Cour d'appel, pôle 1 - chambre 3, 9 juillet 2026 — n° 25/15862

PAR CES MOTIFS Déclare recevable la demande formée par le syndicat des copropriétaires aux fins d'interdiction sous astreinte d'utilisation de la porte d'accès aux parties communes par la société Sajes ; Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions soumises à la cour ; Y ajoutant, Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande d'indemnisation formée par la société Sajes ; Laisse à chacune des parties la charge des dépens d'appel exposés par elle ; Rejette les demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejette toute demande plus ample ou contraire. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

******** L'immeuble situé aux [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 4] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Par acte notarié du 11 août 2021, la société Sajes a acquis les lots nos39 (local commercial), 63 (remise au premier sous-sol) et 64 (cave) au sein de cet immeuble. Le syndicat des copropriétaires reproche à la société Sajes la réalisation de travaux ayant notamment entrainé l'annexion d'un lot sans l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires. Par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la société Sajes devant le président du tribunal judiciaire de Paris aux fins de la voir condamnée à remettre en état les parties communes modifiées. Par ordonnance contradictoire du 30 juin 2025, le juge des référés a : ordonné à la société Sajes de remettre en état le local qui abritait précédemment la cuve à mazout de l'immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 4], conformément au plan établi le 19 avril 2000 par la société cartographique de France ; ordonné à la société Sajes de retirer la caméra et les deux boîtiers installés sur la façade de l'immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 4] ; ordonné au syndicat des copropriétaires de libérer l'accès à la porte du local (lot n 39) de la société Sajes donnant sur les parties communes ; rejeté les demandes d'astreinte ; débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ; débouté la société Sajes du surplus de ses demandes ; dit que chaque partie conservera la charge des dépens qu=elle a exposés ; rejeté les demandes des parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire. Par déclaration effectuée par voie électronique le 18 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de cette ordonnance en ce qu=elle : lui a ordonné de libérer l'accès à la porte du local (lot n 39) de la société Sajes donnant sur les parties communes ; a rejeté ses demandes d'astreinte ; l=a débouté du surplus de ses demandes ; a dit que chaque partie conservera la charge des dépens qu=elle a exposés ; a rejeté sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par ses dernières conclusions remises et notifiées le 19 mai 2026, le syndicat des copropriétaires demande à la cour, au visa de l'article 835 du code de procédure civile et de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965, de : le déclarer recevable et bien fondé en son appel formé à l'encontre de la décision rendue le 30 juin 2025 par le tribunal judiciaire de Paris ; y faisant droit, infirmer l'ordonnance de référé en ce qu=elle : lui a ordonné de libérer l'accès à la porte du local (lot n 39) de la société Sajes donnant sur les parties communes ; a rejeté ses demandes d'astreinte ; l=a débouté du surplus de ses demandes ; a dit que chaque partie conservera la charge des dépens qu=elle a exposés ; a rejeté sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; statuant à nouveau, dire et juger que l'accès au local n 39 aux parties communes de l'immeuble n'étant pas prévu dans le règlement de copropriété, le trouble manifestement illicite n'est pas établi ; en conséquence, dire et juger n=y avoir lieu à référé ; débouter la société Sajes de sa demande de condamnation à libérer l'accès à la porte du local de la société Sajes par les parties communes, le cas échéant en procédant au déplacement du local poubelle de l'immeuble à un autre emplacement ; à titre subsidiaire, déclarer recevable sa demande en cause d'appel ; donner acte à la société Sajes qu=elle ne dispose pas d'un accès aux parties communes de l'immeuble par le vestibule ; faire interdiction à la société Sajes, sous astreinte de 1 000 euros par infraction constatée, d'utiliser la porte d'accès aux parties communes et donnant sur le vestibule à tout membre, locataire ou public présent dans le local ;

