Cour d'appel, chambre 1-5, 9 juillet 2026 — n° 22/09809

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Confirme le jugement sauf : - en ce qu'il a déclaré que l'escalier et la cage d'escalier se trouvant à l'intérieur des locaux (parcelle AV [Cadastre 5]) appartenant à Mme [D] [K]-[G], par lequel on accède par une porte se situant sur la façade du bien de cette dernière, sont sa propriété exclusive, - en ce qu'il a condamné les époux [V] à restituer à Mme [K]-[G] la clé d'accès à cette porte et à la cage d'escalier - en ce qu'il a condamné les époux [V] à payer à Mme [K]-[G] la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudices moral et de jouissance, liés à l'occupation et à l'usage de l'entrée et de la cage d'escalier, - en ce qu'il a condamné les époux [B] et [P] [V] au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance, l'infirmant de ces seuls chefs et statuant à nouveau, Dit que l'entrée, l'escalier et la cage d'escalier situés entre les parcelles AV [Cadastre 3] et AV [Cadastre 5] est mitoyen et indivis entre Mme [D] [K]-[G] et les époux [B] et [P] [V], y ajoutant, Déclare recevable la demande des époux [B] et [P] [V] de maintien d'un dispositif opacifiant sur les vitres des fenêtres qui donnent sur le jardin, mais les en déboute ; Rejette la demande de dommages et intérêts formulée par Mme [D] [K]-[G], Fait masse des dépens de première instance et d'appel et dit qu'ils seront partagés par moitié par chacune des parties, dont distraction au profit de Maître Verignon, avocat, Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Juillet 2026. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Juillet 2026, Signé par Madame Agnès BISCH, Président de Chambre et Mme Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Par acte notarié reçu par Maître [S], notaire à [Localité 1] (06), M. [T] [V] et son épouse Mme [P] [E], ont acquis une propriété située [Adresse 1] à [Localité 2] (06), cadastrée section G n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2]. Par procès-verbal de remaniement du 20 mai 2011, la parcelle G n° [Cadastre 1] est devenue la parcelle cadastrée section AV n° [Cadastre 3]. Le bien était désigné comme étant une petite maison mitoyenne par les façades est et ouest, élevée de deux étages sur rez-de-chaussée comprenant notamment un grenier au-dessus duquel on accède par un escalier mitoyen entre la parcelle [Cadastre 1] et [Cadastre 4], situé contre la façade sud desdits immeubles, ainsi que d'une moitié indivise de la terrasse et de l'escalier sis au sud de la maison. L'acte de vente précise donc qu'au deuxième étage de la maison se situe un appartement auquel on accède par un escalier mitoyen entre la parcelle [Cadastre 1] et [Cadastre 4], situé contre la façade sud desdits immeubles. Mme [D] [K] [G] a quant à elle acquis, par acte notarié du 16 août 2016, reçu par Maître [X], notaire à [Localité 3], une maison mitoyenne située [Adresse 3], à [Localité 2], cadastrée section AV n°[Cadastre 5]. Elle est la voisine directe des époux [V]. L'accès à son logement se fait par une porte d'entrée en bois, située en façade sud de la maison qui permet d'accéder à une cage d'escalier desservant deux étages. Mme [G] revendique la propriété exclusive de cette cage d'escalier tandis que les époux [V] soutiennent que cette cage d'escalier est mitoyenne entre les deux propriétés et donc indivise. Par ordonnance du 25 octobre 2017, rendue par le tribunal de grande instance de Grasse statuant en référé, il a été dit que : - l'accès à l'appartement des époux [V] situé au deuxième étage de leur maison, s'effectue par une entrée et une cage d'escalier présumée mitoyenne avec la propriété de Mme [G], permettant un usage commun, - Mme [G] a interdiction d'entraver de quelque manière que ce soit le libre accès par les époux [V] de cet escalier, permettant leur accès au deuxième étage de leur maison mitoyenne. Cette ordonnance a été confirmée par arrêt de la cour d'appel de ce siège du 20 décembre 2018, sauf en ce qu'elle a débouté Mme [G] de sa demande d'enlèvement des effets personnels et du mobilier appartenant aux époux [V] dans le couloir et la cage d'escalier litigieux, considérant que le régime juridique du couloir et de l'escalier est à déterminer. Après avoir