Cour d'appel, chambre 2 a, 18 juin 2026 — n° 23/04126

FAITS ET PROCÉDURE Selon contrat du 28 mai 2013 prenant effet le 1er juin 2013, la SCI du Polygone a donné à bail à MM. [F] [B] et [R] [B], un local commercial situé au rez-de-chaussée de l'immeuble en copropriété aux numéros [Adresse 5] à Strasbourg (67). Ce local a tout d'abord abrité une activité de salon de thé puis, par avenant du 11 juin 2013 au contrat précité, a été ajoutée une activité d'exploitation de narguilé et tous produits liés. Suite à la cession de ce fonds de commerce à la société MDK le 16 mai 2014, qui a poursuivi l'exploitation sous l'enseigne commerciale « Emirates », les habitants de l'immeuble situés au-dessus de l'établissement se sont plaints de nuisances générées par l'exploitation de cet établissement. Par ordonnance sur requête du 11 février 2015 rendue par le président du tribunal de grande instance de Strasbourg, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 5] à Strasbourg a obtenu la désignation d'un huissier de justice avec pour mission de se rendre sur les lieux aux fins de procéder à un constat en décrivant les conditions dans lesquelles l'établissement « Emirates » était exploité, ses horaires d'ouverture et le type de prestation et les mets et boissons vendus ; par ordonnance du 11 août 2015, le juge des référés a rétracté cette ordonnance et a, en outre, rejeté la demande du syndicat des copropriétaires tendant à condamner la société du Polygone à enlever un climatiseur posé en façade arrière de l'immeuble en copropriété, au motif qu'elle était prescrite. Un procès-verbal de tentative de constat a été dressé par huissier le 27 octobre 2016. Le 20 juin 2018, l'assemblée générale des copropriétaires a voté une résolution autorisant le syndic à ester en justice à l'encontre de la société du Polygone et de son locataire afin qu'il leur soit fait interdiction, sous peine d'astreinte, d'exploiter un fonds de commerce bar/restaurant à chicha dans le local situé au rez-de-chaussée de l'immeuble. Par jugement du 10 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Strasbourg a débouté la société du Polygone et son gérant de leur demande d'annulation de cette résolution. Le 29 janvier 2021, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la société du Polygone devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de la voir condamner à faire cesser l'activité de restauration et de bar/restaurant à chicha exploitée par la société MDK, sous astreinte, et à réparer son préjudice résultant des nuisances générées par cette activité. Le 12 juillet 2022, la société du Polygone a assigné en intervention forcée la société MDK. Par jugement contradictoire du 9 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Strasbourg a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, condamné la société du Polygone à faire cesser l'activité de restauration et de mise à disposition de narguilé dans le local situé au rez-de-chaussée de l'immeuble sis [Adresse 7] à Strasbourg et exploitée par son locataire, la société MDK, et ce sous astreinte de 5 000 euros par infraction constatée passé un délai de 30 jours à compter de la signification du jugement, a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de versement de dommages et intérêts, a condamné la société du Polygone à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, a débouté la société MDK de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et a débouté les parties du surplus de leurs demandes.

