Cour d'appel, 1ere chambre section 1, 8 juillet 2026 — n° 23/02568

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Constate l'interruption de l'instance à l'égard de la société [Etablissement 1] Café [Localité 1] ; Statuant dans les limites de sa saisine, Confirme le jugement rendu le 25 mai 2023 par le tribunal judiciaire de Toulouse, sauf en ce qu'il a rejeté les demandes de M.et Mme [K], M.et Mme [D] et Mme [R] à l'encontre de la société Cameron tendant à l'enlèvement de l'éléphant gonflable ; Statuant à nouveau sur ce chef de décision infirmé et y ajoutant, Dit que la société Cameron doit veiller à l'enlèvement définitif, par sa locataire, de l'éléphant gonflable ; Condamne in solidum M.et Mme [K], M.et Mme [D] et Mme [R] aux dépens d'appel. La greffière La présidente La République Française mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République, près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis. La présente grosse certifiée conforme a été signée par la greffière de la cour d'appel de Toulouse. .

EXPOSE DU LITIGE ET PROCEDURE L'immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 1], soumis au statut de la copropriété depuis septembre 1998, comprend différents lots à usage d'habitation appartenant à des particuliers, ainsi qu'un local commercial, situé au rez-de chaussée, dont la société civile immobilière (SCI) Cameron est propriétaire depuis 2001. Les lots 1 et 2 de la SCI Cameron, dont l'entrée s'effectue par les [Adresse 5], sont composés ainsi : - au rez-de-chaussée, une surface commerciale de 309 m² (y compris petit salon, accès, WC, salle, réserve, local technique), - au rez-de-chaussée, la jouissance exclusive et privative d'un patio intérieur d'une surface de 130 m² avec droit d'affouillement du sol, - au premier étage une surface commerciale de 320 m² (y compris dégagement, chambres froides, bureau, dépôts, cuisines, local poubelle, salle), - au sous-sol une surface de 110 m² (y compris cave à vin, sanitaire, vestiaire, cave brute). À compter du mois d'avril 1998, ce local à usage commercial a été donné à bail et exploité à usage de restaurant, d'abord par la société [Etablissement 2], puis par la société [Etablissement 3]. Suivant acte authentique du 20 octobre 2017, la société [Etablissement 3] a cédé son fonds de commerce à la société par actions simplifiées (SAS) [Etablissement 1] Café [Localité 1]. Un avenant au bail a été conclu le 27 octobre 2017 entre la SCI Cameron et la nouvelle société preneur. La société [Etablissement 1] Café [Localité 1], qui entendait exploiter un bar à bières dans les lieux loués, a obtenu une autorisation de réaliser des travaux portant sur une véranda installée dans le patio de l'immeuble, suite à une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 5 octobre 2017. Le nouvel établissement a ouvert ses portes en décembre 2017. Par l'intermédiaire du syndic, les copropriétaires se sont plaints à plusieurs reprises auprès de la bailleresse, de la locataire et de la mairie de [Localité 1] de diverses nuisances notamment sonores et de non-conformités de l'établissement. La SAS [Etablissement 1] Café a fait réaliser deux études acoustiques par la société Synacoustique les 3 novembre 2017 et 19 septembre 2018; la mairie de [Localité 1] a effectué divers contrôles et mesures sonores et a mis en place une mesure de médiation, dans le cadre de laquelle la société exploitante a accepté de fermer l'accès du patio au public à compter de 21 heures. Le syndicat des copropriétaires a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Toulouse aux fins d'expertise. Il a été fait droit à sa demande par ordonnance rendue le 2 octobre 2018. Mme [P] [J], expert désigné pour procéder à la mesure, a déposé son rapport le 3 octobre 2019. L'assemblée générale des copropriétaires, réunie le 15 juin 2020, a voté contre l'engagement d'une procédure judiciaire en suite du rapport de l'expert, la SCI Cameron étant toutefois majoritaire dans le cadre du vote de la résolution compte tenu de ses droits dans la copropriété. Plusieurs autres copropriétaires ont alors pris l'initiative d'engager une procédure. Par acte d'huissier du 24 décembre 2021, M. [T] [O], M. [Y] [K] et Mme [U] [G], épouse [K], M. [T] [L] et Mme [N] [Z], épouse [L], Mme [Q] [E], M. [A] [H], Mme [W] [I], épouse [H], M. [X] [D], Mme [V] [F], épouse [D], Mme [B] [M], M. [LY] [MU], Mme [BA] [EV], épouse [MU], M. [QO] [MU], M. [UR] [MU], M. [JD] [MU], Mme [S] [C], épouse [R] et Mme [BZ] [AB], épouse [JX] ont fait assigner la SAS [Etablissement 1] Café et la SCI Cameron devant le tribunal judiciaire de Toulouse. Par jugement contradictoire du 25 mai 2023, le tribunal judiciaire de Toulouse a : - débouté M. [T] [O], M. [Y] [K] et Mme [U] [G], épouse [K], M. [T] [L] et Mme [N] [Z], épouse [L], Mme [Q] [E], M. [A] [H] et Mme [W] [I], épouse [H], M. [X] [D] et Mme [V] [F], épouse [D], Mme [B] [M], M. [LY] [MU] et Mme [BA] [EV], épouse [MU], M. [QO] [MU], M. [UR] [MU], M.