fait citer les époux [V] devant le tribunal de grande instance de Grasse, Mme [G] a obtenu le jugement du 16 mai 2022, dont la teneur suit : « Vu les articles 544 et suivants du Code Civil, DIT que l'escalier et la cage d'escalier se trouvant à l'intérieur des locaux (parcelle AV [Cadastre 5]) appartenant Madame [D] [K] [G] et par lesquels ont accédé par une porte se situant sur la façade du bien de cette dernière sont sa propriété exclusive ; DIRE que le bien immobilier situé sur la parcelle cadastrée section AV n°[Cadastre 5], n'est grevé d'aucune servitude de passage au profit du fond cadastré section AV n027 (anciennement cadastré section G n0 [Cadastre 1]), CONDAMNE Monsieur [T] [V] et Madame [P] [E] épouse [V] à restituer à Madame [K] [G] la clé d'accès à l'escalier et à la cage d'escalier litigieuse, sous peine d'astreinte de 500 € par jour de retard passé le délai d'un mois à compter de la signification présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION Sur la nature juridique de l'entrée et la cage d'escalier situés entre les parcelles n°[Cadastre 3] et n°[Cadastre 5] L'article 544 du code civil dispose que : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ». L'article 9 du code de procédure civile dispose que « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. ». La preuve de la propriété immobilière, qui est libre, incombe à celui qui s'en prévaut et constituent des moyens de preuve, le titre de propriété, le cadastre, qui n'a valeur que de simple renseignement et la configuration des lieux, notamment. Il rappelé, sans contestation de part et d'autre que : - la parcelle anciennement cadastrée section G n°[Cadastre 1] correspond désormais à la parcelle cadastrée section AV n°[Cadastre 3], appartenant aux époux [V], - la parcelle anciennement cadastrée section n°[Cadastre 9] correspond désormais à la parcelle cadastrée section AV n°[Cadastre 5], appartenant à Mme [K]-[G], - la parcelle anciennement cadastrée section G n°[Cadastre 4] correspond désormais à la parcelle cadastrée section AV n°[Cadastre 8], appartenant à M. [N], - la maison des époux [V] est mitoyenne avec la parcelle AV n°[Cadastre 8] à l'ouest et avec la parcelle AV n°[Cadastre 5] à l'est. L'acte notarié du 28 décembre 2005, constituant le titre de propriété des époux [V], prévoit que leur bien était à l'origine constitué d'une petite maison mitoyenne par les façades est et ouest, élevée de deux étages sur rez-de-chaussée, le deuxième étage étant un grenier auquel on accède par un escalier mitoyen entre la parcelle [Cadastre 1] et [Cadastre 4], situé contre la façade sud desdits immeubles, et de la moitié indivise de la terrasse et de l'escalier sis au sud de la maison. Que ce bien est désormais constitué de son rez-de-chaussée, de trois pièces, salle de bains et balcon au premier étage et d'un appartement de trois pièces au deuxième étage (transformation donc du grenier initial) auquel on accède par un escalier mitoyen entre la parcelle [Cadastre 1] et [Cadastre 4] situé contre la façade sud desdits immeubles. L'acte notarié du 16 août 2016, constituant le titre de propriété de Mme [K]-[G], prévoit quant à lui qu'elle a acquis une maison mitoyenne en très mauvais état, comprenant une cuisine et une salle à manger au rez-de-chaussée, deux chambres au premier étage, un grenier au deuxième étage. La présence d'un escalier, quoiqu'évidente, n'est pas mentionnée. Il est ajouté dans cet acte la déclaration du vendeur qui informe l'acquéreur que les époux [V] accèdent à leur propriété par le couloir et la cage d'escalier desservant le premier et le deuxième étages de la maison vendue, que ce droit de passage est issu d'un usage et ne résulte d'aucun titre. Cette assertion n'a que valeur déclarative. L'intimée soutient qu'il n'y a pas d'erreur matérielle dans le titre de propriété des appelants mais confusion entre deux escaliers, puisque celui visé dans ce titre serait en réalité mitoyen entre la parcelle anciennement cadastrée section G n°[Cadastre 1] qui correspond désormais à la parcelle cadastrée section AV n°[Cadastre 3] et la parcelle anciennement cadastrée section G n°[Cadastre 4] qui correspond désormais à la parcelle cadastrée section AV n°[Cadastre 8], appartenant à M. [N]. De sorte que