Tribunal judiciaire, ch1 cab22 ctx civil gl po, 19 juin 2026 — n° 25/05552

EXPOSE DU LITIGE M. [C] [F] est propriétaire de divers lots de copropriété situés [Adresse 5], [Adresse 6], [Adresse 7] et [Adresse 8]. Le 21 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS M&M CABINET IMMOBILIER, a fait assigner M. [C] [F] devant le tribunal judiciaire de Melun aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de condamner M. [C] [F] à lui payer la somme de : 6 879,98 €,au titre des charges impayées au 1 octobre 2025, 1 000,00 €, à titre de dommages et intérêts,condamner M. [C] [F] à lui payer la somme de 1 200,00 €, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 16 avril 2026. Au jour de l'audience, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance.Il actualise sa créance à la somme de 7 393,77 €, arrêtée au 1er avril 2026 et ajoute s’opposer à l’octroi de délais de paiement. Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que M. [C] [F] ne s’est pas acquitté de sa quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété. Cité par acte remis à l'étude du commissaire de justice, M. [C] [F], est présent. Il ne conteste pas le principe de la créance réclamée, mais précise avoir effectué un règlement de 6000,00 euros n'apparaissant pas dans le décompte produit par le demandeur. Il conteste par ailleurs les frais ainsi que les sommes demandées au titre des dommages et intérêts et frais irrépétibles. L'affaire est mise en délibéré au 15 juin 2026, prorogé au 19 juin 2026. Par note en délibéré autorisée reçue le 1er mai 2026, M. [F] a produit des justificatifs de deux virements de 3000,00 euros apparaissant sur l'appel de fonds du 3e trimestre 2025 en date du 23 mai 2025. Par notes en délibéré des 21 avril et 28 mai 2026, le conseil du syndicat des copropriétaires a indiqué que les sommes apparaissent bien au crédit de M. [F] et produit un décompte arrêté au 20 avril 2026 et appel de fonds daté du même jour.

MOTIVATION DE LA DÉCISION I. Sur les demandes principales Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété Aux termes de l'article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu'à celles relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. En application de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence le [Etablissement 1] verse aux débats: un relevé de propriété attestant de ce que M. [C] [F] est propriétaire des lots 23 et 146 situés [Adresse 5], [Adresse 6], [Adresse 7] et [Adresse 8],un décompte daté du 1 avril 2026,les appels de fonds,les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 14 octobre 2021, 14 avril 2023, 5 décembre 2023 et 24 novembre 2025, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants. Par ailleurs, M. [C] [F] ne justifie pas de versements éventuellement effectués non comptabilisés ou d’erreurs dans le décompte produit, le syndicat des copropriétaires ayant justifié de la reprise de créance de l'ancien syndic et de l'enregistrement au débit de la dette des versements effectués et plus particulièrement des deux versements du 23 mai 2025 pour un montant de 6000,00 euros. Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que M. [C] [F] n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 7 393,77 € (hors frais). Il convient, en conséquence, de condamner M. [C] [F] au paiement de la somme de 7 393,77 €, au titre des charges dues à la date du 1er avril 2026, provisions de charges pour la période du 2e trimestre 2026 incluses. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 21 octobre 2025. Sur les sommes nécessaires au recouvrement En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs. Seuls les frais nécessaires, c'est-à-dire ceux exposés pour l'avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n'est pas le cas à titre d'exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d'honoraires du syndic. En effet, l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d'honoraires supplémentaires, n'en change pas la nature. En l'espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à M. [C] [F] seul, la somme de 60,00 €, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l'article 10-1 susvisé. Par conséquent, M. [C] [F] sera condamné à payer la somme de 60,00 € au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] au titre des frais de recouvrement nécessaires. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 21 octobre 2025. Sur les dommages et intérêts L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. L'article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence le [Etablissement 1] ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi du défendeur, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu'il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d'ores et déjà indemnisé par l'allocation d'intérêts moratoires par application de l'article 1231-6 du code civil. En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef. Sur la capitalisation des intérêts En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts. II. Sur la demande de délais de paiement L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l'espèce, M. [C] [F] justifie de ses ressources et de ses charges. Compte tenu de ces éléments, et en considération des besoins du syndicat des copropriétaires, il convient de faire droit à la demande de M. [C] [F] et de lui permettre d'échelonner le paiement de sa dette en 14 mensualités de 500 chacune et une dernière mensualité, correspondant au solde de la dette, payables le 5 de chaque mois. Afin de garantir le paiement de la dette, il convient de dire qu'à défaut, pour M. [C] [F] de payer une seule des mensualités prévues à l'échéancier ci-dessus ou un seul des appels de fonds à venir, la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence le [Etablissement 1] sera due dans sa totalité et sera immédiatement exigible après une mise en demeure de payer demeurée infructueuse selon les modalités prévues au dispositif. III. Sur les demandes accessoires : Sur les dépens  L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. M. [C] [F], qui succombe à l’instance sera condamné aux dépens.   Sur les frais irrépétibles  Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE M. [C] [F] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS M&M CABINET IMMOBILIER, la somme de 7 393,77 €, au titre des charges dues à la date du 1er avril 2026, provisions de charges pour la période du 2e trimestre 2026 incluses, ainsi que la somme de 60,00 € au titre des frais de recouvrement, majorées des intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2025 ; ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ; AUTORISE M. [C] [F] à s’acquitter de ces sommes en 14 mensualités de 500 chacune outre une 15e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ; DIT qu'à défaut de paiement d'une seule échéance à son terme ou des appels de fonds courants, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible sept jours après la date de présentation d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ; DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS M&M CABINET IMMOBILIER, du surplus de ses demandes ; CONDAMNE M. [C] [F] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS M&M CABINET IMMOBILIER, la somme de 960,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE M. [C] [F] aux entiers dépens de la présente instance ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 15 juin 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.