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Cour d'appel, 2ème chambre civile, 2 juillet 2026 — n° 23/00376

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Synthèse de la décision

Question juridique

Le syndic engage-t-il sa responsabilité pour perte de chance d'obtenir la garantie décennale en raison d'une déclaration tardive de sinistre à l'assureur dommages-ouvrage ?

Principe retenu

Le syndic, en tant que professionnel de la gestion immobilière, est tenu d'une obligation de diligence et de compétence. Il engage sa responsabilité contractuelle s'il déclare tardivement un sinistre à l'assureur dommages-ouvrage, faisant perdre au syndicat des copropriétaires la chance d'obtenir la prise en charge des désordres au titre de la garantie décennale. La perte de chance est évaluée en fonction de la probabilité de succès de la demande si elle avait été faite en temps utile.

Faits clés

  • Résidence construite en 2009, réceptionnée le 27 juillet 2009
  • Audit de fin de garantie décennale réalisé en décembre 2018 révélant fissures et infiltrations
  • Déclaration de sinistre à l'assureur dommages-ouvrage le 19 août 2019, soit 22 jours après expiration du délai décennal
  • Refus de garantie par l'assureur pour forclusion des recours subrogatoires
  • Syndicat des copropriétaires assigne son ancien syndic et son assureur pour perte de chance

Articles cités

article 700 du Code de procédure civile article 450 du Code de procédure civile

Sommaire de la décision

2ème CHAMBRE CIVILE - 02/07/2026 - n° 23/00376

Questions fréquentes

Qu'est-ce que la perte de chance dans le cadre de la responsabilité du syndic ?
La perte de chance est un préjudice indemnisable lorsque le syndic, par sa faute (ex: déclaration tardive), fait perdre au syndicat des copropriétaires la probabilité d'obtenir un avantage, comme la prise en charge des désordres par l'assureur dommages-ouvrage. Dans cette affaire, le syndic a déclaré le sinistre 22 jours après l'expiration du délai décennal, entraînant le refus de garantie.
Quels sont les délais pour déclarer un sinistre à l'assureur dommages-ouvrage ?
La déclaration doit être faite avant l'expiration du délai de la garantie décennale, qui court à compter de la réception des travaux. Dans cette affaire, la réception était le 27 juillet 2009, le délai expirait le 27 juillet 2019, mais la déclaration a été faite le 19 août 2019, soit 22 jours après, ce qui a été jugé tardif.
Le syndic est-il responsable s'il déclare un sinistre après l'expiration de la garantie décennale ?
Oui, le syndic engage sa responsabilité contractuelle s'il déclare tardivement, car il doit agir avec diligence. Dans cette affaire, la cour a confirmé la condamnation du syndic et de son assureur à indemniser le syndicat pour la perte de chance d'obtenir la garantie décennale.
Comment est calculée l'indemnisation pour perte de chance ?
L'indemnisation correspond à une fraction du préjudice total, évaluée en fonction de la probabilité de succès de la demande si elle avait été faite en temps utile. Ici, pour les désordres affectant les coursives, la cour a accordé 13 376 € TTC, représentant la perte de chance.
Quels types de désordres sont concernés par la garantie décennale ?
La garantie décennale couvre les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Dans cette affaire, il s'agissait de fissures importantes sur les façades et d'infiltrations d'eau au niveau des terrasses et coursives.
Le syndicat des copropriétaires peut-il agir directement contre l'assureur du syndic ?
Oui, le syndicat peut assigner le syndic et son assureur de responsabilité civile. Dans cette affaire, la société MMA IARD, assureur du syndic, a été condamnée in solidum avec le syndic à indemniser le syndicat.

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