l'entrée et la cage d'escalier litigieux n'appartiendraient qu'à la parcelle anciennement cadastrée section n°[Cadastre 9], qui correspond désormais à la parcelle cadastrée section AV n°[Cadastre 5]. Cependant, par courrier du 21 juin 2017, produit aux débats, Me [S], rédacteur du titre de propriété des époux [V], écrit à ces derniers que leur litige avec leur voisine, relatif un escalier mitoyen, est certainement dû à une erreur matérielle commise dans les actes d'origine de leur propriété : «'En effet, l'escalier d'accès au deuxième étage de votre bien qui était à l'origine un appartement indépendant, est un escalier mitoyen entre deux fonds d'origine, le [Cadastre 1] d'une part et le [Cadastre 9] et non entre le [Cadastre 1] et le [Cadastre 4] comme il a été reporté dans mon acte du 12.12.2015 sur la base de l'acte de propriété de votre vendeur en date du 12.10.1988 de Maître [W]. Le fonds [Cadastre 4] concerne en fait l'autre escalier indivis pour l'accès au premier étage à la terrasse de votre bien situé sur la façade ouest et ne concerne donc pas l'escalier mitoyen dont il est question ci-dessus, situé lui sur la façade sud de votre bien. ». Cette explication, dont la sincérité est mise en doute par l'intimée, correspond cependant : - au titre de propriété des appelants qui mentionne deux escaliers, dont l'un est mitoyen, - au procès-verbal de constat de commissaire de justice du 9 juin 2022, qui décrit du côté ouest de la propriété des époux [V], (lequel selon le plan d'état des lieux du géomètre-expert Mme [F], donne sur le fonds appartenant à M. [N], anciennement cadastré section G n° [Cadastre 4] qui correspond désormais à la parcelle cadastrée section AV n°[Cadastre 8]) l- a présence de six marches d'escalier extérieures menant à une petite terrasse ouvrant sur la salle de bains du premier niveau de la maison des époux [V], cet escalier et cette terrasse étant indivis avec la parcelle cadastrée AV n°[Cadastre 8], le commissaire de justice ajoutant : « Je constate qu'il ne peut être fait de confusion entre les marches de l'escalier indivis ouest et l'escalier mitoyen sud ; l'un étant un escalier extérieur constitué de six marches, l'autre étant un escalier intérieur mitoyen de vingt-sept marches abritées par un bâti et desservant les étages supérieurs de deux propriétés », - aux photographies multiples dont il résulte en effet l'existence d'un escalier extérieur, dont il n'est pas contesté qu'il ne dessert que le premier étage de la propriété [V] et qui ne donc peut être confondu avec l'escalier intérieur desservant le deuxième étage de cette propriété et les appartements de Mme [K]-[G]. C'est ainsi que le juge des référés, en son ordonnance du 25 octobre 2017, confirmée par arrêt de cette cour le 20 décembre 2018, avait considéré « fort plausible » l'analyse du problème par le notaire Maître [S], au regard notamment de la configuration des lieux et de la mitoyenneté par les façades est et ouest, de sorte que le grenier visé dans l'acte d'acquisition des époux [V], est bien accessible par cet escalier mitoyen, nécessairement distinct de l'escalier situé au sud de la parcelle, qui, lui, ne peut y mener. Il est observé que sur le plan d'état des lieux dressé par Mme [Y], produit aux débats par Mme [K]-[G] elle-même, l'entrée qui correspond à l'escalier litigieux, se trouve en limite des deux propriétés AV [Cadastre 3] et AV [Cadastre 5] et un deuxième escalier est très clairement indiqué en dessous de la parcelle AV [Cadastre 8], qui donne sur une terrasse puis sur une entrée vers la propriété [V]. En définitive, l'ensemble de ces éléments atteste à la fois : - de la réalité des deux escaliers visés dans le titre de propriété des époux [V], - de la distinction claire que l'on peut faire entre les deux et leur office respectif, - de l'erreur matérielle manifeste dans ce titre, reprise des titres précédents, affectant la désignation de la parcelle anciennement cadastrée section n°[Cadastre 9], désormais section AV n°[Cadastre 5], appartenant à Mme [K]-[G], par la mention de la parcelle anciennement cadastrée section G n°[Cadastre 4], désormais section AV n°[Cadastre 8], appartenant à M. [N], cette erreur matérielle ayant inversé les mitoyennetés est et ouest de la maison des époux [V].