Cour d'appel, chambre commerciale 3-1, 24 juin 2026 — n° 24/02263

Exposé des faits Les personnes physiques et morales dont l'identité est rappelée en tête du présent arrêt ont acquis, fin 2010/courant 2011, un ou plusieurs lots de copropriété au sein d'un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété, situé [Adresse 107] à [Localité 46] (78), correspondant à un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) dénommé « [Adresse 108] [Adresse 109] [Adresse 110] ». Ces lots ont été concomitamment donnés à bail commercial à la société Parc de Montfort [Adresse 111] (ci-après société [Adresse 112]), alors filiale du groupe GDP Vendôme, en vue de l'exploitation d'une résidence pour personnes âgées, consistant en la sous-location meublée des locaux à usage exclusif d'habitation, pour des périodes déterminées, assortie de la fourniture de services à la clientèle. Le 11 juin 2020, par un courrier intitulé « Information relative à la résidence de la tour et à votre contrat de bail », la société [Adresse 112], désormais filiale du groupe DomusVi, a informé chacun des bailleurs de l'illicéité d'une clause du bail, qualifiée de clause d'indexation, en vertu d'une jurisprudence de la Cour de cassation de 2016. Elle a indiqué qu'elle entendait appliquer, tant pour l'avenir que pour le passé, dans la limite de la prescription quinquennale, le montant du loyer mentionné dans le bail d'origine et procéder au remboursement des trop-perçus sur huit trimestres à venir, à compter du 30 septembre 2020. Les bailleurs ont mis en demeure la société [Adresse 112] de reprendre l'exécution des contrats dans les conditions initialement convenues, en vain. Ils ont alors assigné la société Parc de Montfort devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles, invoquant l'existence d'un trouble manifestement illicite. Par deux ordonnances rendues les 5 février et 4 juin 2021, le juge des référés a essentiellement ordonné à la société [Adresse 112] de reprendre, à compter du troisième trimestre 2020, le paiement intégral du loyer tel qu'acquitté au premier trimestre 2020 et condamné la société locataire à verser aux bailleurs diverses sommes provisionnelles. Par actes délivrés courant mars et avril 2022, la société Parc de Montfort a assigné les bailleurs devant le tribunal judiciaire de Versailles, aux fins de voir déclarer non écrite la clause litigieuse de chaque bail et d'obtenir la restitution des sommes indûment versées, dans la limite de la prescription quinquennale. Par jugement du 21 mars 2024, le tribunal a : - déclaré réputée non écrite en son entier la clause d'indexation de chaque bail (paragraphe de six alinéas intitulé « Révision ») liant la société [Adresse 112] aux défendeurs et intervenants volontaires dont l'identité est rappelée au chapeau du jugement ; - condamné chacun des défendeurs et intervenants volontaires à rembourser les trop-perçus de loyers tirés de la différence entre le montant du loyer effectivement acquitté entre la date du point de départ de la prescription et le 31 décembre 2023 et le montant du loyer dû, indexation incluse, à la date du point de départ de la prescription, avec intérêts légaux tels que précisés au dispositif du jugement ; - condamné in solidum les défendeurs et intervenants volontaires à payer à la société Parc de Montfort la somme totale de 7.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'instance, avec droit de recouvrement direct ; - rejeté les autres demandes des parties. Par déclaration du 9 avril 2024, les bailleurs ont fait appel du jugement en chacune de ses dispositions.

