Tribunal judiciaire, chambre 3 - construction, 2 juillet 2026 — n° 24/01320

****************** EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE : La SAS Foncière Soleil Invest est propriétaire du lot numéro 47 au sein de la copropriété [Adresse 1] située à [Localité 3], [Adresse 4] pour l’avoir acquis par acte notarié du 15 novembre 2023. L’ensemble immobilier a été construit par la société Maeva Pierre & Vacances qui a vendu les lots à des investisseurs privés dans le cadre d’une opération de défiscalisation, tout en se faisant concomitamment consentir des baux commerciaux. Par acte de commissaire de justice en date du 7 février 2024, la SAS Foncière Soleil Invest a fait assigner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la Sarl Fiducimo, devant le tribunal judiciaire de Draguignan afin de voir, au visa des articles 9 et 13 du décret du 17 mars 1967 : Prononcer la nullité du procès-verbal de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1]. Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à payer à la société Foncière Soleil Invest la somme de 3000,00 € au titre des dispositions de I 'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont distraction au profit de Me Patrick Cagnol, avocat aux offres et affirmations de droit, dépens dont sera exonérée la requérante pour sa quote-part de frais et honoraires exposés par le syndicat dans la procédure, au titre des charges générales d'administration, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Les deux parties ont conclu, l’affaire a été clôturée le 15 septembre 2025, avec effet différée au 2 mars 2026 et fixée à l’audience à juge unique du 2 avril 2026. Elle a été mise en délibéré au 2 juillet 2026. PRETENTIONS ET MOYENS : Par conclusions, notifiées par RPVA le 27 février 2025, la société Foncière Soleil Invest maintient ses demandes initiales en précisant qu’il s’agit de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] du 8 décembre 2023. Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société Foncia Grand Bleu par conclusions notifiées par voie électronique le 06 septembre 2024 demande au tribunal, au visa de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, de : Prononcer la pleine et entière validité de l’assemblée générale du 8 août 2023. Débouter la société Foncière Soleil Invest de toutes ses demandes, fins et prétentions. Dire n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire. Condamner la société Foncière Soleil Invest à verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires [Adresse 1], pour procédure abusive. Condamner la société Foncière Soleil Invest à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Les prétentions et moyens des parties sont résumées dans les motifs de la décision. Pour plus ample exposé, il convient de se référer aux dernières conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION : Sur la demande de nullité de l’assemblée générale du 8 décembre 2023 : Moyens des parties : La SAS Foncière Soleil Invest après avoir rappelé les termes de l’article 9 du décret du 17 mars 1967 fait valoir que M. et Mme [N] n’ont pas été convoqués dans les délais puisque la convocation à l’assemblée générale du 8 décembre 2023 a été postée le 8 novembre 2023 et distribuée le 27 novembre 2023, puis retirée par Mme [N] le 29 novembre 2023. Elle considère que le point de départ du délai de 21 jours est le 28 novembre et non pas le jour de l’envoi de la convocation et que seulement onze jours se sont écoulés entre le 28 novembre et la date de l’assemblée générale. Elle précise que l’acte notarié reçu par Me [M] [W], notaire à [Localité 4] le 15 novembre 2023 indique que par les présentes, l’acquéreur sera subrogé dans les droits du vendeur et notamment lors de l’assemblée générale du 8 décembre 2023 et que le vendeur s’engage dès lors à transmettre à l’acquéreur toute convocation et pouvoir qu’il pourrait recevoir afin que ce dernier puisse assister à ladite assemblée générale. Elle expose qu’elle est par conséquent recevable et bien fondée, venant aux droits de M. et Mme [N], à solliciter la nullité de l’assemblée générale du 8 décembre 2023 pour violation des dispositions de l’article 9 du décret du 17 mars 1967. Elle fait valoir que le notaire a sollicité auprès du syndic l’état daté en application de l’article 5 du décret du 17 mars 1967 et que les consorts [N] ont obtenu la réponse suivante : « Concernant les documents que votre notaire attend, toutes les ventes sont momentanément bloquées avec l’accord du conseil syndical, une procédure est en cours avec l’exploitant. Si vous souhaitez plus d’informations, je vous invite à contacter l’agence Foncia de [Localité 5], M. [I] vous expliquera ». Elle s’étonne du pouvoir du syndic pour empêcher toute vente ainsi que sur le lien entre la procédure en cours contre l’exploitant et les ventes. Elle indique que par jugement du 5 mars 2024, le juge de l’exécution a statué et que le précédent syndic, la société Fiducimo avait communiqué l’intégralité des archives à la société Foncia. Elle fait observer que la possibilité d’une consultation de l’espace personnel sur le site internet ou la date de l’assemblée générale figurant dans l’acte de vente ne dispense pas le syndic du respect de l’article 9 précité. Elle souligne que la Cour de Cassation a maintes fois rappelé son exigence formelle en la matière en sanctionnant par la nullité la violation de l’article 9 du décret du 17 mars 1967 alors même que le copropriétaire convoqué ne justifie d’aucun préjudice et a assisté à l’assemblée générale. Elle expose que l’assemblée générale du 8 décembre 2023 a été organisée rapidement pour percevoir un remboursement de charges et pour contrer la contestation de l’assemblée générale du 3 août 2023 par la société Sofisol. Elle considère que le syndic et le président du conseil syndical cherche à évincer le locataire commercial, la Sarl HDS [Localité 3] pour changer la destination de l’immeuble et lui conférer une valeur supérieure. Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] fait valoir que les copropriétaires ont accès à leur espace client personnel avec les convocations aux assemblées générales de sorte que les consorts [N] avaient connaissance de la date de l’assemblée du 8 décembre 2023. Il ajoute que l’acquéreur, la société Foncière Soleil Invest a également eu connaissance de cette date lors de la signature de l’acte authentique le 15 novembre 2023. Il indique qu’il a adressé et posté la convocation le 8 novembre 2023 soit 21 jours avant l’assemblée générale et que pour la société demanderesse le délai a commencé à courir le 16 novembre 2023 pour se terminer le 6 décembre 2023. Il ajoute que la société Foncière Soleil Invest, copropriétaires d’autres lots a reçu sa propre convocation dans le délai de 21 jours fixé par la loi. A propos de la communication de l’état daté au notaire, il expose qu’il n’a pas eu communication des archives par le précédent syndic Vindicis et n’avait donc pas une comptabilité claire et certaine lui permettant de répondre à la demande. Il considère que la société Foncière Soleil Invest n’a subi aucun préjudice des résolutions votées le 8 décembre 2023 mais s’obstine dans le cadre d’une interconnexion avec d’autres sociétés à vouloir régenter le syndicat des copropriétaires comme étant au seul service de l’exploitation commerciale de la société HDS. Réponse du tribunal : A titre liminaire, il sera précisé qu’il n’appartient pas au tribunal de répondre aux arguments autres que juridiques à propos des conflits qui opposent les parties pour des raisons notamment financières. La demande de nullité de l’assemblée générale du 8 décembre 2023 est fondée en droit exclusivement sur l’article 9 du décret du 17 mars 1967. Selon l’article 9 du décret du 17 mars 1967, « La convocation contient l'indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l'assemblée générale, la personne qui convoque l'assemblée fixe le lieu et l'heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges. Le formulaire de vote par correspondance mentionné au deuxième alinéa de l'article 17-1 A est joint à la convocation. Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long. Sans que cette formalité soit prescrite à peine de nullité de l'assemblée générale, le syndic indique, par voie d'affichage, aux copropriétaires, la date de la prochaine assemblée générale et la possibilité qui leur est offerte de solliciter l'inscription d'une ou plusieurs questions à l'ordre du jour. L'affichage, qui reproduit les dispositions de l'article 10, est réalisé dans un délai raisonnable permettant aux copropriétaires de faire inscrire leurs questions à l'ordre du jour. Sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l'assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l'immeuble. » Ainsi sauf urgence, ce qui n’est pas le cas en l’espèce puisqu’il s’agit d’une convocation à l’assemblée générale ordinaire du 8 décembre 2023, la convocation doit être notifiée au moins vingt et un jours avant la date de l’assemblée générale des copropriétaires. Il appartient au syndic de justifier que le délai de convocation a été respecté. La pièce numéro 4 communiquée par le défendeur permet d’indiquer que la convocation des consorts [N] a été envoyée par le syndic le 8 novembre 2023. Il sera précisé que M. [L] [N] et Mme [K] [J] épouse [N] ont vendu leur lot numéro 47 à la société Foncière Soleil Invest le 15 novembre 2023 et que l’acte authentique a prévu que « l’acquéreur sera subrogé dans tous les droits et actions du vendeur liés au syndicat des copropriétaires et notamment lors de l’assemblée générale des copropriétaires prévue le 8 décembre 2023. Le vendeur s’engage dès lors à transmettre à l’acquéreur toute convocation et pouvoirs qu’il pourrait recevoir afin que ce dernier puisse assister à ladite assemblée générale. » Le point de départ du délai de 21 jours prévu par l’article 9 du décret du 17 mars 1967 ne commence à courir que du lendemain du jour de de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ou de l’avis électronique conformément aux articles 64 et 64-2 du décret du 17 mars 1967 et en aucun cas à partir de la date d’envoi de la convocation.

PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort : PRONONCE la nullité de l’assemblée générale ordinaire de la copropriété [Adresse 1], à [Localité 3], en date du 8 décembre 2023 ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], à [Localité 3], de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et de toutes ses autres demandes ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], à [Localité 3] aux entiers dépens de l’instance ; DIT qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la SAS Foncière Soleil Invest sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure qui sera répartie entre les autres copropriétaires ; AUTORISE la distraction des dépens sollicitée par Me Patrick Cagnol ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], à [Localité 3] à payer à SAS Foncière Soleil Invest la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l’exécution provisoire de droit assortit l’entière décision. DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ; REJETTE le surplus des demandes. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le DEUX JUILLET DEUX MILLE VINGT-SIX. La greffière, La présidente,