Cour d'appel, 1ère ch. civile, 10 juillet 2026 — n° 25/03971

* * * EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par acte authentique du 22 octobre 2018, M. [Q] [E] a acquis la propriété, au sein d'un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 4], dont le syndic est la Sas Foncia Normandie, du lot n°1 correspondant à un appartement. En janvier 2019, M. [E] a constaté des dégradations dans son appartement provoquées par des infiltrations d'eau et l'humidité des parties communes. Ces dégradations ont fait l'objet d'un constat amiable de dégât des eaux établi le 3 juin 2020 et d'une expertise amiable réalisée le 13 juillet 2020 par la Sarl Fast, mandatée par le syndic de copropriété. Le 17 juillet 2020, M. [E] a déclaré le sinistre à son assureur habitation, la Sa Pacifica, qui lui a opposé un refus de garantie. Les 27 juillet et 16 novembre 2020, des expertises amiables ont été organisées par le cabinet Cet ird, mandaté par la Sa Zurich insurance public company limited, assureur du syndicat des copropriétaires. Le 1er février 2021, un état parasitaire réalisé par la Sarl Noreximmo a détecté la présence de champignon lignivores sur les menuiseries intérieures de la cuisine, du dégagement et de la buanderie. Par lettre recommandée avec avis de réception du 26 février 2021, M. [E] a mis en demeure le syndicat des copropriétaires de s'engager à faire procéder à des travaux de ravalement de la façade côté cour. En l'absence de réponse, par acte d'huissier du 17 mars 2021, M. [E] a assigné en référé-expertise le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1]. Il a été fait droit à sa demande par ordonnance du 22 juin 2021, désignant M. [Y] [B] en qualité d'expert. Par ordonnances des 22 mars 2022, 27 juin 2023 et 18 juin 2024, les opérations d'expertise judiciaire ont été déclarées communes et opposables à la Sa Zurich insurance public company limited, assureur du syndicat des copropriétaires, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] et son syndic, la Sas Gérancimmo, la Sa Axa France Iard, assureur du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4], M. et Mme [W], M. [T] et Mme [R], propriétaires successifs. L'expert a déposé son rapport le 9 mars 2025. Par acte de commissaire de justice du 6 juin 2025, M. [E] a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Rouen aux fins d'obtenir une provision à valoir sur la réparation de ses préjudices. Par ordonnance contradictoire du 14 octobre 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Rouen a': - rejeté toutes les demandes de M. [Q] [E], - rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] représenté par son syndic la société Foncia Normandie formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [Q] [E] aux entiers dépens. Par déclaration reçue au greffe le 27 octobre 2025, M. [E] a formé appel de l'ordonnance. Par décision du président de chambre du 17 novembre 2025, l'affaire a été fixée conformément aux dispositions des articles 906 et suivants du code de procédure civile. EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Par dernières conclusions notifiées le 16 mars 2026, M. [Q] [E], au visa des articles 835 alinéa 2 du code de procédure civile et 14 alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965, demande à la cour de': - infirmer l'ordonnance de référé du 14 octobre 2025 en ce qu'elle a': * rejeté toutes les demandes de M. [Q] [E] à savoir : . condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son syndic la société Foncia Normandie, à payer à M. [Q] [E] la somme provisionnelle de 33 755,32 TTC, à actualiser suivant l'indice BT01 et avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation en référé provision, au titre des travaux de remise en état des parties privatives, .

