Cour d'appel, pôle 4 - chambre 2, 8 juillet 2026 — n° 22/00134

PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Confirme le jugement ; Y ajoutant, Rejette la demande en annulation de la résolution n° 2-1 de l'assemblée générale extraordinaire du 3 décembre 2012 présentée par Mme [T], M. [V] et M. [X], Condamne in solidum Mme [T], M. [V] et M. [X] aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3] la somme supplémentaire globale de 3000 euros par application de l'article 700 du même code en cause d'appel, Rejette toute autre demande. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

FAITS & PROCEDURE Mme [T], M. [V] et M. [X] sont respectivement propriétaires des lots 33-34, 43, 39 et 40 de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3] soumis au statut des immeubles bâtis. Ces lots sont décrits, selon l'état descriptif de division modifié le 26 septembre 2002, comme des « bâtiments uniques », tous situés au rez-de-chaussée de l'immeuble. Ces lots sont issus de la division des lots 4 et 5 de l'immeuble, eux-mêmes décrits comme des bâtiments uniques au rez-de-chaussée, un local à aménager. Lors de l'assemblée générale extraordinaire du 3 décembre 2012, le syndicat des copropriétaires a voté la réalisation du ravalement intérieur de la cage d'escalier ainsi que du hall de l'immeuble dont le montant a été réparti en charges communes générales. Par acte d'huissier de justice signifié le 1er avril 2019, M. [V], Mme [T] et M. [X] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 3] devant le tribunal d'instance de Paris, aux fins d'obtenir notamment la rectification de leurs comptes individuels de copropriétaires et le remboursement de sommes réglées par eux à ce titre dont ils contestent la répartition en charges communes générales. Par jugement du 23 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a : - rejeté la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat dos copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 3] et tirée de la prescription de l'action de M. [V], Mme [T] et M. [X], - rejeté la demande formée par M. [V], Mme [T] et M. [X] à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 3] et tendant à obtenir la rectification de leurs comptes individuels de copropriétaires, - rejeté la demande formée par M. [V], Mme [T] et M. [X] à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 3] et tendant à obtenir le remboursement des sommes par eux réglées au titre des travaux de ravalement de la cage d'escalier et du hall, soit la somme de 766,50 euros pour M. [V], la somme de 2 215,50 euros pour Mme [T], et la somme de 892,50 euros pour M. [X], - rejeté la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive formée par M. [V], Mme [T] et M. [X] à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 3], - rejeté la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour résistance abusive formée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 3] à l'encontre de M. [V], Mme [T] et M. [X], - condamné in solidum M. [V], Mme [T] et M. [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 3] une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté la demande d'indemnité formulée par M. [V], Mme [T] et M. [X] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté le surplus des demandes, - condamné in solidum M. [V], Mme [T] et M. [X] aux dépens, - ordonné l'exécution provisoire de la présente décision. M. [V], Mme [T] et M. [X] ont relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 21 décembre 2021. Le syndicat des copropriétaires a relevé appel incident. La procédure devant la cour a été clôturée le 8 octobre 2025. PRETENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions notifiées le 28 juillet 2022 par lesquelles M. [V], Mme [T] et M. [X], appelants, invitent la cour, au visa des articles 2219, 2222, et 2224 du code civil, des dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, particulièrement des articles 5, 6, 10, 17, 42 et 43 et de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite « Elan », à : - dire les appelants recevables en leur appel, - infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu'il a : rejeté la demande formée par M. [D] [V], Mme [T] et M. [X] à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 3] et tendant à obtenir la rectification de leurs comptes individuels de copropriétaires,

SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription présentée par le syndicat des copropriétaires : Moyens des parties : Le syndicat des copropriétaires soutient que l'action des appelants est prescrite aux motifs que : - les appels de charges contestés ont été appelés en 2013 et correspondent aux travaux votés en 2012 appelés en charges communes générales ; - la résolution de l'assemblée générale n'a pas été contestée dans le délai de 2 mois comme le prévoit l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, l'action est donc prescrite ; - les appels travaux ont été réglés en 2013, l'action en remboursement est prescrite depuis 2017/2017 par application du délai de prescription quinquennale édicté par l'article 2224 du code civil, - la loi ELAN n'est pas applicable à l'action en restitution de charges qui relève du régime des quasi-contrat et est donc soumise à la prescription personnelle ou mobilière Les appelants rétorquent que : - le premier juge a exactement relevé que leur action en remboursement de charges n'était pas prescrite, - leur action personnelle en application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 était soumise à une prescription décennale à laquelle a été substituée à compter du 25 novembre 2018 la prescription quinquennale édictée par l'article 2224 du code civil, - le nouveau délai de prescription est arrivé à terme le 25 novembre 2023, - l'action ayant été engagée le 1er avril 2019, celle-ci n'est pas prescrite. Réponse de la cour : Aux termes de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi n°2007-1787 du 20 décembre 2007, en vigueur jusqu'au 27 mars 2014, les actions personnelles nées de l'application de cette loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de 10 ans. La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, entrée en vigueur le 25 novembre 2018, a substitué à ce délai celui de la prescription quinquennale édicté par l'article 2224 du code civil. Selon l'article 2222 du code civil, la loi qui allonge la durée d'une prescription ou d'un délai de forclusion est sans effet sur une prescription ou une forclusion acquise. Elle s'applique lorsque le délai de prescription ou le délai de forclusion n'était pas expiré à la date de son entrée en vigueur. Il est alors tenu compte du délai déjà écoulé. En cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. En l'espèce, l'action d'un copropriétaire contre un syndicat de copropriétaires tendant au remboursement de charges se prescrit par un délai de 10 ans et non par le délai de 2 mois prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 puisque cette action ne tend pas à la contestation d'une résolution d'une assemblée générale ( Civ 3è, 6 février 2002, BC III n°30). La prescription court à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. En l'espèce, les demandeurs à l'action contestent la répartition des charges de travaux votés en assemblée générale extraordinaire du 3 décembre 2012. Le procès-verbal de cette assemblée a été notifié le 31 janvier 2013 à Mme [T] et à M. [V]. Il ne résulte pas du bordereau de dépôt de lettres recommandées auprès de la poste que le procès-verbal a été notifié à M. [X] au motif que, présent lors de cette assemblée générale, il avait voté favorablement à la résolution relative à ces travaux. Il peut être considéré qu'à la date du 31 janvier 2013, les demandeurs à l'action connaissaient les faits leur permettant de l'exercer. Cette date doit être considérée comme le point de départ de la prescription de leur action. Au jour de l'entrée en vigueur de la loi Elan, le 25 novembre 2018, un délai de prescription de 5 ans et 9 mois et 25 jours s'était écoulé. A compter de cette date, un nouveau délai de 5 ans a commencé à courir sans que la totalité du délai de prescription ne puisse excéder 10 ans. A la date de la délivrance de l'assignation au syndicat des copropriétaires, le 1er avril 2019, la prescription n'était pas acquise. Le jugement doit donc être confirmé. Sur la demande de rectification des comptes individuels des copropriétaires appelants : Moyens des parties : Les appelants soutiennent que le tribunal judiciaire a rejeté, à tort, leur demande alors que : - ils ne contestent pas la décision d'assemblée générale du 3 décembre 2012 ayant voté la réalisation du ravalement intérieur de la cage d'escalier et du hall de l'immeuble, - ils affirment que la répartition des charges doit être réalisée conformément aux stipulations du règlement de copropriété prévoyant que les charges d'escalier menant aux étages sont réparties exclusivement entre les copropriétaires des quatre étages supérieurs à l'exclusion des copropriétaires disposant de lots se trouvant au rez-de chaussée de l'immeuble, - disposant de lots situés au rez-de-chaussée de l'immeuble, et ne disposant pas de l'usage des parties communes concernées, les travaux de réfection des escalier et du hall d'entrée ne pouvaient être mis à leur charge Le syndicat des copropriétaires réplique que : - l'assemblée générale du 3 décembre 2012 a voté les travaux en grille charges générales, - Mme [T] et M. [X] ont voté favorablement à cette résolution et M. [V] ne l'a pas contestée, - La grille de charges générales votée correspond à celle prévue dans le règlement de copropriété, - Le règlement de copropriété ne vise pas de parties communes spéciales au titre des escaliers ni aucune partie commune spéciale de manière plus générale, - Les charges spécifiques des escaliers ne concernent que l'entretien des éléments d'équipement, - Les travaux votés ne concernent pas les éléments d'équipement de l'escalier, - Les lots des appelants sont donc destinés à participer à tous les travaux, - Les appels de fonds ont été calculés au prorata des tantièmes généraux et ont été réglés par les appelants Réponse de la cour : Aux termes de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965, pris en son premier alinéa, un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Il énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative ». Il résulte de l'analyse du règlement de copropriété que celui-ci ne contient aucune stipulation relative à des parties communes spéciales. Constituent en revanche des parties communes générales : - Les éléments porteurs de l'immeuble, ses murs, gros murs des façades et de refonds, murs pignons mitoyens ou non, le gros 'uvre des planchers à l'exclusion des parquets ou revêtements de sol et des plafonds des locaux privatifs, - Tous éléments constituant l'ossature extérieure et intérieure de l'immeuble, - Les cages d'escaliers, en ce compris les rampes, marches et contremarches, les tapis d'escalier mais non compris les paillassons et tapis-brosse devant les portes de chaque logement appartenant à chaque copropriétaire ou occupant ;