à-dire d'une seconde expression du suffrage des copropriétaires à propos de la résolution ayant recueilli au moins un tiers des voix.

PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, DECLARE irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires ; DECLARE la SCI Riwak irrecevable en ses demandes tendant à l'annulation de l'assemblée générale du 15 octobre 2020 et des résolutions n°1.4, 2.5, 4.1, 4.2, 4.3, 4,4, et 12 de ladite assemblée ; DECLARE la SCI Riwak irrecevable en ses demandes tendant à l'annulation de l'assemblée générale du 19 décembre 2023 et des résolutions n°11, 12, et 14 de ladite assemblée ; ANNULE les résolutions n°2.1 à 2.4, 2.6 à 3.4, 5.1 à 11, et 13 à 21 de l'assemblée générale du 15 octobre 2020 ; ANNULE les résolutions n°3, 4, 6, 7, 8, 9, 10 et 13 de l'assemblée générale du 19 décembre 2023 ; DEBOUTE la SCI Riwak de sa demande tendant à voir déclarer non écrite une stipulation non identifiée du règlement de copropriété imposant aux copropriétaires des lots à usage de garage non chauffé de contribuer aux travaux de rénovation énergétique ; REPUTE NON ECRITE la clause stipulée à la page 62 du règlement de copropriété de l'immeuble sis [Adresse 8] et [Adresse 9] à [Localité 4] en ces termes : " Les propriétaires des lots 456 et 457 auront la charge de l'entretien et du ravalement des façades de ces lots sur la [Adresse 6] et la [Adresse 7], y compris les bandeaux supérieurs. En contrepartie, ils ne participeront pas à ces charges pour les autres façades de l'immeuble. Des accords analogues pourront être conclus par le syndic avec les propriétaires des autres lots à usage commercial " ; DIT que les charges liées aux frais de ravalement seront réparties en fonction des quotes-parts de charges communes générales afférentes à chaque lot ; DIT que la nouvelle répartition de ces charges de ravalement prendra effet au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la présente décision est devenue définitive ; RAPPELLE que la décision de réputer non écrite cette clause ne vaut que pour l'avenir ; DEBOUTE la SCI Riwak de sa demande de remboursement ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande indemnitaire ; RAPPELLE que la SCI Riwak sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à Paris 20ème à payer à la SCI Riwak une somme de 4 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 4] aux dépens ; DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision ; DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes. Fait et jugé à [Localité 1] le 25 juin 2026. La greffière La présidente