Sur ce, Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel. En application de l'article 954, alinéa 3, du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Sur les demandes du syndicat des copropriétaires formées pour la première fois devant la cour Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, 'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait'. Il résulte de l'article 64 du même code que 'constitue une demande reconventionnelle la demande par laquelle le défendeur originaire prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire'. Selon l'article 70 alinéa 1er du même code, 'les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant'. L'article 567 du même code dispose que 'les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel'. Une demande reconventionnelle est recevable pour la première fois en appel (Cass. 3e Civ., 10 mars 2010, pourvoi n°09-10.412 ; Bull. 2010, III, n° 57). Il n'est pas nécessaire qu'elle ait été virtuellement comprise dans une prétention exprimée en première instance (Cass. 2e Civ., 23 février 2017, pourvoi n°16-12.859). L'article 566 dispose que 'les parties peuvent aussi expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire'. Aux termes de l'article 4 du code de procédure civile, 'l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense. Toutefois l'objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant'. L'article 5 du même code dispose que 'le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé'. Au cas présent, le syndicat des copropriétaires demande qu'il soit donné acte à la société Sajes qu=elle ne dispose pas d'un accès aux parties communes de l'immeuble par le vestibule. Il sollicite également qu'il soit fait interdiction à la société Sajes, sous astreinte de 1 000 euros par infraction constatée, d'utiliser la porte d'accès aux parties communes et donnant sur le vestibule à tout membre, locataire ou public présent dans le local. Enfin, il demande que la cour constate que les travaux de remise en état du local qui abritait précédemment la cuve à mazout n'ont toujours pas été exécutés. La société Sajes considère qu'il s'agit de prétentions nouvelles et qu'en conséquence, les demandes du syndicat des copropriétaires sont irrecevables. Le syndicat des copropriétaires réplique que sa prétention en cause d'appel visant à interdire l'utilisation de la porte d'accès aux parties communes à la société Sajes n'a pas à être déclarée irrecevable puisqu'elle a pour objet de faire écarter une des prétentions de la société Sajes et ne fait que répondre à la survenance d'un fait à savoir que cette dernière ne sollicite pas de droit de passage par le vestibule, fait qui n'a été révélé qu'en cause d'appel. Il ajoute que cette prétention est également l'accessoire de la demande tendant à ce que la société Sajes soit déboutée de ses demandes à libérer l'accès à la porte formées devant le premier juge. Il sera rappelé que les demandes tendant à voir donner acte, constater, juger ou encore dire et juger, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile mais des moyens au soutien de celles-ci en sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer de ces chefs. Ensuite, il apparaît que c'est la société Sajes qui a sollicité auprès du premier juge une injonction, sous astreinte de libérer l'accès à la porte de son local via les parties communes et sollicité une provision au titre du préjudice de jouissance subi à raison du blocage de sa porte d'accès aux parties communes via la porte de son local. Toutefois, la Cour de cassation retient qu'une partie n'est pas recevable à présenter pour la première fois en appel des prétentions qui seraient le prolongement ou l'accessoire des demandes formées en première instance par une autre partie (2e Civ., 30 juin 2011, pourvoi n°10-23.537, Bull. 2011, II, n° 144). Ainsi, la demande formée pour la première fois en appel par le syndicat des copropriétaires ne peut être l'accessoire de la demande formée devant le premier juge par la société Sajes. Néanmoins, cette prétention visant pour le syndicat des copropriétaires, défendeur originaire à cette demande reconventionnelle formée par la société Sajes devant le premier juge, à obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de la société Sajes se trouve être une demande reconventionnelle. Dès lors, cette demande sera jugée recevable. Sur les demandes au titre d'un trouble manifestement illicite En application de l'article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Le caractère illicite de l'acte peut résulter de sa contrariété à la loi, aux stipulations d'un contrat ou aux usages. Mais, la seule méconnaissance d'une réglementation n'est pas suffisante pour caractériser l'illicéité d'un trouble. Pour apprécier la réalité du trouble ou du risque allégué, la cour d'appel, statuant en référé, doit se placer au jour où le premier juge a rendu sa décision et non au jour où elle statue (2e Civ., 4 juin 2009, n°08-17.174). Il appartient au requérant de démontrer l'existence d'une illicéité du trouble et son caractère manifeste. Il s'ensuit, pour que la mesure sollicitée soit prononcée, qu'il doit nécessairement être constaté, à la date à laquelle le juge statue et, avec l'évidence qui s'impose à la juridiction des référés, l'illicéité manifeste d'un trouble. Sur la demande d'accès au lot n°39 L'article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété. Le syndicat des copropriétaires sollicite l'infirmation de l'ordonnance entreprise en ce que le premier juge a considéré que l'obstruction de la porte d'accès des parties communes au lot n°3, devenu lot n°39, par les poubelles constituait un trouble manifestement illicite. Il considère que lors de la mise en copropriété de l'immeuble en 1963, les copropriétaires ont expressément stipulé que l'accès au local commercial du lot n°3 se ferait par le [Adresse 2] ; ceci, de manière exclusive.