MOTIFS * Remarques liminaires - incidence de l'ouverture d'une procédure collective à l'encontre de la société [Etablissement 1] Café [Localité 1] La société [Etablissement 1] Café [Localité 1] a été placée en redressement judiciaire par jugement du 4 novembre 2024, désignant la société Arva Administrateurs Judiciaires Associés en qualité d'administrateur, avec une mission d'assistance, et la société [OO] [PV] en qualité de mandataire judiciaire. Malgré l'avis donné par le conseiller de la mise en état, ni l'administrateur judiciaire, ni le mandataire judiciaire de la société [Etablissement 1] Café [Localité 1] n'ont été appelés en cause ni ne sont intervenus volontairement à l'instance. Le conseil des copropriétaires appelants a au contraire expressément indiqué 'ne pas avoir reçu mandat de régulariser la procédure à la suite du redressement judiciaire de la société [Etablissement 1] Café'. L'instance est donc interrompue à l'égard de la société [Etablissement 1] Café [Localité 1], par application des dispositions des articles 369 du code de procédure civile et L 622-22 du code de commerce, et n'a pas été reprise en l'absence d'appel en cause du mandataire judiciaire et de l'administrateur. Aucune demande ne peut par conséquent être faite à l'encontre de la société [Etablissement 1] Café [Localité 1], ni par la société [Etablissement 1] Café [Localité 1], l'instance ne pouvant être poursuivie qu'à l'égard du bailleur, la société Cameron. En revanche, il résulte de l'article 372 du code de procédure civile que les actes accomplis par la société [Etablissement 1] Café [Localité 1] avant son placement en redressement judiciaire demeurent valables, de sorte que les conclusions qu'elle a déposées avant l'ouverture de la procédure collective peuvent être prises en considération, de même que les pièces qu'elle a versées aux débats. - saisine de la cour La cour n'est saisie que des dispositions du jugement visées par la déclaration d'appel de M.et Mme [K], M.et Mme [D] et Mme [R], concernant la suppression de la véranda et l'enlèvement de l'éléphant gonflable. Elle n'est en revanche pas saisie de l'appel incident de la société [Etablissement 1] Café [Localité 1] portant sur les travaux de peinture du mur de façade intérieur, la société [Etablissement 1] Café [Localité 1] n'étant plus partie à l'instance, interrompue à son égard, ni des dispositions du jugement ordonnant une expertise. * Sur la démolition et la reconstruction de la véranda Les copropriétaires appelants exposent que la société [Etablissement 1] Café [Localité 1] a la jouissance du patio au rez-de-chaussée, qui constitue une partie commune, qu'elle a démoli la véranda qui donnait antérieurement sur ce patio, après avoir été autorisée à procéder à son 'remplacement' par l'assemblée générale, et qu'elle a démoli non seulement la véranda mais également le muret maçonné qui la soutenait, et mis en place une véranda beaucoup plus grande, pour augmenter sa surface commerciale. M.et Mme [K], M.et Mme [D] et Mme [R] soutiennent que les copropriétaires n'avaient autorisé qu'un changement à l'identique, et non pas la démolition du muret, partie commune, soutenant cette véranda, ni l'augmentation de surface et l'empiètement de la véranda sur le patio, également partie commune, ce qui aurait requis la double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Elle rappelle que la société Cameron est tenue au respect du règlement de copropriété et responsable des agissements de sa locataire contraires à ce règlement. La société [Etablissement 1] Café [Localité 1] faisait valoir notamment que les travaux, tels qu'ils ont été exécutés, permettaient de satisfaire aux exigences de la commission de sécurité énoncés dans un procès-verbal du 3 septembre 2015, et ont été votés à l'unanimité. Elle précisait également que l'ancienne véranda était déjà construite sur l'emprise du patio. Lors de l'assemblée générale extraordinaire du 5 octobre 2017, les copropriétaires ont, dans leur résolution n°4, autorisé 'le remplacement de la véranda située dans le patio en raison des désordres occasionnés par l'ouvrage actuel (infiltrations et mauvaise isolation thermique et phonique). La véranda sera de couleur gris anthracite'. Il résulte des pièces versées aux débats, et notamment du mail du 5 septembre 2017 adressé au syndic par M.