Cour d'appel, chambre 1-5, 9 juillet 2026 — n° 22/09553

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Confirme le jugement en toutes ses dispositions, Condamne la SNC Jesta Fontainebleau aux dépens d'appel, Condamne la SNC Jesta Fontainebleau à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] », la somme de 6000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la SNC Jesta Fontainebleau à payer à M. [C] [T], M. [Q] [J], M. [F] [G], Mme [P] [R], Mme [O] [D] et M. [S] [M], la somme de 800 euros pour chacun d'eux, en application de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Juillet 2026. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Juillet 2026, Signé par Madame Agnès BISCH, Président de Chambre et Mme Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** M. [C] [T], M. [Q] [J], M. [F] [G], Mme [P] [R], Mme [O] [D] et M. [S] [M], sont propriétaires de lots dans un ensemble immobilier dit « [Adresse 6] », à [Localité 6] (06) soumis au régime de la copropriété. L'immeuble « [Adresse 6] » est administré par le syndicat des copropriétaires du même nom. Il a été édifié en 1934 et jouxte un terrain situé [Adresse 8], sur lequel se trouvait l'ancien palais des festivals, réunissant la parcelle cadastrée E [Cadastre 1] devenue BX [Cadastre 2] et au nord de cette parcelle, une autre parcelle cadastrée E [Cadastre 3] devenue BX [Cadastre 4], appartenant toutes les deux à la commune de [Localité 6]. Avant d'appartenir à la ville, les parcelles BX [Cadastre 2] et BX [Cadastre 4] étaient la propriété de Mme [E] qui les avait vendues en 1864 à la société du Cercle Nautique d'une part et à M. [B] d'autre part. Une servitude non aedificandi avait été créée à l'occasion de cette dernière vente afin de préserver les vues méridionales des occupants des parcelles voisines, au nombre desquelles figurent celle du « [Adresse 6] ». Après plusieurs aliénations, les parcelles litigieuses ont fait l'objet d'une procédure d'expropriation à l'initiative de la commune, qui en a acquis la propriété par acte authentique du 11 mai 1942, cet acte rapportant les servitudes grevant les terrains, depuis 1864. Dans les années 60, la ville de [Localité 6] envisageait d'agrandir le palais des festivals, sur la parcelle BX [Cadastre 4], entre [Adresse 9] et [Adresse 10]. Ce projet d'extension aurait eu pour conséquence de priver les copropriétaires dont il s'agit de leur vue sur la mer. Le syndicat des copropriétaires a alors fait valoir auprès de la commune, l'existence de la servitude non aedificandi, grevant la parcelle BX [Cadastre 4], au profit de la copropriété et la commune de [Localité 6] a suggéré la substitution à servitude d'une servitude non altius tollendi sur l'ensemble des deux parcelles, permettant de préserver la vue sur mer. La servitude non altius tollendi a été instituée par acte du 27 mai 1969, conclu entre la commune de [Localité 6] et le syndicat des copropriétaires du « [Adresse 6] », déposé au rang des minutes de Maître [X], notaire à [Localité 6], les 5 et 6 mai 1970, publié à la conservation des hypothèques de [Localité 1] le 22 mai 1986. La commune de [Localité 1] a finalement abandonné le projet d'extension du palais des festivals. Par acte notarié du 7 octobre 1988, publié à la conservation des hypothèques le 10 novembre suivant, la commune a toutefois concédé à la société Noga Hôtel Cannes, un bail à construction portant sur les parcelles communales dont il s'agit, afin de construire un complexe hôtelier. Ce bail mentionnait expressément l'existence de la servitude non altius tollendi, sauvegardant la vue sur mer des copropriétaires, en faisant référence à l'acte du 27 mai 1969 et à la convention de servitude stipulant que la ville de [Localité 6] accepte de limiter la hauteur du nouveau bâtiment en partant vers le nord du palais des festivals actuel, jusqu'à l'alignement de la façade sud du [Adresse 6], cette partie ne devant pas dépasser la cote 25,80 (NGF) à l'exception d'une cage d'ascenseur de 60 m² qui ne dépassera pas 28, 20 mètres (NGF). La société Noga Hôtel Cannes n'aurait pas respecté cette servitude lors de la construction de l'hôtel.

