Cour d'appel, 1ère chambre civile b, 30 juin 2026 — n° 21/05685

30 juin 2026 Other

Synthèse de la décision

Question juridique

L'incorporation d'une partie du couloir commun par un copropriétaire constitue-t-elle une voie de fait justifiant la démolition et la restitution de la surface, ou s'agit-il d'un trouble de jouissance relevant du droit commun de la copropriété ?

Principe retenu

L'empiètement sur une partie commune par un copropriétaire ne constitue pas une voie de fait lorsqu'il n'y a pas d'atteinte grave et manifestement illicite au droit de propriété d'autrui. Le copropriétaire qui se plaint d'une perte de jouissance doit agir sur le fondement du règlement de copropriété et non invoquer une voie de fait. La démolition de l'ouvrage n'est pas automatique ; le juge peut ordonner des mesures alternatives ou rejeter la demande si le préjudice est inexistant ou minime.

Faits clés

La société Iguazu est copropriétaire d'un studio et d'un tiers indivis du lot n°57 (couloir commun).
La société Baxitech a incorporé à ses lots une surface de 2 m² du couloir commun (lot n°57).
L'expert judiciaire a constaté que l'accès au studio de Iguazu reste possible et que la surface incorporée est inférieure à 2 m².
Iguazu a demandé la démolition de l'ouvrage et la restitution de la surface, ainsi qu'une servitude de passage.
La cour d'appel a confirmé le jugement déboutant Iguazu de toutes ses demandes.

Articles cités

article 700 du code de procédure civile article 699 du code de procédure civile article 450 alinéa 2 du code de procédure civile

Sommaire de la décision

1ère chambre civile B - 30/06/2026 - n° 21/05685

Questions fréquentes

Un copropriétaire peut-il annexer une partie du couloir commun sans autorisation ?

Non, l'annexion d'une partie commune par un copropriétaire sans autorisation de l'assemblée générale est illicite. Cependant, la sanction n'est pas automatiquement la démolition ; le juge apprécie l'atteinte au droit de propriété des autres copropriétaires.

Que faire si un voisin empiète sur les parties communes de l'immeuble ?

Vous pouvez saisir le tribunal judiciaire pour faire cesser l'empiètement. Il est recommandé de faire constater les faits par un huissier et de solliciter une expertise judiciaire pour évaluer l'étendue de l'empiètement et le préjudice subi.

Puis-je demander la démolition d'un ouvrage construit sur une partie commune ?

Oui, vous pouvez demander la démolition, mais le juge peut refuser si l'empiètement est minime et ne cause pas de préjudice réel. Dans cette affaire, la cour a rejeté la demande de démolition car l'empiètement de moins de 2 m² n'entravait pas l'accès.

Qu'est-ce qu'une voie de fait en copropriété ?

La voie de fait est une atteinte grave et manifestement illicite au droit de propriété d'autrui. En copropriété, un simple empiètement sur une partie commune ne constitue pas nécessairement une voie de fait, surtout si le copropriétaire lésé conserve un accès normal.

Comment obtenir une servitude de passage sur une partie commune ?

Une servitude de passage sur une partie commune ne peut être établie que par une décision de l'assemblée générale des copropriétaires ou par une convention entre copropriétaires. Le juge ne peut pas l'imposer en l'absence d'accord.

Qui paie les frais d'expertise en cas de perte du procès ?

La partie perdante est condamnée aux dépens, qui incluent les frais d'expertise judiciaire. Dans cette affaire, la société Iguazu, déboutée, a dû payer les frais d'expertise.

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