Tribunal judiciaire, pole civil collegiale, 25 juin 2026 — n° 21/05546

✯✯✯✯✯✯✯✯✯ EXPOSÉ DU LITIGE La [Adresse 7] à [Adresse 8] à [Localité 4] est un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété dont le syndic a été la société Argi. Mme [V] [K] est copropriétaire de l'appartement numéro 419 situé au 4ème étage de la Résidence, appartement qu'elle a mis à la location. Le 1er octobre 2012, l'appartement de Mme [K] a subi un dégât des eaux. Le syndic a mandaté la société ADS afin de procéder à une recherche de fuite. Un devis d'un montant de 3.466,80 euros pour la reprise de l'étanchéité a été parallèlement adressé au Syndic, lequel donnait son accord pour la réalisation des travaux le 28 mars 2013. Une facture a été ensuite émise par la société ADS le 30 juin 2013. Au cours du mois de mars 2014, un nouveau dégât des eaux a dégradé l’appartement de Mme [K] et la société ADS est de nouveau intervenue. En décembre 2014, le plafond de l'appartement a subi de nouveaux dégâts des eaux et la société ADS a réalisé une nouvelle recherche de fuite. Courant mai 2015, le plafond de l'appartement de Mme [K] a encore subi d’importantes dégradations. Par lettre du 8 juin 2015, le syndic a été mis en demeure par le conseil de Mme [K] de régler l'ensemble des loyers perdus. Une expertise a été réalisée le 7 août 2015 par un technicien mandaté par la société Groupama assureur de Mme [K]. Mme [K] a saisi le tribunal judiciaire de Toulouse par exploit d’huissier du 15 janvier 2016 aux fins de voir condamner l'Argi, en sa qualité de syndic, à faire réaliser les travaux de reprise et à lui réparer ses préjudices. Le syndicat des copropriétaires, la société ADS, la société Axa et la société l'Auxiliaire ont été appelés dans la cause Par jugement du 6 mai 2016, une expertise judiciaire a été ordonnée et Mme [Y], expert désigné, a remis son rapport le 22 juin 2017. Le tribunal judiciaire de Toulouse a, selon un jugement prononcé le 22 novembre 2018 : - condamné le syndicat des copropriétaires in solidum avec l'Argi à payer à Mme [K] la somme de 3955 € ; - condamné la société ADS et le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [K] les sommes de 1695 €, de 21.942,72 € et de 5.196,96 € arrêtées au 28 février 2018 et celles de 1154,88 € et 4.72,70 € ; - condamné la société ADS à relever le syndic des copropriétaires de l'ensemble de ses condamnations ; - condamné la société ADS à payer à Mme [K] la somme de 2500 € au titre du préjudice moral ; - condamné l'Argi à effectuer les travaux retenus par l'expert et décrits dans les devis des société ADS et IRS et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard passé un délai de 3 mois à compter de la signification du jugement ; - dit que le tribunal se réserve le contentieux de la liquidation de cette astreinte ou de sa modification ; - dit que le coût des travaux pour les sommes de 2.754,40 € et 12.152,27 € sera supporté par le syndicat des copropriétaires ; - condamné la société ADS à garantir le syndicat des copropriétaires du paiement de ces sommes ; - condamné la société ADS aux dépens et à payer à Mme [K] la somme de 4.500 € sur le fondement de l'article 700 code de procédure civile ; - dit que Mme [K] sera dispensée de toute participation à la dépense commune dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ; - ordonné l'exécution provisoire ; - condamné la société ADS à supporter les dépens du syndicat des copropriétaires et au paiement de 2.500 € sur le fondement de 700 code de procédure civile, - dit que la compagnie Axa France Iard doit garantir au syndicat des copropriétaires des condamnations mises à sa charge sous réserve de la franchise et dit qu'en cas de paiement elle disposera des recours jugés ci dessus au profit du syndicat ; - dit que la compagnie Axa France Iard doit garantir la société ADS des condamnations mises à sa charge sous réserve de la franchise et ce pour les sommes de 2.754,40 €, 12.152,27 € et 4372,70 € ainsi que pour la moitié des frais et dépens ; - dit que la compagnie l'Auxiliaire doit garantir…

MOTIFS DE LA DÉCISION A titre préliminaire, le tribunal, tenu par le seul dispositif des conclusions, rappelle qu'il ne sera statué sur les demandes des parties tendant à ‘dire et juger’, que dans la mesure où elles constitueront des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile. I/ Sur la cause des infiltrations de l’appartement de Mme [K] et les responsabilités L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. Le syndicat des copropriétaires, mandant, est responsable envers les copropriétaires des fautes commises envers les copropriétaires par le syndic, dans le cadre de son mandat. L'article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que le syndic doit administrer l'immeuble, pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, et, en cas d'urgence, faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci. Il