MOTIFS Sur la demande de cessation de l'activité de restauration et de mise à disposition de narguilé Le syndicat des copropriétaires est fondé à réclamer en justice le respect du règlement de copropriété dont des clauses sont rédigées comme suit. « Il ne pourra être établi dans les locaux du rez-de-chaussée aucun restaurant, débit de vins ou bar, ni aucun autre commerce ou profession dont l'exercice dans l'immeuble pourrait soit par ses bruits, soit par des vibrations, soit par des émanations de gaz ou d'odeurs, incommoder les autres occupants de l'immeuble ». « A l'exception des locaux du rez-de-chaussée, qui pourront être affectés comme bureaux commerciaux ou administratifs, les locaux des étages ne pourront être occupés que bourgeoisement ». « Aucun propriétaire ou occupant ne devra causer le moindre trouble de jouissance, diurne ou nocturne, par le bruit, les trépidations, les odeurs, la chaleur, les radiations ou toutes autres causes ». Le tribunal a considéré à juste titre que les deux premières de ces clauses restreignent l'usage des locaux du rez-de-chaussée en excluant par principe toute activité de restauration ou de débit de boisson et en prévoyant, de manière expresse, uniquement des activités de bureaux commerciaux ou administratifs. Or, en l'espèce, la société MDK exerce une activité de restauration, fut-elle rapide, et de débit de boisson, même non alcoolisée, et ses horaires d'ouverture, à savoir tous les jours de 16 heures à 1 heure 30 ne sont pas ceux de bureaux commerciaux ou administratifs et apparaissent incompatibles avec la destination d'occupation bourgeoise donnée aux étages de l'immeuble. En outre, le syndicat des copropriétaires démontre par la production de nombreux témoignages précis, circonstanciés et concordants entre eux que les occupants de l'immeuble sont incommodés par des bruits et des vibrations ou par des émanations de gaz et d'odeurs. Ces témoignages décrivent de manière concordante des bruits de musique s'entendant jusqu'aux étages supérieurs de l'immeuble, notamment la nuit jusqu'à 1 heure 30, et accompagnés de vibrations très fortes, des odeurs de cuisine, des odeurs de « Chicha » et des fumées de narguilé passant par les conduits de l'immeuble, l'escalier, ou au niveau des balcons donnant sur la cour à l'arrière de l'immeuble. Ces témoignages, qui précisent que les nuisances sonores et les troubles causés par la clientèle nocturne ont donné lieu à des dénonciations à la police, sont corroborés par des lettres envoyées par la mairie de [Localité 1] au commerce à l'enseigne « [Adresse 8] » et au préfet, par lesquelles l'autorité municipale déclare être « régulièrement interpellée » puis « régulièrement relancée » par des riverains, dont il est précisé qu'ils sont « excédés ». La réalité des nuisances olfactives résultant de l'activité de fumerie exercée en sus de celle de restauration, telles que décrites de manière précise et circonstanciée par de nombreux occupants de l'immeuble, est confirmée par le procès-verbal de constat du 27 octobre 2016 lors duquel l'huissier, auquel l'accès à l'établissement a été refusé, a cependant constaté qu'il en émanait « une forte odeur parfumée » et qui a également constaté la présence, à l'arrière de l'immeuble, de deux tuyaux en métal destinés à l'évacuation d'air ou de fumée, ainsi que par les photographies produites par le syndicat des copropriétaires. Ce procès-verbal de constat est également corroboré par le « rapport de contrôle d'aération/assainissement des locaux fumeurs » versé aux débats par la société MDK dont il ressort que le local fumeur d'un volume de 38 m3 et d'une capacité d'accueil de 9 personnes, sans fenêtre, est ventilé au moyen d'un extracteur donnant sur une grille en façade du bâtiment et dont le débit s'élève 803 m3/h. Il est ainsi suffisamment démontré que la société MDK, pour les besoins de son activité et nonobstant les travaux réalisés en janvier 2022, rejette les fumées de tabac de sa clientèle dans la cour arrière de l'immeuble, sous les fenêtres des logements des étages supérieurs. En conséquence, compte tenu des nuisances sonores et olfactives causées par l'activité de la société MDK, qui démontrent l'incompatibilité de cette activité avec le règlement de copropriété, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné la société du Polygone à y mettre un terme. Sur la demande de dommages et intérêts Le syndicat des copropriétaires est recevable à demander réparation du préjudice collectif subi par les copropriétaires à raison de la violation du règlement de copropriété, lequel ne se confond pas avec les préjudices individuels subis par les occupants de l'immeuble. Quant au fond, le syndicat des copropriétaires fait valoir à juste titre que les nuisances causées quotidiennement par l'activité de la société MDK durant plus de dix ans ont porté atteinte au standing de l'immeuble. En conséquence, et compte tenu de l'importance du préjudice ainsi causé par la persistance des violations du règlement de copropriété, la société du Polygone sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts. Sur l'appel en garantie de la société du Polygone contre la société MDK Pour solliciter la garantie de la société MDK, la société du Polygone invoque l'engagement contractuel de celle-ci d'« user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ». Or, d'une part, la nature même du commerce exercé par la société MDK est incompatible avec les clauses du règlement de copropriété, ce que le bailleur ne pouvait ignorer lors de la conclusions de celui-ci. D'autre part, la société du Polygone qui ne justifie d'aucune démarche entreprise auprès de la locataire pour faire cesser les nuisances dont se plaignaient les autres copropriétaires, n'invoque aucune circonstance permettant d'établir que ces nuisances ne seraient pas inhérentes à l'activité même pour laquelle le local commercial a été donné à bail mais résulteraient d'une violation de ses dispositions. En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté la société du Polygone de son appel en garantie. Sur les dépens et les autres frais de procédure La société du Polygone, qui succombe, a été à juste titre condamnée aux dépens de première instance. Elle sera également condamnée aux dépens d'appel, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. Selon l'article 700 1° de ce code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Le premier juge a fait une application équitable de ces dispositions ; les circonstances de l'espèce justifient de condamner la société du Polygone à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité de 4 000 euros au titre des frais exclus des dépens exposés en cause d'appel ; elle sera elle-même déboutée de sa demande à ce titre ainsi que la société MDK.

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, CONFIRME le jugement déféré en ses dispositions frappées d'appel, sauf en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts ; INFIRME le jugement déféré de ce chef ; Et, statuant à nouveau, CONDAMNE la société du Polygone à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts ; DÉBOUTE la société du Polygone de son appel en garantie contre la société MDK en ce qui concerne la condamnation ci-dessus ; Ajoutant au jugement déféré, CONDAMNE la société du Polygone aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité de 4 000 euros, par application de l'article 700 du code de procédure civile, et la déboute ainsi que la société MDK de leur demande à ce titre. La greffière, Le président,