Tribunal judiciaire, 1ére chambre civile, 25 juin 2026 — n° 24/00010

* * * * EXPOSÉ DU LITIGE Monsieur [K] [M] est propriétaire d’une parcelle cadastrée n°AV [Cadastre 1] sise [Adresse 3] au [Adresse 4] qu’il a acquise de Monsieur et Madame [O] [A] par acte notarié du 28 octobre 2019, sur laquelle se trouve sa résidence principale. Monsieur [M] a été convoqué à la réunion d’assemblée générale de l’ASL LA CHENAIE du 15 juillet 2020 au cours de laquelle l’un des membres s’est interrogé sur la légitimité de la représentation de son lot dans la gestion des espaces communs. Pour autant, il a été acté lors de cette assemblée générale l’arrivée de Monsieur [M] comme nouveau membre de l’association. Par la suite, Monsieur [K] [M] n’a plus été convoqué aux assemblées générales annuelles. Il est indiqué dans le procès-verbal de l’assemblée générale du 12 juillet 2021 que la parcelle AV [Cadastre 1] ne fait partie ni du lotissement, ni de l’Association Syndicale Libre du lotissement de La Chenaie. Par l’intermédiaire de son conseil, le 11 avril 2022, Monsieur [M] a mis en demeure la Présidente de l’ASL de bien vouloir lui confirmer qu’une modification des statuts de l’association syndicale avait bien eu pour objet l’intégration de la parcelle AV [Cadastre 1] dans l’ASL. Par courrier du 16 avril 2022, Maître [B], Notaire à [Localité 2], a répondu que le projet de mise à jour des statuts de l’ASL était « en cours de préparation ». Par courriel du 21 avril 2022, Monsieur [U] [Q], un des colotis et membre de l’ASL, a répondu que le lotissement ne comportait que six lots et que la parcelle AV n°[Cadastre 1] n’en faisait pas partie. Monsieur [M] a saisi un conciliateur afin de tenter de trouver une issue amiable. Le 15 mars 2023, Madame [H] [V], conciliatrice de justice, a attesté que l’ensemble des parties étaient présentes à la réunion qui s’est tenue à la mairie du [Localité 3] mais a constaté l’échec de la tentative de conciliation. Par acte de commissaire de justice du 22 décembre 2023, Monsieur [X] [M] a fait assigner l’ASL LA CHENAIE devant ce Tribunal aux fins de voir constater, à titre principal, que la parcelle AV n°[Cadastre 1] dont il est propriétaire au [Localité 4] fait partie de l’Association Syndicale Libre. Le 13 mars 2025, Monsieur [X] [M] a saisi le juge de la mise en état pour obtenir la condamnation sous astreinte de l’ASL LA CHENAIE à lui communiquer les registres d’assemblées générales. Les procès-verbaux ayant été communiqués, il s’est désisté de son incident. Dans ses conclusions n°2 notifiées par RVA le 24 juin 2025, Monsieur [K] [M] demande, au visa des articles 3, 4 et 19 de l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004, de l’article 2224 du Code civil, de l’article 691 du Code civil, de l’article 28 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955, de l’article 5.14 des statuts de l’ASL, de l’article 43 du décret n°2006-504 du 3 mai 2006, de l’article 40 du décret du 18 décembre 1927, des articles 1231-1 et 1240 du Code civil, au Tribunal de : A titre principal, - Constater que la parcelle AV n°[Cadastre 1] [Localité 4] fait partie de l’ASL LA CHENAIE ; - Prononcer l’annulation des assemblées générales postérieures au 16 juillet 2020 auxquelles Monsieur [K] [M], propriétaire de la parcelle AV n°[Cadastre 1], n’a pas été convoqué ; - Condamner l’ASL LA CHENAIE à faire modifier ses statuts afin d’intégrer la parcelle AV [Cadastre 1], sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ; A titre subsidiaire, si par extraordinaire le Tribunal estimait que la parcelle AV [Cadastre 1] ne fait pas partie de l’ASL LA CHENAIE, - Constater que la parcelle AV n°[Cadastre 1] sise [Adresse 3] est titulaire d’une servitude de passage piétonnier sur l’intégralité parcelle AV n°[Cadastre 2] sise [Adresse 5] au [Localité 5] ; Dans tous les cas, - Débouter l’ASL LA CHENAIE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - Dire que la décision sera publiée au service de la publicité foncière aux frais de l’ASL LA CHENAIE, - Condamner l’ASL LA CHENAIE à communiq…

