Cour d'appel, pôle 4 - chambre 2, 24 juin 2026 — n° 22/19764

FAITS & PROCEDURE M. [E] est propriétaire du lot n°46 situé dans le bâtiment B de l'immeuble du [Adresse 12] à [Localité 5], faisant partie d'un ensemble immobilier composé de 10 immeubles, désignés par une lettre de A à J, situé au [Adresse 5], [Adresse 13] et [Adresse 14] à [Localité 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Les fonctions de syndic ont été exercées par la société Oralia Meillant & [L] jusqu'au 18 juin 2018 puis, à compter de cette date et jusqu'au 17 juin 2019, par la société [K] lmmobilier et en'n, depuis le 17 juin 2019, par la société Administra. Par acte d'huissier en date du 13 septembre 2019, M. [E] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé au [Adresse 5], [Adresse 13] et [Adresse 14] à [Localité 5] et la société [K] lmmobilier, en qualité de syndic, afin d'obtenir l'annulation de l'assemblée générale tenue le 2 juillet 2019 et qu'il soit fait injonction à la société [K] lmmobilier d'avoir à procéder à un certain nombre de formalités. Par un jugement du 28 octobre 2022, le tribunal judiciaire de Paris a : - déclaré M. [E] irrecevable en sa demande d'annulation de l'intégralité de l'assemblée générale tenue le 2 juillet 2019 et de la résolution n°17, - déclaré M. [E] irrecevable en ses demandes formulées à l'encontre de la société Administra et du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé au [Adresse 5], [Adresse 13] et [Adresse 14] à [Localité 5], - débouté M. [E] de sa demande de prise en charge par la société [K] Immobilier des frais de convocation et de tenue d'une assemblée générale aux fins de régularisation, - condamné M. [E] aux dépens, - autorisé Maître [T] et Maître [G] à recouvrer directement ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans en avoir reçu provision, - condamné M. [E] à payer la somme de 3 000 euros au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé au [Adresse 5], [Adresse 13] et [Adresse 14] à [Localité 5] et celle de 1 500 euros à la société [K] Immobilier en application des dispositions dc l'article 700 du code de procédure civile, - débouté M. [E] de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et de celle formulée au titre des frais irrépétibles, - ordonné l'exécution provisoire. M. [E] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 23 novembre 2022. La procédure devant la cour a été clôturée le 14 janvier 2026. PRETENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions notifiées le 23 février 2023 par lesquelles M. [E], appelant, invite la cour, au visa des dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, du décret n°67-223 du 17 mars 1967, de la loi ALUR du 24 mars 2014, du décret du 26 mars 2015, du décret du 26 août 2016, des articles L. 711-1 et suivants et R.

SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel. En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Sur la recevabilité des demandes formées par M. [E] contre la société Administra : M. [E] demande l'infirmation du jugement en ce qu'il a déclaré ses demandes contre la société Administra, syndic de copropriété, irrecevables alors que : - de jurisprudence constante, la procédure diligentée contre le syndicat des copropriétaires se poursuit en cas de changement de syndic à l'égard du nouveau syndic, - le syndicat des copropriétaires est l'organe en charge de la comptabilité de la copropriété, de la publication des actes et de l'organisation des assemblées générales, - le cabinet Administra représentait donc le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire, - le tribunal n'a pas déclaré irrecevables les demandes de M. [I] formées à l'égard du syndicat des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires réplique que : -les demandes de M. [E] sont dirigées à l'égard du cabinet Administra qui n'a pas été assigné, -seuls le cabinet [K] et le syndicat étaient parties à l'instance devant le tribunal judiciaire. Le cabinet [K] demande la confirmation du jugement qui a exactement appliqué la règle de droit applicable. Réponse de la cour : Aux termes de l'article 14 du code de procédure civile, nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée. Contrairement à ce que M. [E] tente d'alléguer dans ses écritures, ses demandes tendant à : -la publication de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété modifié, -l'immatriculation des syndicats secondaires, - la mise à disposition des comptes, - la convocation des assemblées générales restreintes, n'ont nullement été dirigées contre le syndicat des copropriétaires mais contre son syndic, le cabinet Administra ainsi qu'il ressort de ses dernières écritures produites devant le tribunal judiciaire. C'est donc à bon droit et par des motifs que la cour adopte, que les premiers juges ayant relevé que le cabinet Administra n'était pas partie à l'instance, les demandes de M. [E] à son égard ne pouvaient qu'être déclarées irrecevables. Le grief d'omission de statuer sur ces demandes n'est donc pas constitué. Le jugement sera donc confirmé. Pour les mêmes motifs, les demandes dirigées contre le cabinet Administra, assorties ou non de demandes d'astreinte, formulées dans le dispositif de ses dernières conclusions d'appel seront déclarées irrecevables : - mise à disposition d'un local parisien pour le contrôle des comptes et autres documents des copropriétés concernées, - communication de l'exacte composition et bonnes clés de répartition nécessaires aux votes des budgets et aux répartitions finales, - communication à chaque copropriétaire des motifs des instances, y compris pour la présente assignation, par l'envoi des copies des assignations et des jugements dans les délais prévus par la loi, - convoquer, dans les deux mois de la décision à intervenir, des assemblées générales restreintes de chacun des bâtiments de l'ensemble immobilier, - convoquer une nouvelle assemblée générale ordinaire du « syndicat des copropriétaires des immeubles [Adresse 15], [Adresse 8], et [Adresse 16] » laquelle devra se conformer non seulement à la décision à intervenir mais aussi à l'ordonnance de référé en date du 12 juillet 2019 : inscription à l'ordre du jour les résolutions sollicitées par M. [E] aux termes de ses courriers du 11 novembre 2018 et 25 avril 2019 à savoir les résolutions prises en réunions restreintes de copropriétaires en lieu et place de l'assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble immobilier, préciser avec consignation au procès-verbal de l'assemblée afin de procéder à la modification du règlement de copropriété, que le bâtiment n° 39 s'est constitué en syndicat secondaire aux termes de la loi, informer l'ensemble des copropriétaires du fait que M. [E] a été élu par le syndicat secondaire du [Adresse 17] [Localité 6], en qualité de conseil syndical et président représentant du syndicat secondaire au sein du conseil syndicat du syndicat principal de l'ensemble immobilier, - condamner la société administra, en sa qualité de syndic de copropriété de l'ensemble immobilier [Adresse 8], à l'information officielle des copropriétaires que le bâtiment n° 39 s'est constitué en syndicat secondaire aux termes de la loi et à la modification du règlement de copropriété en vue de formaliser l'existence des syndicats secondaires existants. Il ne sera donc pas statué sur les moyens présentés au soutien de ces demandes d'injonction et condamnation. Sur l'annulation de l'assemblée générale du 2 juillet 2019 ou de certaines de ses résolutions : M. [E] demande l'infirmation du jugement en ce qu'il a déclaré sa demande d'annulation en son entier de l'assemblée générale irrecevable alors que : -il a engagé son action en contestation dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l'assemblée générale par le syndic conformément aux termes de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ; - l'assemblée générale est nulle car le délai minimal de convocation de 21 jours prévu par l'article 9 du décret du 17 mars 1967 n'a pas été respecté ; - il était en droit de demander l'annulation des résolutions 5, 6, 7, 8, 11 et 17 à l'encontre desquelles il avait voté. Or, le tribunal n'a examiné que sa demande d'annulation de la résolution n° 17 ; - l'ancien syndic de copropriété, le cabinet [K] a procédé à un décompte erroné des tantièmes lors du vote des résolutions, le nombre de tantièmes généraux résultant du modificatif du règlement de copropriété publié en date du 24 septembre 2018 étant de 10101 et non de 10099 ; - l'assemblée générale ne pouvait se tenir sans réunion préalable des assemblées générales restreintes auxquelles le règlement de copropriété confie, pour chaque bâtiment, le vote de son budget, de ses travaux, ses approbations de compte et généralement toute résolution ne relevant pas des articles 25 et 26 et qui prévoit que l'assemblée générale des copropriétaires reprenne obligatoirement les propositions des assemblées restreintes pour qu'elles fassent l'objet d'un vote exécutoire aux majorités requises ; - le syndic ex exercice ne souhaitant pas donner de voix aux bâtiments, il a ignoré les propositions de M. [E] tendant à ce que, chaque bâtiment vote, a minima, les budgets et approuve ses comptes ; - la résolution n° 17 qui relève de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 est nulle n'a pas recueilli les 2/3 des voix des copropriétaires présents ou représentés. Le syndicat des copropriétaires réplique que : -les premiers juges ont exactement appliqué la règle de droit en déclarant cette action irrecevable dès lors que M. [E] a voté en faveur de certaines résolutions, même en cas d'inobservation de formalités substantielles concernant la tenue de l'assemblée générale ; - lors de l'assemblée générale du 2 juillet 2019, M. [E], qui était présent, a voté en faveur des résolutions 10, 11, 12, 13 de sorte que ne disposant pas de la qualité d'opposant ou de défaillant, il ne peut contester valablement l'assemblée générale ; - outre l'annulation en son entier de l'assemblée générale, M. [E] a demandé l'annulation de la résolution n° 17 de l'assemblée portant sur la cession d'un lot ; - au titre de sa demande d'annulation de la résolution n° 17, M. [E] ne se fonde pas sur le non-respect du délai de convocation ; - M.

PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, dans les limites de l'appel, Confirme le jugement ; Y ajoutant, Déclare irrecevables les demandes d'injonction et de condamnations dirigées contre le cabinet Administra formées par M. [E] en cause d'appel, Constate que la cour d'appel n'est saisie d'aucune demande tendant à l'annulation des résolutions 5, 6, 7, 8, 9, 11 de l'assemblée générale du 2 juillet 2019 ; Dit n'y avoir lieu à statuer sur la demande de M. [E] tendant à statuer sur la recevabilité de demandes d'annulation des résolutions 5, 6, 7, 8, 9, 11 de l'assemblée générale du 2 juillet 2019; Condamne M. [E] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile par Me [Y] [G] et par Me Juliette Bayle, tous deux inscrits au barreau de Paris ; Condamne M. [E] à verser par application de l'article 700 du code de procédure civile les sommes de : - 1000 euros à la société [K] Immobilier, - 5000 euros au syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] sis [Adresse 18] à [Localité 7]. Rejette toute autre demande. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,