MOTIFS Sur les provisions sollicitées Selon l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier. L'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Il a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. Il résulte de ce texte que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des vices de construction ou du défaut d'entretien de l'immeuble et ne peut s'en exonérer qu'en rapportant la preuve d'une force majeure ou d'une faute de la victime ou d'un tiers. En l'espèce, M. [E] a acquis un lot situé au rez-de-chaussée dans l'immeuble de la copropriété du [Adresse 1] à [Localité 3]. Dans son rapport du 9 mars 2025, l'expert a relevé au titre des désordres affectant la partie privative de M. [E], photographies à l'appui': - «'Dans l'appartement COTE COUR, j'ai pu constater des dégradations par humidité principalement sur les bas de murs des pièces suivantes': Salle à manger, Couloir, WC et Pièce machine à laver, chambre.'» - «'Dans l'appartement COTE COPRO VOISINE, j'ai pu constater des dégradations par humidité sur le mur de la cage d'escalier ainsi que sous l'escalier. Le mur de cet escalier donne sur la propriété voisine sise [Adresse 5].'» - «'J'ai pu constater la présence de dégradations ponctuelles par champignons lignivores dans la cuisine, le dégagement et la buanderie. Le syndic de copropriété avait missionné une entreprise afin de procéder à un diagnostic. Celui-ci avait rendu un diagnostic sur l'Etat parasitaire le 01/02/2021': - Cuisine': sur bâti de porte (partie basse) vers cour - 20 % d'humidité sur la zone le jour de la visite - dégradations ponctuelles par champignons lignivores de pourriture cubique fine avec mycélium de Coniophora + indices ponctuels de vrillettes, ce de même sur le bâti de porte du dégagement et une plinthe en bois collé dans la buanderie.'» L'expert a relevé également «'un écoulement d'eau actif dans le couloir à une hauteur de plus de 2 mètres. Ce mur est couvert d'un enduit. Cette humidité et cet écoulement proviennent des étages supérieurs''». Quant à la cour pavée, il a noté que': «'La cour et ses évacuations affectées de nombreuses anomalies ne pouvant que favoriser les remontées d'humidité (remontées capillaires) en bas de murs. A noter que le sol de l'appartement de M. [E] est en léger contrebas par rapport au sol de la cour ce qui n'est pas un indice favorable'». Dans ces conclusions, s'agissant de la dégradation des parties privatives dans l'appartement de M. [E] consécutives à des infiltrations d'eau et de l'origine des désordres constatés, l'expert judiciaire écrit': «'- Absence de dispositif de protection du mur séparatif (avec la propriété voisine du [Adresse 6]) contre l'humidité': ce point se situe dans les parties communes' - Les défauts d'étanchéité sur la terrasse orientée OUEST couvrant l'immeuble': ce point se situe dans les parties communes, - Le défaut d'étanchéité sur la colonne d'évacuation des eaux usées sous le R+1': ce point se situe dans les parties communes, - Le très mauvais état de la cour pavée intérieure et des réseaux d'évacuation': ce point se situe dans les parties communes, - Les défauts d'étanchéité dans l'angle NORD-OUEST de l'immeuble, couverture zinc orientée OUEST, vide entre les immeubles [Adresse 7], l'enduit de la façade de l'immeuble orientée NORD': ce point se situe dans les parties communes et concerne l'entreprise non à la cause qui a réalisé la couverture, - Les nombreuses fissures et lézardes sur l'enduit en façade côté cour': ce point se situe dans les parties communes et concerne l'entreprise non à la cause qui a réalisé le ravalement. ' Le désordre allégué rend le logement impropre à sa destination par l'humidité qui y règne, par les moisissures que celle-ci développe et l'insalubrité qu'elle provoque. Par ailleurs, à terme, le désordre allégué menace la solidité de l'immeuble par la détérioration lente mais certaine de ces éléments constitutifs (murs, sol etc')'». S'agissant de l'infestation de champignons, elle se situe dans l'appartement de M. [E] mais aussi dans les parties communes s'agissant de la cave et est directement liée à la fois aux infiltrations d'eau, à l'humidité des lieux et au défaut de ventilation de l'appartement de M. [E].' Il ajoute encore's'agissant des infiltrations d'eau en particulier : «'L'imputabilité technique des désordres allégués concerne': - La copropriété pour défaut d'entretien, - L'entreprise qui a réalisé le ravalement de l'immeuble, - L'entreprise qui a réalisé la couverture zinc, - La personne qui a réalisé l'extension de l'appartement de M. [E] en habitation. Je considère que seule la copropriété du [Adresse 1] est concernée par les désordres allégués ''». Il ressort clairement des analyses de l'expert judiciaire que tant les infiltrations d'eau et dès lors les dégradations subséquentes constatées dans le lot de M. [E] que les infestations conduisant également à la dégradation de partie des éléments en bois de l'appartement ont pour origine les parties communes qui sont particulièrement en mauvais état. Dès lors, le copropriétaire a droit à l'indemnisation des préjudices subis en lien de causalité avec la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires. Pour contester le droit à provision et dès lors établir l'existence d'une contestation sérieuse de sa créance, le syndicat des copropriétaires soulève la question de la possibilité de le condamner à provision lorsque le rapport pointe des causes multiples et incertaines pour les désordres impliquant potentiellement un tiers et des aménagements non autorisés par le demandeur à l'indemnisation Il ressort de l'expertise judiciaire que l'origine des désordres se trouve manifestement dans le mauvais état de la structure de l'immeuble et donc des parties communes': même si le syndicat des copropriétaires se réfère aux interventions des entreprises dont les carences sont pointées ou au tiers ayant réalisé la création non autorisée d'une extension et l'aménagement de la chambre, il n'en reste pas moins que ces interventions ne sont pas causes exclusives de l'état général dégradé de l'immeuble. Le défaut d'entretien de l'immeuble suffit à caractériser le lien de causalité entre l'état du bien et les dégradations de l'appartement. Quant à l'éventualité d'une faute commise par M. [E] auquel il est reproché d'avoir acquis un lot en connaissance de cause, d'évidence en l'espèce, elle n'est pas à l'origine des infiltrations d'eau provenant de l'étage ou des infiltrations d'eau et d'humidité provenant de la cour. Le 22 octobre 2018, M. [E] a acquis un lot habitable de la copropriété d'une superficie de 69,83 m² au prix de 125'000 euros. L'acte authentique de vente rappelle les interventions de la mairie de [Localité 3] du 1er juillet 2016 au 6 juin 2018 dans le cadre d'une procédure de péril ordinaire concernant l'état de l'immeuble, éléments faisant état notamment des infiltrations et dégradations mettant en cause la salubrité du logement. Certes, M. [E] était avisé des risques présentés par l'immeuble. Toutefois, lors de l'acquisition du bien, la procédure de péril ordinaire avait pris fin selon notification du 26 juillet 2018, ne subsistant que des points de vigilance. Le rapport du service compétent de la mairie du 20 novembre 2017 précisait': «'[Etablissement 1] ce jour, le logement ne présente plus de désordre apparent.

PAR CES MOTIFS, La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a': - rejeté toutes les demandes de M. [Q] [E], - condamné M. [Q] [E] aux entiers dépens, La confirme pour le surplus, Statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, la Sas Foncia Normandie, à payer à M. [Q] [E] à titre provisionnel': - la somme de 33'755,32 euros avec indexation sur la base de l'indice BT 01 connu lors du dépôt du rapport de l'expert le 9 mars 2025 jusqu'au prononcé du présent arrêt et avec intérêts au taux légal à compter de ce jour, à valoir sur le préjudice matériel, - la somme de 3'600 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt à valoir sur le préjudice de jouissance, - la somme de 3'500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute les parties pour le surplus des demandes, Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, la Sas Foncia Normandie aux dépens de première instance et d'appel. Le cadre greffier, La présidente de chambre,