Cour d'appel, 1ère chambre, 16 juin 2026 — n° 24/02328

16 juin 2026 Other

Synthèse de la décision

Question juridique

Une terrasse située au-dessus d'un local commercial, dont la jouissance privative est attribuée à un lot, constitue-t-elle une partie commune spéciale dont les travaux de réfection peuvent être mis à la charge exclusive du copropriétaire bénéficiaire par une résolution d'assemblée générale ?

Principe retenu

Une terrasse affectée à l'usage exclusif d'un lot constitue une partie commune spéciale. L'assemblée générale des copropriétaires ne peut mettre les travaux de réfection de cette partie commune spéciale à la charge exclusive du copropriétaire bénéficiaire que si la résolution est adoptée à l'unanimité des copropriétaires, conformément à l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965. À défaut d'unanimité, la résolution est nulle.

Faits clés

Terrasse située au-dessus d'un local commercial, attribuée à titre de jouissance privative au lot n°9
Infiltrations provenant de la terrasse affectant le local commercial exploité par un cordonnier
Assemblée générale du 9 novembre 2022 adoptant la résolution n°2 mettant les travaux de réfection de la terrasse à la charge exclusive du propriétaire du lot n°9
La résolution n'a pas été adoptée à l'unanimité des copropriétaires
Le propriétaire du lot n°9 a vendu le lot n°8 mais conservait le lot n°9

Articles cités

article 26 de la loi du 10 juillet 1965

Sommaire de la décision

1ère Chambre - 16/06/2026 - n° 24/02328

Questions fréquentes

Qu'est-ce qu'une partie commune spéciale en copropriété ?

Une partie commune spéciale est une partie de l'immeuble qui, bien que commune à tous les copropriétaires, est affectée à l'usage exclusif d'un lot déterminé. Dans cette affaire, la terrasse située au-dessus du local commercial était une partie commune spéciale attribuée au lot n°9.

Qui doit payer les travaux de réfection d'une terrasse à jouissance privative ?

En principe, les travaux de réfection d'une partie commune spéciale incombent à la copropriété. L'assemblée générale peut décider de les mettre à la charge exclusive du copropriétaire bénéficiaire, mais seulement si la résolution est adoptée à l'unanimité. À défaut, la résolution est nulle.

Comment contester une résolution d'assemblée générale qui m'impose des travaux sur ma terrasse ?

Vous pouvez assigner le syndicat des copropriétaires en justice pour demander l'annulation de la résolution, comme l'ont fait les héritiers de Madame P. dans cette affaire. Le juge annulera la résolution si elle n'a pas été adoptée à l'unanimité ou si elle est contraire à la loi.

Quelle majorité est requise pour mettre des travaux de réfection d'une terrasse à la charge d'un seul copropriétaire ?

La loi exige l'unanimité des copropriétaires pour modifier la répartition des charges ou imposer des travaux sur une partie commune spéciale à un seul copropriétaire. Dans cette affaire, la résolution n'ayant pas été adoptée à l'unanimité, elle a été annulée.

Mon voisin du dessous a des infiltrations à cause de ma terrasse : qui doit payer les réparations ?

Les travaux de réfection de la terrasse, partie commune spéciale, incombent à la copropriété. Cependant, si l'assemblée générale vote à l'unanimité, elle peut les mettre à votre charge. Dans le cas contraire, la copropriété doit prendre en charge les travaux.

Puis-je être obligé de payer seul les travaux d'une terrasse dont j'ai l'usage exclusif ?

Oui, mais seulement si l'assemblée générale des copropriétaires adopte une résolution en ce sens à l'unanimité. À défaut, la résolution est nulle et vous n'êtes pas tenu de payer seul. Dans cette affaire, la résolution a été annulée faute d'unanimité.

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