Cour d'appel, 1ère chambre, 16 juin 2026 — n° 24/01488
Synthèse de la décision
Question juridique
Les travaux de réparation d'une fuite de chauffage dans un lot privatif, impliquant la démolition et la reconstruction du sol, relèvent-ils de la majorité simple de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ou de l'unanimité ?
Principe retenu
Les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, y compris ceux réalisés dans un lot privatif pour remédier à un désordre affectant les parties communes, relèvent de la majorité simple de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, même s'ils améliorent accessoirement le confort du copropriétaire concerné.
Faits clés
- Fuite de chauffage dans le lot n°40 (appartement de Mme [E])
- Remontées d'eau et écoulements dans les caves d'autres copropriétaires
- Assemblée générale du 20 juin 2019 votant des travaux d'urgence (résolution n°9)
- Assemblée générale extraordinaire du 29 août 2019 votant la réparation en dalle (résolutions n°4, 5, 6)
- Travaux consistant à casser le sol pour poser un plancher chauffant sans rehausse
Articles cités
article 24 de la loi du 10 juillet 1965
article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
article 700 du code de procédure civile
article 805 du code de procédure civile
article 450 du code de procédure civile
Sommaire de la décision
1ère Chambre - 16/06/2026 - n° 24/01488
Questions fréquentes
Quels travaux en copropriété peuvent être votés à la majorité simple de l'article 24 ?
Les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, comme la réparation d'une fuite de chauffage affectant les parties communes, même s'ils sont réalisés dans un lot privatif, relèvent de la majorité simple.
Un copropriétaire peut-il contester des travaux votés en AG pour une fuite dans un autre lot ?
Oui, mais la contestation sera rejetée si les travaux sont nécessaires à la conservation de l'immeuble et ont été votés à la majorité requise. Dans cette affaire, la cour a confirmé la validité des résolutions.
Les travaux de réparation d'une fuite de chauffage dans un lot privatif sont-ils des travaux d'urgence ?
Oui, car la fuite affectait le réseau de chauffage commun et causait des écoulements dans les caves, menaçant la conservation de l'immeuble. L'AG a pu les voter comme travaux d'urgence.
Quelle est la différence entre majorité simple et unanimité pour les travaux en copropriété ?
La majorité simple (article 24) suffit pour les travaux de conservation ou d'entretien. L'unanimité est requise pour les travaux amélioratifs ou modificatifs. Ici, les travaux visaient à restituer l'état initial, donc majorité simple.
Les travaux qui améliorent le confort d'un copropriétaire nécessitent-ils l'unanimité ?
Non, si l'amélioration est accessoire à des travaux de conservation nécessaires. Dans cette affaire, le plancher chauffant sans rehausse a été jugé comme une simple restitution de l'état initial, pas une amélioration nécessitant l'unanimité.
Quels sont les recours contre une décision d'assemblée générale de copropriété ?
Les copropriétaires peuvent contester les résolutions devant le tribunal judiciaire dans un délai de deux mois. En l'espèce, la contestation a été rejetée car les travaux étaient valables.
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