Cour d'appel, pôle 4 - chambre 2, 8 juillet 2026 — n° 22/19695

Par ces motifs, la cour Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu'il a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] située [Adresse 4] à [Localité 5] de condamnation de Mme [T] [Z] au titre des charges de copropriété impayées du 30 octobre 2014 au 25 octobre 2016 inclus ; Statuant à nouveau : Condamne Mme [T] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] située [Adresse 4] à [Localité 7] la somme de 1119,25 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 30 octobre 2014 au 25 octobre 2016 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2022 ; Ordonne que les intérêts des sommes dues soient capitalisés par périodes annuelles à compter du 15 février 2023 ; Y ajoutant Condamne Mme [T] [Z] aux dépens d'appel ; Me Xavier Guitton, membre de l'AARPI Aundineau-Guitton, pouvant recouvrer directement ceux dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision, dans les conditions prévues à l'article 699 du code de procédure civile ; Condamne Mme [T] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] située [Adresse 4] à [Localité 7] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejette les demandes de Mme [T] [Z] et de son conseil de distraction des dépens et d'indemnisation au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejette toute autre demande LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

FAITS ET PROCEDURE La cour est saisie de l'appel d'un jugement rendu le 6 octobre 2022 par le tribunal judiciaire de Créteil dans une affaire opposant le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] située [Adresse 7] à Alfortville (94140) à Mme [K] [Z]. A l'issue de son divorce, Mme [Z] s'est vue attribuer, selon acte notarié du 28 mars 2014, les lots n°1022 et 1095 ainsi que ceux n°1042 et 1157, correspondant à deux appartements avec deux parkings. Son ex-mari, s'est vu attribuer les lots n°1066 et 1112. En 2014, elle a confié à l'agence ACGP la gestion locative des deux appartements. Les syndics de l'immeuble ont été la société HJS Immobilier pour la période du 30 octobre 2014 au 25 octobre 2016 puis le cabinet [V] Immobilier Services depuis le 31 décembre 2016. Les 29 mai 2015, 22 juin 2015 et 1e mars 2021 ont été adressées à Mme [Z] deux courriers de mise en demeure et une sommation de payer les sommes de 1537,82, de 910,74 puis de 7854,15 euros au titre de charges de copropriété et de frais impayées. Par décision du 2 septembre 2019, le tribunal d'instance de Charenton, saisi par le syndicat des copropriétaires par assignation du 25 juin 2018, a prononcé la radiation de l'affaire du fait de l'absence du demandeur malgré un dernier avis. Par acte introductif d'instance du 14 mars 2022, le syndicat des copropriétaires a saisi le tribunal judiciaire de Créteil de demandes visant à obtenir la condamnation de Mme [Z] au paiement de charges de copropriété et frais de recouvrement pour la période du 31 octobre 2014 au 1er octobre 2021, avec intérêts au taux légal à compter des mises en demeure et assignation, capitalisation des intérêts, outre 1570 euros à titre de dommages et intérêts, 1500 euros au titre des frais irrépétibles et la distraction des dépens. Par la décision attaquée, le tribunal a statué en ces termes : - condamne Mme [T] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] située [Adresse 7] à [Localité 5] les sommes de : 1 114,58 euros avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2022, au titre des charges impayées entre le 1er janvier 2017 et le 15 décembre 2021, 600 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamne Mme [Z] aux dépens, - accorde à Maitre Guitton, membre de l'AARPl Audineau-Guitton, avocat, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, - rejette le surplus des demandes plus amples ou contraires. Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 23 novembre 2022. La clôture a été prononcée par ordonnance du 11 février 2026. L'affaire a été appelée à l'audience du 7 avril 2026. PRETENTIONS DES PARTIES Par conclusions notifiées électroniquement le 15 février 2023 le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] située [Adresse 7] à [Localité 5], appelant, demande à la cour, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 36 du décret du 17 mars 1967, 9 de l'arrêté comptable du 14 mars 2005 et 1231-6, 1231-7 et 1343-2 du code civil, de : - confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Créteil en date du 6 octobre 2022 en ce qu'il a : condamné Mme [Z] à lui payer les sommes suivantes : 1 114,58 euros avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2022, au titre des charges impayées entre le 1er janvier 2017 et le 15 décembre 2021, 600 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, condamné Mme [Z] aux dépens, accordé à Maître Guitton, membre de l'AARPI Audineau-Guitton, avocat, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, - réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Créteil en date du 6 octobre 2022 en ce qu'il le déboute de ses plus amples demandes au titre des charges impayées entre le 30 octobre 2014 et le 25 octobre 2016, des frais relevant de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de dommages et intérêts pour résistance abusive,