[ZT] [CH], agent immobilier, agissant pour le compte de la société [Etablissement 1] Café [Localité 1], qu'a été présenté aux copropriétaires, en vue du vote sur l'autorisation du remplacement de la véranda inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 5 octobre 2017, un devis de la société Varialu daté du 10 juillet 2017, comportant une description détaillée des travaux envisagés, pour un prix de 36.463,30 euros. M.et Mme [K], M.et Mme [D] et Mme [R] ne contestent pas que ce devis ait été soumis aux copropriétaires mais soutiennent que 'les mentions de ce devis ne permettent en rien à un profane de prendre conscience des modifications qui étaient prévues', et que les plans en 2D et 3D qui y étaient inclus 's'ils indiquent des mesures, ne font en aucun cas ressortir une augmentation de la surface par rapport à l'existant'. Le devis du 10 juillet 2017 soumis aux copropriétaires comporte cependant non seulement une description précise, avec des plans et des dimensions en largeur et en hauteur de chacune des menuiseries des pignons (porte lourde 2 battants avec 2 fixes latéraux, ou châssis fixe trapèze) et des façades (châssis coulissant 3 vantaux 3 rails), mais également des représentations en trois dimensions de la véranda dont la construction était envisagée, et les mentions de sa forme 'rayonnante en L', de ses dimensions en largeur, profondeur et hauteur, ainsi que la mention expresse de sa superficie de 49 m2 et de son volume de 137 m2. C'est donc à juste titre que le tribunal a retenu que ce document permettait sans difficulté particulière de constater, par une simple comparaison avec la véranda existante, que l'ouvrage projeté présentait des différences visuelles et de surface. Les copropriétaires ont autorisé, en connaissance de cause, des travaux de reconstruction d'une véranda d'une superficie de 49 m2, remplaçant la véranda existante de 30 m2, et dont les façades vitrées ne reposaient manifestement plus, comme la précédente, sur un muret maçonné, dont la démolition a ainsi été acceptée. L'augmentation de l'emprise de la véranda sur le patio commun dont la société [Etablissement 1] Café [Localité 1] a la jouissance exclusive importe peu, dès lors qu'elle a été autorisée. Enfin le rapport d'expertise judiciaire déposé par Mme [J] le 3 octobre 2019 confirme que les travaux effectivement réalisés sont conformes à ceux prévus par le devis du 10 juillet 2017. Les travaux réalisés sont par conséquent conformes à ceux autorisés par la résolution définitive du 5 octobre 2017, qui n'a fait l'objet d'aucun recours dans le délai imparti, et dont la validité au regard des règles de majorité applicables ne peut en toute hypothèse plus être remise en cause. Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande tendant à la démolition et à la reconstruction de la véranda. * Sur l'enlèvement de l'éléphant gonflable Le tribunal a considéré qu'en vertu de l'article 15 du règlement de copropriété, la société [Etablissement 1] Café [Localité 1] bénéficiait du droit d'apposer son enseigne sous réserve d'obtenir les autorisations administratives nécessaires et de ne pas troubler la jouissance des autres copropriétaires, ce qui lui conférait la possibilité, sans autorisation, de faire usage de l'éléphant gonflable représentant son enseigne. La société [Etablissement 1] Café [Localité 1] indiquait dans ses conclusions avoir retiré cet éléphant gonflable depuis juillet 2019.