Cour d'appel, chambre civile, 17 juin 2026 — n° 25/00711
Synthèse de la décision
Question juridique
L'action en réduction du prix pour déficit de superficie d'un lot de copropriété est-elle régie exclusivement par l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, à l'exclusion de l'action en garantie des vices cachés ?
Principe retenu
Lorsque l'acquéreur d'un lot de copropriété agit contre le vendeur en invoquant un déficit de superficie, son action est régie exclusivement par les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, à l'exclusion de l'action en garantie des vices cachés.
Faits clés
- Vente de lots de copropriété par la société KESACO à Mme [I] et M. [W] le 29 janvier 2019.
- Le lot n°22 était mentionné pour une superficie de 73 m² mais la superficie réelle était de 55,11 m².
- Les acquéreurs ont assigné le vendeur en réduction du prix et indemnisation sur le fondement de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et subsidiairement en garantie des vices cachés.
- Le juge de la mise en état a déclaré irrecevable l'action principale pour prescription et l'action subsidiaire pour irrecevabilité.
- La cour d'appel confirme l'irrecevabilité de l'action subsidiaire car l'action en déficit de superficie relève exclusivement de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965.
Articles cités
article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965
article 1641 du code civil
article 700 du code de procédure civile
Sommaire de la décision
Chambre civile - 17/06/2026 - n° 25/00711
Questions fréquentes
Puis-je agir en réduction du prix pour un déficit de superficie dans un lot de copropriété ?
Oui, mais uniquement sur le fondement de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, à l'exclusion de l'action en garantie des vices cachés. L'action doit être intentée dans un délai de 5 ans à compter de la vente.
Quel est le délai pour agir en déficit de superficie ?
L'action en réduction du prix pour déficit de superficie est soumise à la prescription quinquennale de droit commun. Dans cette affaire, l'action a été déclarée irrecevable car intentée plus de 5 ans après la vente du 29 janvier 2019.
Puis-je invoquer la garantie des vices cachés pour un déficit de superficie ?
Non, la Cour de cassation et la cour d'appel rappellent que l'action en déficit de superficie relève exclusivement de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965. L'action subsidiaire en garantie des vices cachés est donc irrecevable.
Que faire si la superficie réelle de mon appartement est inférieure à celle indiquée dans l'acte de vente ?
Vous devez agir en réduction du prix sur le fondement de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, dans un délai de 5 ans à compter de la vente. Il est conseillé de faire constater la superficie par un professionnel et de consulter un avocat.
Qu'est-ce que l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ?
Cet article prévoit que si la superficie d'un lot de copropriété est inférieure de plus de 5% à celle mentionnée dans l'acte de vente, l'acquéreur peut demander une réduction du prix proportionnelle à la différence de superficie.
Puis-je obtenir des dommages et intérêts en plus de la réduction du prix ?
Dans cette affaire, les acquéreurs demandaient également une indemnisation pour perte de loyer, mais l'action a été déclarée irrecevable car prescrite. En principe, des dommages et intérêts peuvent être demandés en plus de la réduction du prix si un préjudice distinct est prouvé.
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