SUR CE, Sur la qualité de propriétaire de certains appelants Le tribunal a débouté la société [Adresse 112] de ses demandes à l'égard de certains défendeurs au motif que leur qualité de propriétaire n'était pas établie. Or, ainsi que le fait justement observer la société Parc de Montfort, la qualité de propriétaire de ces défendeurs n'était contestée par aucune des parties, elle ne l'est pas plus en cause d'appel, sachant que les intéressés ont interjeté appel du jugement. Il convient en conséquence de retenir la qualité de propriétaire de M. [HE] [RV] et Mme [YR] [RV], Mme [LB] [WQ], M. [EM] [BS], Mme [XW] [TL], Mme [XZ] [AR] épouse [FC], M. [PE] [EK], M. [IW] [SA] et M. [CK] [SA], Mme [VL] [HB], Mme [TK] [NW] veuve [KC], M. [JF] [BI] et Mme [YJ] [FA], M. [BC] [QP] et Mme [PZ] [UG]. Sur la qualification de la clause litigieuse Les appelants soutiennent que la clause litigieuse n'est pas une clause d'indexation et que ni les dispositions des articles L.112-1 et L.112-2 du code monétaire et financier, ni l'article L.145-39 du code de commerce ne lui sont applicables. Ils font valoir que la clause est une clause d'augmentation forfaitaire du loyer permettant de réviser le loyer à la hausse en fonction d'un taux fixe choisi par les parties, sans référence à un indice économique, que le montant du loyer évolue par paliers, que les parties avaient connaissance dès la conclusion du bail du montant des loyers révisés à intervenir, que la simple référence au prix des prestations d'hébergement des personnes âgées en tant qu'élément de contexte est insuffisante à emporter la qualification de clause d'indexation. La société [Adresse 112] soutient que la clause litigieuse a la nature d'une clause d'indexation soumise aux dispositions du code monétaire et financier, pour la double raison que les parties l'ont qualifiée comme telle et que le pourcentage qui y est exprimé présente la nature d'un indice au sens large. Elle fait valoir que le dernier alinéa de la clause trouve précisément son sens dans le fait qu'elle est une clause d'indexation, que la présence de cet alinéa a pour objet de tenter d'assurer la conformité de la clause avec l'article L.112-2 du code monétaire et financier. Elle réfute la qualification de clause de loyer par paliers car elle porte révision du montant du loyer initialement fixé par le bail et non pas fixation progressive de celui-ci selon des paliers fixés forfaitairement. Sur ce, L'article L.145-38 du code de commerce prévoit un mécanisme de révision triennale du loyer commercial. Par dérogation à l'article L.145-38, l'article L.145-39 offre la possibilité d'assortir le bail commercial d'une clause d'échelle mobile. La clause d'échelle mobile, ou clause d'indexation, peut être définie comme une stipulation par laquelle les parties s'accordent sur la variation automatique du loyer selon une périodicité convenue et en fonction d'un élément objectif de référence nommé indice. La clause d'indexation ou d'échelle mobile se distingue de la clause d'augmentation forfaitaire du loyer, ou clause de loyer à paliers, selon laquelle l'évolution du prix du loyer est prévue par avance quant à son montant et quant à la date à laquelle elle devra se produire, indépendamment des évolutions liées à la révision ou l'indexation. En l'espèce, la clause litigieuse est insérée après la clause fixant le montant du loyer annuel par lot à 9.778,42 euros TTC et stipulant que le loyer est payable trimestriellement, à terme échu. Elle est intitulée « Révision » et ainsi rédigée : « Les parties conviennent expressément que : - Le loyer sera réévalué au 1er janvier de chaque année, avec une augmentation fixe garantie de 1,5 % l'an. Il est précisé que ce taux a été déterminé par rapport au tarif des prestations des maisons de retraite publié par le ministère de l'économie et des finances. - La première réévaluation interviendra au 1er janvier de l'année suivant la première année entière du présent bail à compter de la date de prise d'effet de celui-ci. Cette réévaluation jouera de plein droit, sans qu'il soit besoin d'une notification préalable. Les parties reconnaissent que le taux retenu est en relation directe avec l'objet du contrat et avec l'activité du preneur. » Cette clause stipule ainsi une augmentation annuelle du loyer par application au loyer de l'année précédente d'un taux fixe de +1,5 % par an, augmentation dont le montant était donc facilement déterminable dès la conclusion du contrat de bail, peu important que le montant chiffré pour chaque année ne soit pas expressément mentionné dans la convention. Cette clause ne constitue pas une clause d'indexation dès lors que l'augmentation du loyer qu'elle instaure est forfaitaire et prévue par avance, que sa date d'application, chaque 1er janvier, est définie et qu'elle ne dépend pas de la variation d'un indice économique. Elle est ainsi une clause d'augmentation forfaitaire du loyer. Il est à cet égard indifférent que soit précisé dans la clause que le taux fixe de 1,5 % choisi par les parties a été déterminé par rapport au prix des prestations d'hébergement des personnes âgées défini à l'article L.342-3 du code de l'action sociale et des familles. La clause litigieuse n'est donc pas soumise aux articles L.112-1 et L.112-2 du code monétaire et financier, ces dispositions ne s'appliquant qu'aux clauses d'indexation. Elle ne relève pas non plus des dispositions de l'article L.145-39 du code de commerce, propres à ces clauses dites encore clauses d'échelle mobile. Elle est licite dès lors qu'elle constitue un mode de détermination initial du loyer exigible pendant la durée du bail, relevant de la liberté contractuelle des parties. Le jugement sera en conséquence infirmé et la société Parc de Montfort déboutée de ses demandes tendant à voir réputer non écrite la clause intitulée « Révision » stipulée dans chaque bail la liant aux appelants et à voir condamner les bailleurs à lui restituer des trop-perçus de loyers, l'exécution de chaque bail devant se poursuivre conformément aux stipulations contractuelles. Sur l'application dans le temps de la clause La société [Adresse 112] soutient que la clause litigieuse n'est pas de celles qui se poursuivent au cours de la tacite prorogation ou qui se renouvellent avec le bail expiré, en sorte que seul le loyer nominal s'applique au lendemain de l'expiration du bail initial, soit en l'espèce à partir du 1er janvier 2023, les loyers versés au-delà de ce montant devant donner lieu à répétition. Elle demande ainsi la restitution du trop-versé en 2023, soit 1.912,84 euros par lot, somme devant porter intérêts à compter du 2 février 2024, date de ses conclusions récapitulatives devant les premiers juges. Les appelants ne répliquent pas sur ce point. Sur ce, En application de l'article L.145-9 du code de commerce, à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat.