MOTIFS DE LA DECISION Sur l'étendue de la saisine de la cour Selon l'article 542 du code de procédure civile, l'appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d'appel. En application de l'article 562 du code de procédure civile, l'appel ne défère à la cour que les chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent et la dévolution ne s'opère pour le tout que lorsque l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible. Aux termes de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. En l'espèce, le dispositif des conclusions de l'appelante comporte des demandes de « juger », qui ne constituent pas toutes des prétentions, mais des moyens, si bien que la cour n'en est pas saisie. Sur les questions préjudicielles L'article 49 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que : « Lorsque la solution d'un litige dépend d'une question soulevant une difficulté sérieuse relevant de la compétence de la juridiction administrative, la juridiction judiciaire initialement saisie la transmet à la juridiction administrative compétente en application du titre I livre II du code de justice administrative. Elle sursoit à statuer jusqu'à la décision sur la question préjudicielle ». Il résulte de cet article que le juge judiciaire ne peut accueillir une exception préjudicielle que si elle présente un caractère sérieux et porte sur une question dont la solution est nécessaire au règlement au fond du litige. En l'espèce, l'appelante soulève comme relevant de la compétence du tribunal administratif, la question préjudicielle portant sur la détermination des parcelles sur lesquelles portent les servitudes dont se prévaut le syndicat des copropriétaires et la question préjudicielle portant sur la délibération du conseil municipal de [Localité 6] du 19 février 1969, ayant autorisé le maire à signer une convention octroyant des servitudes au bénéfice de personnes privées sur des parcelles incorporées au domaine public, afin de savoir si cette délibération est légale au regard des principes d'inaliénabilité et d'imprescriptibilité du domaine public. S'agissant de la question portant sur la détermination des parcelles sur lesquelles portent les servitudes dont se prévaut le syndicat des copropriétaires, les intimés rappellent que les tribunaux judiciaires admettent la constitution de servitudes du fait de l'homme sur un terrain affecté au domaine public, au profit d'un terrain privé, à la seule condition qu'elles ne soient pas incompatibles avec l'affectation du domaine public sur lequel elles s'exercent. L'appelante en déduit et affirme que seule la juridiction administrative est compétente pour juger d'une compatibilité avec la notion d'affectation du domaine public, en ce que les servitudes dont il s'agit impactent l'existence et l'étendue des limites du domaine public, ainsi que l'ont rappelé le tribunal des conflits et la Cour de cassation. Le jugement d'adjudication sur folle enchère rendu par le tribunal de grande instance de Grasse le 9 février 2006 et la déclaration d'adjudicataire du même jour, désignant la SNC Jesta Fontainebleau, adjudicataire, évoquent le bail à construction d'un ensemble immobilier portant sur un terrain à [Localité 6], [Adresse 9], cadastré section BX N° [Cadastre 2], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7] , [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], consenti par la ville de [Localité 6], par acte notarié du 7 octobre 1988, publié au bureau des hypothèques le 10 novembre suivant, avec avenants du 22 septembre 1989 et du 5 mars 1990, étendant l'assiette du bail au tréfonds de la parcelle de terrain cadastré section BX n°[Cadastre 10] pour 727 m² ainsi que les constructions érigées par la société Noga Hôtels Cannes sur un terrain loué : « tels au surplus que lesdits biens et droits immobiliers existent se poursuivent et comportent avec toutes leurs aisances, appartenances et dépendances, communautés et mitoyenneté, droits de jour, vue, passage et autres droits actifs quelconques, y attachés, sans aucune exception ni réserve appartenant à Noga Hôtels Cannes ». Le rappel de la compétence de la juridiction administrative pour connaître de la compatibilité au domaine public de servitudes sur un terrain lui appartenant, au profit d'un terrain privé, n'empêche nullement de constater que la détermination des parcelles litigieuses ne présente pas en réalité un caractère sérieux, au regard de ce qui précède. La cour considère qu'il n'y a donc pas lieu à renvoyer à la connaissance du tribunal administratif de Nice une question préjudicielle qui trouve sa réponse dans les pièces produites aux débats. Sur les servitudes visées par la délibération du 19 février 1969 et par la convention du 27 mai suivant, au regard de l'article L 3011 du code général de la propriété des personnes publiques S'agissant de la question portant sur la délibération du conseil municipal de [Localité 6] du 19 février 1969, ayant autorisé le maire à signer une convention octroyant des servitudes au bénéfice de personnes privées sur des parcelles incorporées au domaine public, afin de savoir si cette délibération est légale au regard des principes d'inaliénabilité et d'imprescriptibilité du domaine public, l'appelante fait valoir qu'en autorisant le maire à signer une convention octroyant, au profit de personnes privées, des servitudes sur des parcelles déjà incorporées au domaine public, la délibération a méconnu les principes d'inaliénabilité et d'imprescriptibilité qui lui sont inhérents, de sorte qu'elle est entachée d'illégalité ab initio, ce qui emporte de manière subséquente la nullité de la convention du 27 mai 1969 et les servitudes alléguées ; que l'appréciation de la validité de la délibération du 19 février 1969 relève également de la compétence du tribunal administratif. La convention notariée du 27 mai 1962 produite aux débats, instituant la servitude « non altius tollendi », prévoit notamment que la ville de [Localité 6] accepte de limiter la hauteur du nouveau bâtiment en partant vers le nord, du palais des festivals actuel et jusqu'à l'alignement de la façade du [Adresse 6], ladite partie de bâtiment ne devant pas dépasser la cote 25,80 (NGF) et qu'elle renonce de façon formelle et irrévocable à toute surélévation ultérieure du palais des festivals actuels et de ses nouvelles annexes. Cette convention a été publiée à la conservation des hypothèques de [Localité 1] les 22 mai et 29 juillet 1986. L'appelante fait valoir qu'aux termes de l'article L 3011-1 du code général de la propriété des personnes publiques, les biens et les personnes mentionnés à l'article L 1, qui relève du domaine public, sont inaliénables et imprescriptibles, disposition confirmée par une jurisprudence constante du conseil d'État. Elle ajoute que le syndicat des copropriétaires ne saurait contester que la servitude constitue un droit réel. L'appelante fait encore valoir que l'imprescriptibilité permet de façon perpétuelle aux personnes publiques, d'exercer une action en revendication de biens irrégulièrement aliénés et empêche une personne privée de se prévaloir de la possession d'un bien public pour en revendiquer la propriété, disposition qui rend l'article 2227 du Code civil, inopposable en l'espèce. Cependant, avant l'entrée en vigueur le 1er juillet 2006 du code général de la propriété des personnes publiques, qui a consacré la possibilité de constituer des servitudes conventionnelles de droit privé sur le domaine public, la constitution de servitudes sur le domaine public quoique non admises, souffrait d'exception portant sur la conformité d'une servitude à l'affectation du domaine public.