est admis sur ce fondement que la responsabilité extracontractuelle du syndic peut être engagée à l'égard du copropriétaire qui subit un préjudice personnel causé par la carence de ce dernier dans la gestion de la copropriété. Au titre de ses obligations de gestion de l'immeuble, le syndic doit surveiller le bon entretien des parties communes de l'immeuble, et peut de ce fait faire procéder à certains travaux de son propre chef, et à d'autres sur autorisation de l'assemblée générale. Il lui appartient notamment de prendre les mesures requises pour réparer les défectuosités constatées dans les parties communes, et faire exécuter les travaux urgents. En l’espèce, le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Toulouse le 22 novembre 2018 a retenu, en tant que solution réparatoire, la réalisation de travaux de reprise de l’étanchéité pour la somme de 2.754,40 euros et de reprise des jardinières pour la somme de 12.152,27 euros et a condamné la société Argi à effectuer les travaux retenus par l’expert et décrits dans les devis des sociétés ADS et IRS et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification du jugement. Le rapport d’expertise judiciaire réalisé par Mme [Y] le 22 juin 2017 a mis en avant une fissure infiltrante sur la maçonnerie des jardinières et a constaté l’existence d’autres fissures traversantes au niveau des jardinières, potentiellement sources de pénétration d’eau. L’expert a préconisé une réfection des relevés le long de la jardinière de l'appartement situé à l'étage supérieur à celui de la demanderesse, incluant la toile d’armature ainsi qu’un traitement de toutes les fissures. Mme [Y] a encore relevé : “lors des réunions d’expertise, il a été examiné l’évacuation pluviale des terrasses et du chéneau. L’évacuation verticale est située sur le palier d’accès aux appartements. Celle-ci n’est pas cause d’infiltrations mais, visiblement au niveau de la terrasse, le diamètre d’évacuation a été réduit par des adjonctions de divers matériaux d’étanchéité. Le diamètre est très inférieur aux préconisations des normes et du DTU 43-1. L’expert conseille de remettre cette évacuation en conformité”. Le devis de la société IRS du 12 juin 2017 comprend des travaux de traitement de fissures et de reprise des supports sur l’acrotère côté terrasse et côté façade au 5ème étage de l’appartement de M. [D] pour un montant de 12.152,27 euros. Par jugement du 28 mai 2020, le tribunal judiciaire a constaté que l’étanchéité des jardinières avait été faite “par un simple masticage” et a en conséquence condamné la société Argi à payer à Mme [K] la somme de 34.000 euros au titre de la liquidation de l’astreinte. Il est produit aux débats : - un procès-verbal du 21 mai 2019 de réception de travaux de “réfection étanchéité relevés système flashing Alsan sur terrasse accessible dalles sur plots de l’appartement de M. [D]” effectués par la société ADS, ayant donné lieu à une facture d’un montant de 2.754,40 euros ; - un courriel du 16 décembre 2019, accompagné de plusieurs photographies de M. [I], expert de la société Polyexpert, faisant état de son constat ledit jour de la présence d’infiltrations dans l’appartement de Mme [K], précisant notamment que de l’eau s’écoulait du plafond du salon, - un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 15 janvier 2020 effectué à la demande de Mme [K] et en présence de M. [I] qui a constaté des taux d’humidité importants allant jusqu’à 44 % à certains endroits, la présence de bulles et un début de décollement sur le revêtement du plafond dans la seconde partie de salon ; - un compte rendu du 15 juillet 2020 de travaux effectués lors d’un ravalement de façade notamment sur la terrasse de M. [D] et faisant état d’opérations effectuées par la société Sogapeint de “dégarnissage des mastics horizontaux, ouvertures des fissures, mise en place d’un joint PU, mastic PU autour des luminaires, reprises des joints mastic au pourtour des pissettes des jardinières, décapage, reprise de maçonnerie et mise en peinture par 2 couches de peinture acrylique” ; si le compte-rendu conclut que “l’ensemble des travaux des jardinières a été réalisé conformément aux recommandations”, il doit être toutefois noté qu’il n’est pas produit le devis d’intervention de la société Sogapeint permettant d’analyser la réalité des travaux facturés et leur conformité au devis de la société IRS retenu par le tribunal dans son jugement du 22 novembre 2018 ; - un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 29 octobre 2020 effectué à la demande de Mme [K] et en présence de M. [I], qui a réalisé un test dans l’appartement de cette dernière et a constaté la présence d’humidité importante dans le salon, de gouttes sur le plafond et un plancher gorgé d’eau ; - un courrier officiel du 6 novembre 2020 adressé par le conseil de Mme [K] aux conseils des différentes parties les informant de la persistance des