PAR CES MOTIFS La Cour, statuant contradictoirement, Infirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Déboute la société Parc de Montfort Jardins Médicis de sa demande tendant à voir réputer non écrite la clause intitulée « Révision » stipulée dans chaque bail la liant aux appelants dont l'identité est rappelée en tête du présent arrêt ; Déboute la société [Adresse 113] de ses demandes de restitution des trop-perçus de loyers formées à l'encontre de chacun des bailleurs ; Condamne la société Parc de Montfort Jardins Médicis aux dépens de première instance et d'appel ; Condamne la société [Adresse 113] à payer au titre de l'article 700 du code de procédure civile la somme de 500 euros à chacun des appelants, soit à Mme [M] [Q], Mme [G] [C], M. [J] [F], M. [E] [W] et Mme [K] [W], M. [B] [S] et Mme [X] [S], M. [H] [I], M. [L] [V] et Mme [X] [V], M. [Y] [P], M. [D] [B] et Mme [Z] [B], Mme [M] [O], M. [R] [SF], M. [IP] [MY], M. [HE] [PQ], Mme [GX] [AI], M. [SB] [DJ], M. [BE] [FI] et Mme [LH] [TD], M. [Y] [ZR] et Mme [RW] [ZR], M. [NT] [YC] et Mme [TG] [YC], M. [JJ] [TV], M. [UX] [NQ], M. [NT] [JZ], M. [HE] [RV] et Mme [YR] [RV], M. [DT] [UT] et Mme [ZP] [UT], M. [PE] [DS], Mme [LB] [WQ], M. [L] [TB], M. [DT] [DN], M. [EM] [BS], M. [NI] [DK] et Mme [FR] [DK], M. [LN] [KS], M. [CR] [ES], Mme [WA] [OP] veuve [CV], M. [KR] [YI], M. [XC] [KE], M. [CZ] [MV], M. [GO] [VA], M. [DV] [LU] et Mme [RE] [NG] [LU], M. [VT] [SH] et Mme [NC] [SH], Mme [XW] [TL], M. [HN] [QN], M. [FO] [VE] et Mme [TK] [VE], M. [L] [CY], M. [IN] [IV] et Mme [PU] [IV], M. [PY] [MN] et Mme [DA] [MN], M. [Y] [XE], M. [XQ] [UM] et Mme [TC] [UM], Mme [XZ] [AR] épouse [FC], M. [VD] [EO] et Mme [JB] [IR], M. [LQ] [MJ] et Mme [JV] [MJ], M. [PE] [EK], M. [XL] [CW], M. [CP] [VK] et Mme [PR] [VK], M. [IP] [WR] et Mme [TW] [EY], M. [IW] [SA] et M. [CK] [SA], M. [NW] [CM] et Mme [TK] [CM], Mme [RE] [YE], M. [SB] [CY] et Mme [GX] [CY], Mme [VL] [HB], Mme [VP] [OY] [FJ], M. [IW] [AW] et Mme [ZS] [XX], M. [IA] [DX], M. [IP] [VR] et Mme [XV] [VR], M. [WM] [DF], M. [SM] [LF] et Mme [KL] [LF], M. [BC] [NV] et Mme [OO] [NV], M. [IU] [BT] et Mme [UH] [BT], Mme [DD] [UK], la société P2A, M. [EA] [AF] et Mme [WA] [AF], M. [WK] [JI], Mme [TK] [NW] veuve [KC], M. [JF] [BI] et Mme [YJ] [FA], M. [BC] [QP] et Mme [PZ] [UG]  ; Déboute la société [Adresse 113] de sa demande de ce chef. Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente, et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier La Présidente