Cour d'appel, pôle 4 - chambre 2, 24 juin 2026 — n° 21/20461

FAITS & PROCÉDURE L'ensemble immobilier dénommée [Adresse 13], situé [Adresse 4] à [Localité 17] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Son syndcia ctuel est la société par actions simplifiée Foncia Mansart. Cet ensemble immobilier est composé de deux bâtiments collectif, A et B, donnant tous les deux sur la [Adresse 14], et, à l'arrière de ces bâtiments, deux groupes de maisons individuelles, numérotés 1 et 2, donnant sur la [Adresse 15]. La résidence est constituée de 160 lots de copropriété, les lots 1 à 146 concernent les bâtiments collectifs et les lots 200 à 213 concernent les maisons. M. [G] [T] & Mme [Y] [F] épouse [T], M. [R] [P] & Mme [N] [V] épouse [P], M. [S] [L] & Mme [J] [A] épouse [L], M. [Z] [E], Mme [M] [O] et Mme [SA] [QS] veuve [O], M. [Q] [X] & Mme [D] [W] épouse [X], M. [U] [H] & Mme [B] [AL] épouse [H], Mme [K] [C] veuve [I], ci après les consorts [T], sont propriétaires chacun d'une maison individuelle au sein de cet ensemble immobilier. Lors de l'assemblée générale du 28 mars 2019, la résolution numéro 12 aux termes de laquelle ils sollicitaient l'autorisation de procéder au retrait de leurs lots de la copropriété a été rejetée. Par acte d'huissier de justice du 3 juin 2019, ils ont assigné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 16] devant le tribunal pour lui demander, sous le bénéfice de l'exécution provisoire au terme de leurs dernières écritures, pour l'essentiel, : - d'annuler les résolutions n°12 à 17 de l'assemblée générale du 28 mars 2019, - de condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer, à chacun, les sommes de 500 € de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral et 750 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner le syndicat des copropriétaires à payer les sommes suivantes en réparation du préjudice financier constitué par le paiement indu des charges de copropriété, jusqu'au 30 septembre 2020 : à M. & Mme [T] : 1.824,99 €, à M. & Mme [P] : 2.083,11 €, à M. & Mme [L] : 1.942,85 €, M. [E] : 1.563,22 €, à Mmes [M] [O] et [SA] [O] : 1.780,78 €, à M. & Mme [X] : 1.685,96 €, à M. & Mme [H] : 1.664,92 €, - de condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, - de dire qu'ils seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires s'est opposé à ces demandes et à demander au tribunal de: - ordonner la remise en leur état d'origine des parties communes indûment annexées, - condamner chacun des copropriétaires demandeur à lui payer les sommes de 1.000 € de dommages-intérêts, - condamner solidairement les demandeurs à payer la somme de 3.000 € au titre de l'article 32-1 du code de procédure civile, - condamner solidairement les demandeurs aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement du 23 septembre 2021, le tribunal judiciaire d'Evry a : - déclaré irrecevable la demande tendant à l'annulation des résolutions numéros 13, 14, 15, 16 et 17 de l'assemblée générale en date du 28 mars 2019, - annulé la résolution n°12 de l'assemblée générale du 28 mars 2019, - débouté M. & Mme [T], M. & Mme [P], M. & Mme [L], M. [E], M. & Mme [O], M. & Mme [X], M.

SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a : - déclaré irrecevable la demande tendant à l'annulation des résolutions numéros 13, 14, 15, 16 et 17 de l'assemblée générale en date du 28 mars 2019, - débouté M. & Mme [T], M. & Mme [P], M. & Mme [L], M. [E], M. & Mme [O], M. & Mme [X], M. & Mme [H] et Mme [I] de leurs demandes de réparation du préjudice financier. Sur la demande de nullité de la résolution n° 12 de l'assemblée générale du 28 mars 2012 L'article 28 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment : I. ' Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible : a) Le propriétaire d'un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée. ''assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires ; ... II. ' Dans les deux cas, l'assemblée générale du syndicat initial statue à la même majorité sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division'. En l'espèce, l'assemblée générale en date du 28 mars 2019 de la [Adresse 16] a rejeté la résolution numéro 12 portant sur l'autorisation de retrait du groupe des maisons n°1 composé des lots numéros 200 à 207 et le groupe de maisons n°2 composé des lots numéros 208 à 213 de la copropriété. Les consorts [T] et autres sollicitent l'annulation de la résolution numéro 12 en arguant de l'abus de majorité tandis que le syndicat des copropriétaires soulève en premier lieu l'irrecevabilité de la demande d'annulation au motif que 'cette résolution ne constitue pas une décision au sens de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 puisqu'elle ne fait pas grief' et que 'l'action en annulation d'une résolution n'ayant pas été adoptée n'a aucun sens', en second lieu il objecte que la scission demandée est impossible, qu'aucune contrepartie financière n'a été proposée par les demandeurs et qu'il existe une procédure en cours à l'encontre du promoteur/constructeur. En premier lieu la résolution n°12 de l'assemblée générale n'a pas adopté le projet de scission présenté par les consorts [T]. Ces derniers ayant voté pour leur projet de scission sont donc opposants à la décision de refus de l'assemblée. Ayant la qualité d'opposants, ils sont recevables à en solliciter l'annulation par application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et ils n'ont pas à justifier d'un grief pour contester la régularité de cette décision. Par ailleurs, il est constant qu'une résolution d'assemblée générale rejetant à la majorité une demande d'autorisation de scission est susceptible d''être annulée en cas d'abus de majorité, même si la juridiction saisie de la demande d'annulation ne peut se substituer à l'assemblée générale pour ordonner le retrait. L'abus de majorité consiste à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l'intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit, dans un intérêt personnel, soit dans l'intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire, soit rompant l'équilibre entre les copropriétaires, soit avec l'intention de nuire. Il ressort du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division que l'ensemble immobilier [Adresse 13] comporte un premier bâtiment collectif dénommé bâtiment A, un second bâtiment collectif dénommé bâtiment B, un groupe de maisons individuelles 1 constitué de deux séries de 4 maisons, soit 8 maisons, et un groupe de maisons individuelles 2 constitué d'une série de 6 maisons. Cet ensemble immobilier est divisé en 160 lots de copropriété, les lots l à 146 concernant les bâtiments collectifs et les lots 200 à 213 concernant les maisons individuelles. Il ressort de ce même règlement de copropriété que chacun des lots numéros 200 à 213 se compose d'une maison et 'attenants et en jouissance privative, allée d'accès à partir de la rue, aire de stationnement pour véhicules, et jardin'. Comme l'a dit le tribunal, contrairement à soutenu par le syndicat des copropriétaires, il ressort des plans annexés au règlement de copropriété ainsi que des plans dressés par l'expert géomètre SAS Expert Metric que la division de la propriété du sol est possible, l'existence d'un siège de servitude tel que prévu en page 70 du règlement de copropriété, sans autre précision, ne faisant pas obstacle à cette division. La procédure pendante devant le tribunal judiciaire de Paris, opposant le syndicat des copropriétaires au promoteur constructeur, ne fait pas obstacle non plus à cette division puisque les consorts [T] et autres, sur le fondement de la résolution n° 13 de l'assemblée générale du 27 février 2014, ont avancé, sans être contredit, qu'ils n'étaient pas concernés par cette procédure judiciaire. Les copropriétaires ont donc adopté à l'unanimité la résolution n° 13 ainsi libellée : 'Résolution : Décision à prendre concernant la modification des votes des résolutions n°21-1 et 21-2 de l'assemblée générale du 29 novembre 2012 : 'mandat à donner au syndic afin d'assigner au référé comme au fond devant les tribunaux compétents le promoteur, le maître d'ouvrage, l'assureur dommage ouvrage et le cas échéant les intervenants concernant toutes les non conformités de la résidence' qui a été votée suivant la clé de répartition 'charges communes générales', afin qu'elle ne concerne que les copropriétaires des bâtiments A et B et les propriétaires de parking, suivant la clé de répartition 002 'charges hors pavillons'. Cette résolution est adoptée à l'unanimité des votes exprimés. (8.032 pour/ 8.032 exprimés; 357 tantièmes abstention)'. S'agissant de la contrepartie financière, les premiers juges ont exactement relevé qu'il ressort du règlement de copropriété que les jardins, allées d'accès à partir de la rue et aire de stationnement, sont des parties communes à jouissance privative, mais que le syndicat des copropriétaires n'est cependant pas fondé à opposer une absence de contrepartie financière pour s'opposer au principe de l'autorisation de scission de copropriété sollicitée en l'absence de contrepartie financière dans la mesure où celle ci est une conséquence relative aux conditions financières de la scission. En outre, les premiers juges ont exactement énoncé qu'il ressort des appels de provisions pour charges versés aux débats par les consorts [T] et autres que des 'dépenses générales' et des 'dépenses pavillons' leur sont facturées alors qu'ils ont avancé, sans être contredit, que ces dépenses ne présentaient aucune utilité objective pour leur lot. Il convient d'ajouter, d'une part, qu'il n'est pas contesté que les groupes de maisons n°1 et n°2 ne bénéficient d'aucun des services communs, d'aucun élément commun aux autres bâtiments (en dehors de l'installation raccordée au réseau câblé, pour laquelle l'assemblée générale du 10 mars 2022 a voté la résiliation du contrat) et n'ont aucune jouissance des autre parties communes. D'autre part, il n'est pas davantage contesté que chacune des 14 maisons individuelles dispose de son propre accès, sa propre aire de stationnement de véhicule, sa propre entrée individuelle, ses propres raccordements (fluides et énergie) et autres, et son propre emplacement poubelles.

PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Confirme le jugement ; Y ajoutant, Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 16], sise [Adresse 4] à [Localité 17] aux dépens d'appel ,ainsi qu'à payer les sommes supplémentaires suivantes par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel : - à M. [G] [T] & Mme [Y] [F] épouse [T], globalement : 350 €, - à M. [R] [P] & Mme [N] [V] épouse [P], globalement : 350 €, - à M. [S] [L] & Mme [J] [A] épouse [L], globalement : 350 €, - à M. [Z] [E] :350 €, - à Mme [M] [O] & Mme [SA] [QS] veuve [O], globalement : 350 €, - à M. [Q] [X] & Mme [D] [W] épouse [X], globalement : 350 €, - à M. [U] [H] & Mme [B] [AL] épouse [H], globalement : 350 €, - à Mme [K] [C] veuve [I] : 350 € ; Dispense M. [G] [T] & Mme [Y] [F] épouse [T], M. [R] [P] & Mme [N] [V] épouse [P], M. [S] [L] & Mme [J] [A] épouse [L], M. [Z] [E], Mme [M] [O] et Mme [SA] [QS] veuve [O], M. [Q] [X] & Mme [D] [W] épouse [X], M. [U] [H] & Mme [B] [AL] épouse [H], Mme [K] [C] veuve [I] de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure d'appel, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ; Rejette toute autre demande ; LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,