infiltrations dans l’appartement, - un compte rendu de recherche de fuite réalisée le 12 novembre 2020 par la société ADS dans l’appartement de Mme [K] où la réalisation d’eau claire sur les relevés à côté de l’EP s’est relevée positive, la société ADS notant “ce sont pas les relevés que notre société a repris en 2019, ceux-ci sont non fuyards, il s’agit d’autres relevés” ; - un document intitulé “récapitulatif de nos interventions” rédigé par la société ADS et daté du 22 février 2021 faisant état de plusieurs recherches de fuite par essais d’eau qui se sont révélées négatives notamment dans l’appartement de Mme [K] après l’exécution des travaux réalisés dans l’appartement de M. [D] à partir du 3 février 2021 et pendant une période de six jours, soit jusqu’au 9 février 2021. Il doit toutefois être noté que ce document indique que l’infiltration était toujours présente dans l’appartement de Mme [K] au mois de novembre et début décembre 2020 après la fin des travaux effectués sur la terrasse de M. [D]. Les tests démontrant que l’origine de l’infiltration était située au niveau de la jardinière de M. [D], la société ADS a proposé un devis de réfection de la jardinière de l’appartement de M. [D] et un bâchage de la jardinière le 9 décembre 2020 ; - une facture de la société ADS datée du 28 février 2021 portant sur la réfection de l’étanchéité de la jardinière sur la terrasse de M.

PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant par décision contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe, CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] [Adresse 9], pris en la personne de son syndic en exercice, la société Cabinet Immobilier du Comte Tolosan, la société Axa France Iard, en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 9], et la société Argi in solidum à verser à Mme [V] [K] la somme de 4.338,44 euros TTC au titre des travaux d’embellissement ; CONDAMNE la société Argi et la société Axa France Iard, en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 9] à garantir le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], pris en la personne de son syndic en exercice, la société Cabinet Immobilier du Comte Tolosan au titre de cette condamnation ; CONDAMNE la société Argi à relever et garantir la société Axa France Iard, en sa qualité d'assureur du syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 9], des condamnations qui précèdent ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], pris en la personne de son syndic en exercice, la société Cabinet Immobilier du Comte Tolosan, et la société Argi in solidum à verser à Mme [V] [K] la somme 8.832,25 euros en réparation de la perte de loyers du 22 janvier 2019 au 9 février 2021 ; DÉBOUTE Mme [V] [K] de sa demande au titre du préjudice moral ; CONDAMNE la société Argi à verser à Mme [V] [K] la somme de 84.000 euros au titre de la liquidation de l’astreinte définitive ; REJETTE les demandes formées à l’encontre de la société ADS et de ses assureurs, la société l’Auxiliaire et la société Axa France Iard ; DÉBOUTE la société Argi de ses demandes en garantie ; CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], pris en la personne de son syndic en exercice, la société Cabinet Immobilier du Comte Tolosan, la société Axa France Iard, en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 9], et la société Argi aux dépens de l’instance ; AUTORISE conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, la Selas Clamens Conseil, avocat, à recouvrer directement contre la partie condamnée, ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision ; CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] [Adresse 9], pris en la personne de son syndic en exercice, la société Cabinet Immobilier du Comte Tolosan, la société Axa France Iard, en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 9], et la société Argi à payer à Mme [V] [K] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; DIT que Mme [V] [K] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; CONDAMNE in solidum la société Argi et la société Axa France Iard, en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 9] à garantir le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], pris en la personne de son syndic en exercice, la société Cabinet Immobilier du Comte Tolosan au titre des dépens ; CONDAMNE la société Argi et la société Axa France Iard, en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 9] à garantir le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] [Adresse 9], pris en la personne de son syndic en exercice, la société Cabinet Immobilier du Comte Tolosan au titre des frais irrépétibles ; CONDAMNE la société Argi à garantir la société Axa France Iard, en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 9] au titre des dépens et des frais irrépétibles ; REJETTE les autres demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de…