Cour d'appel, pôle 4 - chambre 1, 10 juillet 2026 — n° 24/10874

* * * FAITS ET PROCÉDURE M. [S] [W] et Mme [B] [Z] épouse [W]-ci-après les époux [W]-ont acquis le 25 janvier 2012 un ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 1] (Seine-Saint-Denis) composé alors d'un pavillon d'habitation élevé sur sous-sol dit bâtiment A et d'une maison d'habitation en fond de parcelle dit bâtiment B, qu'ils ont soumis ensuite au régime de la copropriété en créant huit lots, soit les lots n° 1 à 6 dans le bâtiment A consistant en des appartements, le lot n°101 constituant le bâtiment B et le lot n°201 consistant en une cour privative située derrière le bâtiment A et la jouissance en commun avec le lot n°101 de l'aire de circulation, selon l'état descriptif de division et règlement de copropriété établi le 20 juillet 2017. Le lot n°6 consistant en un appartement T 3 au sous-sol semi enterré, a été donné à bail à usage d'habitation par M. [W] à Mme [P] le 29 octobre 2012. Par acte authentique reçu le 9 mai 2019 par Me [F] [X], notaire associé au sein de la SCP [X]-Burgeat-Bazire-Camus - ci-aprés dénommée la SCP, la SCI Investimmo -ci-après dénommée la SCI, a acquis des époux [W] notamment le lot n°6, désigné à l'acte comme étant dans le bâtiment A, au sous-sol semi enterré, un appartement accessible par un escalier privatif prenant naissance dans la cour située devant le bâtiment A comprenant un escalier d'accès au sous-sol, trois pièces dont une avec coin cuisine, une salle d'eau avec WC, une entrée avec placard, moyennant le prix de 105.000 euros, l'acte mentionnant la situation locative de l'appartement vendu. La SCI a continué d'affecter le lot n°6 a un usage d'habitation et a conclu un nouveau bail d'habitation avec Mme [P] le 1er mai 2019 moyennant un loyer mensuel de 850 euros charges comprises pour une durée de six ans. Par courrier daté du 6 avril 2021, le Service Communal d'Hygiène et de Santé d'[Localité 1], ci-après dénommé le SCHS, a informé la SCI qu'il avait saisi le préfet d'une demande d'interdiction d'habiter de nature à entraîner notamment la cessation de la mise à disposition à titre d'habitation, et ce en raison du caractère par nature impropre à l'habitation constituant un danger pour la santé et la sécurité physique des occupants, au sens de l'article L.1331-23 du code de la construction et de l'habitation. Par arrêté préfectoral n°21-0239 du 23 juin 2021, non produit en première instance, la SCI Investimmo a été mise en demeure de faire cesser la mise à disposition du local à des fins d'habitation, de reloger définitivement les occupants et de supprimer les équipements sanitaires et la cuisine au départ des occupants actuels. Par acte d'huissier en date du 23 septembre 2022, la SCI a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Bobigny les époux [W], la SCP et Me [X] aux fins d'annulation ou subsidiairement de résolution de la vente et aux fins d'indemnisation de son préjudice. Par jugement en date du 6 mai 2024, le tribunal judiciaire de Bobigny a débouté la SCI Investimmo de toutes ses demandes, débouté M. et Mme [W] de leur demande au titre de la procédure abusive, condamné la SCI Investimmo à payer à M.

