Cour d'appel, chambre 1-8, 17 juin 2026 — n° 25/11131

17 juin 2026 Other

Synthèse de la décision

Question juridique

Un tiers non copropriétaire peut-il revendiquer la propriété de lots de copropriété par prescription acquisitive et agir en justice à cette fin, indépendamment de l'action en contestation des décisions d'assemblée générale ?

Principe retenu

L'action en revendication de propriété par prescription acquisitive (usucapion) est distincte de l'action en contestation des décisions d'assemblée générale des copropriétaires. Un tiers non copropriétaire peut agir en revendication de propriété sans avoir à être copropriétaire, alors que l'action en nullité ou inopposabilité d'une décision d'assemblée générale n'est ouverte qu'aux copropriétaires opposants ou défaillants.

Faits clés

Création de trois lots à usage de caves (lots 4, 5 et 6) par assemblée générale du 3 janvier 2024
La SCI Océane revendique la propriété des lots 5 et 6 par prescription acquisitive
La SCI Océane n'est pas copropriétaire de l'immeuble
L'assignation introductive d'instance demandait à la fois l'annulation de la résolution n°7 et la reconnaissance de propriété par usucapion
Le juge de la mise en état avait déclaré l'ensemble des demandes irrecevables pour défaut de qualité à agir

Articles cités

article 42 de la loi du 10 juillet 1965 article 24 de la loi du 10 juillet 1965 article 2258 du code civil article 2261 du code civil article 2272 du code civil article 804 du code de procédure civile article 700 du code de procédure civile

Sommaire de la décision

Chambre 1-8 - 17/06/2026 - n° 25/11131

Questions fréquentes

Un tiers non copropriétaire peut-il agir en justice pour revendiquer la propriété d'un lot de copropriété ?

Oui, un tiers non copropriétaire peut agir en revendication de propriété par prescription acquisitive, car cette action est distincte de l'action en contestation des décisions d'assemblée générale, qui elle est réservée aux copropriétaires.

Qu'est-ce que la prescription acquisitive (usucapion) en matière de copropriété ?

La prescription acquisitive permet d'acquérir la propriété d'un bien immobilier par une possession continue, paisible, publique et non équivoque pendant 30 ans (ou 10 ans avec juste titre et bonne foi). En copropriété, elle peut porter sur des lots privatifs ou des parties communes.

Pourquoi la demande de nullité de l'assemblée générale a-t-elle été déclarée irrecevable ?

Parce que l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 réserve l'action en contestation des décisions d'assemblée générale aux seuls copropriétaires opposants ou défaillants. La SCI Océane n'étant pas copropriétaire, elle n'avait pas qualité pour agir en nullité ou inopposabilité.

Quelle est la différence entre une action en nullité d'AG et une action en revendication de propriété ?

L'action en nullité d'AG vise à faire annuler une décision collective pour vice de forme ou de fond, et n'est ouverte qu'aux copropriétaires. L'action en revendication vise à faire reconnaître un droit de propriété sur un lot, et peut être intentée par toute personne se prétendant propriétaire, même non copropriétaire.

Que doit prouver la SCI Océane pour obtenir la reconnaissance de sa propriété par usucapion ?

Elle doit démontrer une possession continue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire pendant 30 ans (ou 10 ans avec juste titre et bonne foi) sur les lots 5 et 6. La cour a jugé cette demande recevable, mais le fond devra être examiné par le tribunal judiciaire.

L'assemblée générale peut-elle créer des lots de cave sur les parties communes sans l'accord des copropriétaires ?

Oui, l'assemblée générale peut décider de créer des lots privatifs sur les parties communes, sous réserve du respect des règles de majorité et des droits des copropriétaires. Cependant, si un tiers possède déjà ces parties à titre de propriétaire, cette décision peut être contestée par une action en revendication.

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