MOTIFS DE LA DECISION La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel. Il convient de rappeler qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties. Par ailleurs, il convient de constater que les chefs du jugement portant sur les condamnations de Mme [Z] à payer au syndicat des copropriétaires les somme de 1114,58 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2022, au titre des charges impayées entre le 1er janvier 2017 et le 15 décembre 2021, de 600 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ayant condamné Mme [Z] aux entiers dépens, ayant accordé à Maître Guitton, membre de l'AARPI Audineau-Guitton, avocat, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, n'étant pas querellés, ils sont devenus définitifs. Sur la demande en paiement des charges de copropriété pour la période du 30 octobre 2014 au 25 octobre 2016 inclus Moyens des parties L'appelant conclut à la réformation du jugement attaqué en faisant valoir que : - il justifiait, dès la procédure de première instance, des comptes de la copropriété et de leur approbation pour les exercices 2014 à 2020 ainsi que du vote du budget prévisionnel de l'exercice 2021 ainsi que des appels de fonds exceptionnels réalisés ; - le tribunal a justement retenu les charges dues pour la période du 1er janvier 2017 eu 15 décembre 2021 au vu des justificatifs transmis ; - le tribunal a commis une erreur dans l'appréciation des justificatifs transmis pour la période du 30 octobre 2014 au 25 octobre 2016 ; en raison de la succession des syndics, les justificatifs comptables d'usage lui avaient été transmis par ordre chronologique selon les périodes de gestion des syndics ; le solde du décompte relatif à la période de gestion du cabinet HJS Immobilier de 4809,50 euros pour cette période figurait donc en tête du décompte relatif à la période de gestion du cabinet [V] débutant le 31 décembre 2016 ; le tribunal a écarté les pièces justificatives portant sur la première période alors qu'il avait produit l'ensemble des justificatifs afférents à celle-ci à l'appui de son assignation à savoir l'extrait de compte de copropriétaire de Mme [Z] du 30 octobre 2014 au 25 octobre 2016 ainsi que les appels de charges et travaux de cette période ; sa créance était donc démontrée. L'intimée répond que : - dans le cadre des opérations de liquidation partage, elle s'est vue attribuer les lots 1022, 1095, 1042 et 1157 alors que son ex-époux a recueilli les lots 1066 et 1112 ; le cabinet HJS Immobilier a commis des erreurs d'imputation et d'affectation tant des paiements qu'elle a opérés, que des charges incombant aux lots de copropriété attribués à son ex-mari ; - la simple production d'appels de fonds en cause d'appel ne saurait donc démontrer la réalité de sa créance au titre des charges relevant de la gestion du syndic précédent ; le décompte établi par ce dernier ne présente pas une image sincère et fidèle des charges relevant des lots de copropriété dont Mme [Z] est propriétaire et des paiements qu'elle a effectués ; le solde débiteur en résultant est donc dépourvu de valeur probante ; son gestionnaire de biens en avait attesté par courriel du 28 avril 2021 lorsqu'il avait eu accès au [Localité 6] Livre en 2021, en indiquant notamment que l'ancien syndic n'avait pas tenu compte de la séparation des lots et avait inscrit des régularisations et des appels de fonds sur son compte et non celui de son ex-époux. Réponse de la cour Aux termes de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale. Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. L'article 14-2 de la même loi prévoit encore que les dépenses pour les travaux listés à l'article 44 du décret du 17 mars 1967 ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel et que les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale. Conformément à l'article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n'ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l'assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges. En application des articles 1342-10 du code civil et 9 alinéa 2 de l'arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires, les versements des copropriétaires sont affectés, à défaut d'indication contraire, au règlement de la dette la plus ancienne. Conformément aux dispositions de l'article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il n'en reste pas moins que l'approbation des comptes de la copropriété n'emporte pas approbation des comptes individuels des copropriétaires. En vertu des dispositions combinées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient alors au syndicat de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité et au copropriétaire de rapporter la preuve qu'il est libéré de sa dette. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit aux débats : - un extrait de la matrice cadastrale démontrant la qualité de copropriétaires des lots n°1022, 1095, 1042 et 1157 de Mme [Z] ainsi que les tantièmes afférents ; - les procès-verbaux des assemblées générales des 3 novembre 2015, 1er juillet 2016 et 19 octobre 2017 ayant voté les budgets prévisionnels 2015 et 2016 et approuvé les comptes des exercices 2014, 2015 et 2016 ; - les appels provisionnels de charges et fonds de travaux de Mme [Z] pour les lots 1022, 1042, 1095 et 1157 avec chacun leurs tantièmes, seuls mentionnés sur ces appels émis au titre du premier trimestre 2015 (pièce n°8) jusqu'au (pièces n°9, 11, 12, 14, 16, 17, 18) 4ème trimestre 2016, outre les soldes de régularisation de charges de son compte au titre de ces mêmes lots pour les exercices 2014 (pièce n°7) et 2015 (pièce n°13), celui 2016 ayant déjà été pris en compte par le tribunal dans le cadre du jugement attaqué ; - un décompte individuel au nom de Mme [Z] au titre de la période du 31 décembre 2014 retenant un premier solde débiteur, au 25 octobre 2016, mentionnant les lots n°1022 et 1042 et arrêté à la somme de 4089,50 euros au 25 octobre 2016 ;