MOTIFS DE L'ARRÊT 1 ' La demande de nullité de la vente La SCI Investimmo demande de prononcer la nullité de la vente à titre principal sur le fondement de l'erreur, et subsidiaire, sur celui du dol, en raison de l'impropriété à un usage d'habitation et à sa mise à disposition aux mêmes fins du bien acquis. 1-1 Sur le fondement de l'erreur La SCI Investimmo expose qu'en première instance, elle n'avait pas été en mesure de produire l'arrêté préfectoral qu'elle avait égaré, et qu'il en résulte incontestablement l'interdiction de mettre à disposition le bien à usage d'habitation, de sorte que la motivation du tribunal n'est plus pertinente. Elle soutient en outre que la motivation du tribunal suivant laquelle l'état général du bien aurait pu évoluer postérieurement à la vente n'est pas pertinente puisque, comme indiqué dans l'arrêté, c'est l'enfouissement du logement d'environ 87% qui le rend inhabitable, le lot vendu étant considéré comme une cave, enfouissement qui de plus crée des désordres, et était déjà existante au moment de la vente. Elle soutient que l'erreur portait sur une qualité substantielle du bien vendu dès lors que le bien - qui avait été présenté comme louable et loué à usage d'habitation - ne peut en réalité être utilisé à cet usage du fait de l'arrêté préfectoral lequel interdit sa mise à disposition à usage d'habitation par quelque moyen que ce soit, la demande de suppression des équipements sanitaires et de la cuisine au départ des occupants actuels interdisant tout d'habitation même à titre personnel ; que le caractère inhabitable du bien vendu constitue indiscutablement une erreur sur les qualités substantielles de celui-ci, alors que les époux [W] étaient parfaitement informés du fait qu'elle faisait l'acquisition des différents lots leur appartenant (lots 4, 5 et 6) dans l'optique de réaliser un investissement locatif, et que le bien acquis était déjà loué à usage d'habitation lors de la vente. Enfin, elle fait valoir que l'erreur était excusable dès lors que le bien vendu était déjà loué depuis plus de six années, et que l'acte de vente insiste particulièrement sur le fait que le lot n°6 consiste en un « appartement » (et non une cave), l'acte prenant le soin de préciser en page 17 que les caractéristiques du logement décent étaient bien respectées ; qu'étant une SCI familiale composée des époux [G] dont le gérant M. [K] [G] travaille dans une société de transport routier, elle ne peut être considérée comme un professionnel de l'immobilier, que le seul fait d'être constitué en SCI ne signifie pas, pour autant, que l'acquéreur soit nécessairement un professionnel de l'immobilier rendant, dans tous les cas, son erreur inexcusable, et qu'en outre, le fait, pour une SCI d'être qualifiée de professionnelle de l'immobilier, n'exclut pas nécessairement le caractère excusable de l'erreur. Au soutien de la confirmation du jugement, les époux [W] font valoir que l'arrêté d'insalubrité du 23 juin 2021 exige seulement de « faire cesser la mise à disposition du bien aux fins d'habitation », portant ainsi sur la cessation de la location du bien, mais en aucun cas sur l'habitabilité du bien qui n'est pas remise en cause, qu'au moment de la vente, le bien litigieux était bien habitable et habité, de sorte que la société Investimmo n'a commis aucune erreur au moment de la formation du contrat, et qu'elle ne démontre pas que la mise à disposition du bien était une qualité substantielle du bien vendu entrée dans le champ contractuel. Ils ajoutent qu'ils ont soumis en date des 23 septembre 2016 et 8 octobre 2018, soit quelques mois seulement avant la vente, deux déclarations préalables de travaux à la Mairie d'[Localité 1] au titre de la division de leur ensemble immobilier en plusieurs logements, faisant expressément référence à la création d'un « logement » en sous-sol, et qu'ils ont obtenu les autorisations administratives nécessaires à la transformation du sous-sol semi enterré en appartement à destination et à usage d'habitation, de sorte que l'article L.1331-23 du Code de la santé publique n'a pas vocation à s'appliquer en l'espèce dans la mesure où, conformément aux autorisations administratives délivrées par la Mairie d'[Localité 1], la nature du bien acquis par la société Investimmo n'est plus un sous-sol mais un appartement à destination et à usage d'habitation. Il apparait donc que, lorsqu'elle a émis son courrier en date du 06 avril 2021, la Mairie d'[Localité 1] n'a pas pris en compte les autorisations administratives qu'elle avait elle-même délivrées auparavant pour le changement de nature du bien de sous-sol à appartement à destination et à usage d'habitation et que c'est donc à tort qu'elle a cru pouvoir faire application de l'article L.1331-23 du Code de la santé publique. Ils soulignent que l'arrêté du 23 juin 2021 ne renseigne pas davantage que le courrier du CHSC sur l'état du bien au moment de la vente, l'état général du bien ayant pu évoluer entre-temps. Ils soutiennent qu'à supposer qu'une erreur soit