  MOTIFS A titre liminaire, il convient de constater que les procès-verbaux d’assemblées générales de l’ASL LA CHENAIE ont tous été communiqués en cours de procédure dans le cadre de l’incident de mise en état dont Monsieur [M] s’est désisté. Il y a donc lieu de débouter Monsieur [K] [M] de sa demande tendant à la communication sous astreinte de l’intégralité des registres sur lesquels sont retranscrits les procès-verbaux de l’assemblée générale de l’ASL LA CHENAIE depuis sa création. I - SUR LA QUESTION DE L’APPARTENANCE DE LA PARCELLE AV [Cadastre 1] A L’ASL LA CHENAIE Pour tenter de démontrer que la parcelle AV n°[Cadastre 1] fait partie de l’ASL LA CHENAIE, Monsieur [M] verse aux débats : - les plans du futur lotissement; - un courrier de Monsieur [I] [E], gérant de la Société SOREPRIM, adressé à l’ASL LA CHENAIE le 29 janvier 1998 dont il ressort que le terrain hors lotissement vendu à Monsieur et Madame [A] va être viabilisé et que ces derniers « seront copropriétaires au même titre que tous les acquéreurs des autres lots, ce qu’ils acceptent » ; - le procès-verbal d’assemblée générale du 15.07.2020 portant mention de l’accueil des nouveaux membres de l’association dont « [Adresse 3] : Monsieur [M] »; Monsieur [K] [M] justifie ainsi que l’ASL avait donné son accord de principe à l’intégration du terrain hors lotissement dans le périmètre de l’association. L’ASL LA CHÊNAIE expose en défense que le projet de lotissement ayant vu le jour en 1994 sur la commune du [Localité 4] consistait à pré détacher deux parcelles A et B, diviser une parcelle cadastrée section AV n°[Cadastre 3] en six lots, créer un espace vert commun central réservé à l’usage des piétons desservant les six lots et les deux parcelles pré détachées, et créer une association syndicale libre pour gérer cet espace commun. L’autorisation de lotir a été délivrée par la Mairie du [Localité 4] le 2 mai 1995 Il ressort des articles 1.01 à 1.04 des statuts de l’ASL que « par le fait de la signature de l’acte d’acquisition, les acquéreurs des lots constructibles du lotissement seront de plein droit et obligatoirement Membres d’une Association Syndicale libre constituée dans les termes des lois et règlements en vigueur », que le périmètre de cette association sera celui défini par l’autorisation de lotir et que « tout propriétaire ou copropriétaire, lotisseur y compris, d’un lot dépendant du lotissement sera membre de plein droit de la présente Association syndicale ». L’article 3 de l’ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires rappelle que les droits et obligations qui dérivent de la constitution d’une assemblée syndicale de copropriétaires sont attachés aux immeubles compris dans le périmètre de l’association et suivent, en quelque main qu’ils passent, jusqu’à la dissolution de l’association ou la réduction de son périmètre. Il n’est pas contesté par le demandeur que la parcelle dont il est propriétaire (parcelle B pré détachée dans le projet de lotissement) ne compte pas parmi les six lots visés par l’autorisation de lotir du 2 mai 1995. Il est admis par la défenderesse que le 29 janvier 1998, Monsieur [E], en qualité de gérant de la société SOREPRIM, promoteur de l’opération immobilière, a indiqué au Président de l’ASL que les époux [A], acquéreurs de la parcelle [Cadastre 1] et aujourd’hui auteurs de Monsieur [M], seraient copropriétaires « au même titre que tous les acquéreurs des autres lots ». Toutefois, aucune assemblée générale de l’ASL n’a validé ce projet, en sorte que le rattachement de la parcelle [Cadastre 1] à l’ASL LA CHÊNAIE n’a jamais été entériné, ni vis-à-vis de l’ASL, ni vis-à-vis des services de la publicité foncière. Par ailleurs l’autorisation de lotir obtenue le 2 mai 1995 n’a jamais été modifiée, pas plus que les statuts de l’ASL qui n’ont jamais entériné la parcelle AV [Cadastre 1] dans le périmètre de l’association, lequel comprend aujourd’hui : - six lots visés dans l’autorisation de lotir, à savoir toutes les parcelles incluses dans le lotissement à l’exclusion des parcelles pré détachées A et B (parcelle cadastrées AV [Cadastre 4] et AV [Cadastre 1]), - un septième lot composé des parcelles AV [Cadastre 2] (chemin et espace communs), AV [Cadastre 5] et AV [Cadastre 6] rétrocédées par la commune du [Localité 4] à l’ASL. En ce sens il ressort des pièces du dossier que, contrairement a ce qui lui a été indiqué par les vendeurs lors de l’acquisition, Monsieur [K] [M] ne bénéficie sur la parcelle [Cadastre 2] (espace vert commun central) d’aucun droit réel, mais seulement d’une servitude pour le réseau d’eau, de gaz, d’électricité et de tout à l’égout, ainsi qu’il résulte de l’acte notarié de vente du 22 juin 1998 : « M et Mme [A], acquéreurs de la parcelle AV numéro [Cadastre 1] [fonds dominant], s’engagent à acquitter leur part des charges concernant les travaux d’entretien et de réfection desdits réseaux à l’association des colotis du lotissement ». Dans le même sens, il est précisé par le syndic de la Chambre des Notaires du Grand Anjou dans son courrier du 30 mai 2023 qu’il n’y a pas lieu d’établir un acte rectificatif concernant la mention, prétendument erronée, dans l’acte de propriété de Monsieur [M] de ce que le bien vendu constituait un lot du groupe d’habitation dénommé « La Chenaie », « dès lors que ledit bien ne fait pas partie du lotissement, ainsi qu’il résulte des documents transmis ». Il est ainsi établi par l’ensemble des pièces du dossier et des règles juridiques applicables aux associations syndicales libres, d’une part que la parcelle AV [Cadastre 1] n’appartenait pas au projet de lotissement initial tel qu’autorisé par Monsieur le Maire du [Adresse 6] par arrêté du 2 mai 1995, en sorte qu’elle n’est pas membre de plein droit par application des statuts de l’association, et d’autre part qu’elle n’a pas intégré l’ASL LA CHÊNAIE après la réalisation du lotissement par la régularisation d’un acte en ce sens. En effet, si dans le courant de l’année 1997 deux assemblées générales se sont tenues les 2 octobre 2017 (assemblée constitutive de l’ASL) et 20 décembre 1997 (décision notamment de raccordement aux réseaux du lotissement de la parcelle B pré détachée), aucune assemblée générale ne s’est tenue et aucune délibération n’a porté sur l’intégration de la parcelle AV [Cadastre 1] dans le périmètre de l’ASL, quand bien même cela a été l’intention initiale du promoteur qui, dans son courrier du 29 janvier 1998, a fait état de ce projet d’intégration. La circonstance que les époux [A] aient été en leur temps invités et présents à chacune des assemblées générales de l’association depuis le 31 octobre 1995 - participation qui peut du reste s’expliquer par l’existence d’une servitude de tréfonds leur imposant de régler à l’ASL une indemnité et d’un droit de passage sur la parcelle AV [Cadastre 2] - ne suffit pas à établir l’appartenance de la parcelle AV [Cadastre 1] à l’ASL face à un acte d’achat qui porte expressément sur une parcelle hors lotissement.

En conséquence, DÉBOUTE Monsieur [K] [M] de sa demande tendant à la condamnation de l’ASL LA CHÊNAIE à modifier ses statuts afin d’intégrer la parcelle AV [Cadastre 1] ; DIT n’y avoir lieu à publication de la présente décision au service de la publicité foncière ; CONSTATE que Monsieur [K] [M] n’a pas qualité à agir en nullité des décisions prises en assemblées générales depuis le 16 juillet 2020 ; CONSTATE, en tant que de besoin, que la parcelle AV n°[Cadastre 1] sise [Adresse 3] est titulaire d’une servitude de passage piétonnier sur la parcelle AV n°[Cadastre 2] sise [Adresse 5] au [Localité 4] (44150) ; DÉBOUTE Monsieur [K] [M] de sa demande de dommages-intérêts ; REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires des parties ; CONDAMNE Monsieur [K] [M] aux dépens, dont distraction sera faite au profit de Maître Salomé DUTERTRE en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile  ; CONDAMNE Monsieur [K] [M] à verser à l’ASL LA CHENAIE la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Présidente et le greffier qui a assisté au prononcé. LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE Christel KAN Claire PIAN