retenue, elle que cette erreur est, en tout état de cause, inexcusable, la SCI ayant visité les lieux et ayant donc parfaitement connaissance, au moment de la formation du contrat, de la localisation du bien en sous-sol ainsi que de ses caractéristiques, et devant être considérée comme un professionnel de l'immobilier, au regard de son objet social en rapport direct avec l'achat et la location de biens immobiliers, de sa date de création en 2011 et de ce qu'elle indiquait elle-même en son assignation introductive d'instance que les époux [W] étaient parfaitement informés du fait qu'elle faisait l'acquisition des différents lots dans l'optique de réaliser un investissement locatif, reconnaissant ainsi être experte en matière immobilière. Réponse de la cour Pour la clarté du litige, il convient au préalable d'exposer les dispositions applicables en matière de salubrité des immeubles, locaux et installations sur lesquelles est fondé l'arrêté préfectoral du 23 juin 2021 portant notamment interdiction de mise à disposition à usage d'habitation du bien acquis par la SCI Investimmo. Aux termes de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique en sa rédaction issue de l'ordonnance n° 2020-1144  du 16 septembre 2020 applicable aux arrêtés pris à compter du 1er janvier 2021, «  Tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d'installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre.(') » L'article L. 1331-23 du même code dispose que «  Ne peuvent être mis à disposition aux fins d'habitation, à titre gratuit ou onéreux, les locaux insalubres dont la définition est précisée conformément aux dispositions de l'article L. 1331-22, que constituent les caves, sous-sols, combles, pièces dont la hauteur sous plafond est insuffisante, pièces de vie dépourvues d'ouverture sur l'extérieur ou dépourvues d'éclairement naturel suffisant ou de configuration exiguë, et autres locaux par nature impropres à l'habitation, ni des locaux utilisés dans des conditions qui conduisent manifestement à leur sur-occupation. » L'article L. 1331-22 disposait, en sa rédaction en vigueur du 1er mars 2019 au 1er janvier 2021, soit au moment de la formation du contrat de vente du 9 mai 2019, que «  Les caves, sous-sols, combles, pièces dépourvues d'ouverture sur l'extérieur et autres locaux par nature impropres à l'habitation ne peuvent être mis à disposition aux fins d'habitation, à titre gratuit ou onéreux. Le représentant de l'Etat dans le département met en demeure la personne qui a mis les locaux à disposition de faire cesser cette situation dans un délai qu'il fixe. Il peut prescrire, le cas échéant, toutes mesures nécessaires pour empêcher l'accès ou l'usage des locaux aux fins d'habitation, au fur et à mesure de leur évacuation.

PAR CES MOTIFS LA COUR, INFIRME en ses dispositions soumises à la cour le jugement du tribunal judiciaire de Bobigny en date du 6 mai 2024, sauf en ce qu'il déboute la SCI Investimmo de ses demandes indemnitaires tant à l'encontre de M. [S] [W] et Mme [B] [Z] épouse [W] qu'à l'encontre de Me [F] [X] et la SCP [X]-Burgeat-Bazire-Camus, et déboute M. [S] [W] et Mme [B] [Z] épouse [W] de leur demande au titre de la procédure abusive ; Statuant de nouveau, PRONONCE l'annulation de la vente du lot n° 6 situé dans le bâtiment A, au sous-sol semi-enterré de l'ensemble immobilier sis à [Adresse 5] figurant au cadastre sous les références Section AI, n°[Cadastre 1], [Adresse 5], 00 ha 04 a 60 a, intervenue entre M. [S] [W] et Mme [B] [Z] épouse [W] et la société Investimmo, suivant acte reçu le 9 mai 019 par Maître [F] [X], notaire associé au sein de la société « [F] [X] et Arnaud Burgeat, notaires associés d'une société civile professionnelle titulaire d'un office notarial », dont une copie authentique a été publiée au service de la publicité foncière de [Localité 5] 1, le 29 mai 2019 (formalité 9304P02 2019P3320), ORDONNE la restitution du bien immobilier susvisé par la société Investimmo à M. [S] [W] et Mme [B] [Z] épouse [W] une fois le prix de vente restitué, CONDAMNE in solidum M. [S] [W] et Mme [B] [Z] épouse [W] à restituer à la société Investimmo la somme de 105.000 euros correspondant au prix de vente ; DIT que la restitution du bien sera matérialisée par la remise des clés par la société Investimmo à M. [S] [W] et Mme [B] [Z] épouse [W] et par la publication du présent arrêt par la partie la plus diligente au service de la publicité foncière ; DEBOUTE la société Investimmo de sa demande tendant à ce que les frais de publication de l'arrêt soient mis à la charge de M. [S] [W] et Mme [B] [Z] épouse [W] ; CONDAMNE in solidum M. [S] [W] et Mme [B] [Z] épouse [W] aux dépens de première instance et d'appel ; CONDAMNE in solidum M. [S] [W] et Mme [B] [Z] épouse [W] à payer à la société Investimmo la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE M. [S] [W] et Mme [B] [Z] épouse [W], Me [F] [X] et la SCP [X]-Burgeat-Bazire-Camus de leurs demandes respectives au titre de l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE,