Cour d'appel, 1re chambre civile, 21 juillet 2026 — n° 24/00864

***** FAITS, MOYENS ET PRETENTIONS M. et Mme [E] étaient les propriétaires du lot n°7 d'un ensemble immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 8], cadastré section EW, numéro [Cadastre 1]. Ce lot n°7 comprenait la propriété exclusive et particulière d'un appartement situé au 3ème étage, d'une mansarde et d'un grenier n°12 situés au 7ème étage ainsi que les 9/100èmes des parties communes générales. Le 27 janvier 2016, il a été procédé à la division du lot n°7 en deux lots : - Lot n°14 comprenant l'appartement au 3ème étage, la cave n°12, le grenier n°12 et les 85/100èmes des parties communes. - Lot n°15 comprenant la mansarde n°12 et les 5/100èmes des parties communes. M. et Mme [E] ont ensuite vendu le lot n°14, mais ont conservé la propriété du lot n°15. La mansarde était initialement raccordée sur le système électrique de l'appartement vendu et M. [E] a décidé de l'équiper d'une installation électrique indépendante, étant précisé que cela impliquait d'installer un compteur électrique supplémentaire dans l'armoire électrique du septième étage afin de permettre l'alimentation des mansardes et procéder au raccordement électrique par un câblage dans les parties communes. De même, la SCI Outremer, dont M. [E] est le gérant, est propriétaire dans l'immeuble d'un appartement mis en location, auquel est raccordée une mansarde qui n'est pas louée. Elle a souhaité mettre en place une alimentation électrique séparée pour cette mansarde. Le 14 janvier 2021, M. [E] a adressé un message au syndic «Bonjour, je prends contact avec vous pour vous signaler avoir effectuer une demande auprès d'Enedis pour la pose d'un compteur électrique sur le palier du 7ème étage de l'immeuble [Adresse 3] à [Localité 9]afin de permettre l'alimentation électrique des deux chambres de bonnes que nous possédons à cet étage dans cet immeuble. Je reste à votre disposition pour tout renseignement complémentaire qui pourrait vous être nécessaire'» Le syndic a réceptionné le courriel en ces termes « nous nous engageons à vous répondre dans les meilleurs délais». En l'absence de remarque rapide du syndic, M. [E] a considéré qu'il pouvait engager les travaux. Par courriel du 10 février 2021, le syndic a demandé l'arrêt immédiat des travaux en faisant état « du projet de location » de M. et Mme [E] dans la chambre raccordée. Ces derniers ont répondu, le même jour, qu'il n'y avait aucun projet de location et que les travaux étaient effectués pour un usage personnel. Le représentant du syndic, suite à l'entretien téléphonique du 10 février 2021, s'est rendu sur place le 18 février 2021 et selon compte rendu a relevé qu'outre des fils électriques non raccordés dans le local technique commun, «j'ai observé qu'un tuyau d'eau froide et un autre d'eau chaude avaient été installés, ainsi qu'une évacuation au sol traversant le plafond pour sans doute aller dans l'appartement du dessous». Le 25 février 2021, le syndic a adressé une lettre recommandé à M. et Mme [E] pour leur préciser qu'il était interdit d'aménager les chambres en vue de les louer. Le 8 mars 2021, le syndic a rappelé à M. [E] que la demande de pose de compteur auprès du prestataire (ENEDIS) ne valait pas autorisation donnée par le syndicat des copropriétaires et la nécessité de faire une demande d'inscription à l'ordre du jour proposant de lui faire un mail d'inscription à l'ordre du jour pour voter sur l'autorisation des demandes qui n'ont pas été faites préalablement. M. [E] a répondu en sollicitant: «pour la pose d'un compteur électrique et son raccordement, merci de bien vouloir prendre en compte officiellement ma demande de pose de compteur et de raccordement (câblage) et l'inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale.» Par une assemblée générale des copropriétaires tenue le vendredi 9 avril 2021 dont le procès verbal a été communiqué à M.

MOTIFS Au terme de l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci. L'article 10 du décret du 17 mars 1967 prévoit qu'à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l'assemblée suivante. (...) Lorsque le projet de résolution porte sur l'application du b de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d'un document précisant l'implantation et la consistance des travaux. En application de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965, 'l'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l'article 25, peut, à condition qu'elle soit conforme à la destination de l'immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux. Elle fixe alors, à la même majorité, la répartition du coût des travaux et de la charge des indemnités prévues à l'article 36 ci-après, en proportion des avantages qui résulteront des travaux envisagés pour chacun des copropriétaires, sauf à tenir compte de l'accord de certains d'entre eux pour supporter une part de dépenses plus élevée. Elle fixe, à la même majorité, la répartition des dépenses de fonctionnement, d'entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés. Lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu'il est possible d'en réserver l'usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu'en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée.' Comme les premiers juges l'ont relevé, il n'est nullement contesté que l'installation de compteurs électriques individuels dans le local technique électrique, partie commune au 7ème étage, outre le câblage électrique courant le long du couloir commun, percement de mur de ce couloir, pose de fixation pour gaines sur ce mur, raccordement sur partie commune jusqu'aux deux mansardes concernées, constituent des travaux affectant les parties communes de l'immeuble telles que définis à l'article 25b de le loi précitée. La cour observe aux côtés des premiers juges que le message adressé au syndic par M. [E] le 14 janvier 2021 ne saurait s'analyser en une demande d'autorisation à faire inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale de la copropriété les travaux litigieux mais constitue une simple information donnée au syndic sur l'intervention d'Enedis pour l'installation d'un compteur dans une partie commune. La réponse du syndic intervenue le 10 février 2021, soit en moins d'un mois, ne saurait être qualifiée de tardive, étant précisé que le message en réponse du 14 janvier constitue manifestement une réponse automatique, tel que l'ont justement analysé les premiers juges. Au demeurant, l'absence de réponse rapide du syndic ne saurait s'interpréter en une autorisation d'effectuer les travaux, pouvoir d'autoriser que le syndic ne dispose pas. Il appartenait, en effet, aux copropriétaires appelants, avant d'entamer les travaux, de se renseigner sur la nature de ces derniers et leur éventuelle soumission à autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires en vertu de l'article 25 de la loi précitée, ce qu'ils n'ont pas fait. Les consorts [E] et la SCI s'estiment néanmoins fondés à obtenir l'annulation des résolutions 12 et 13, invoquant les dispositions de l'article 30 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965. Ils expliquent qu'ils souhaitent légitimement équiper leur mansarde d'une installation électrique indépendante de l'appartement du 3ème étage dont ils étaient autrefois propriétaire et qui a été supprimée; qu'il s'agit de réaliser des travaux indispensables pour rendre la mansarde indépendante d'un autre lot appartenant désormais à un autre copropriétaire. Ils indiquent que l'installation d'un compteur électrique ne saurait aller à l'encontre de la destination de l'immeuble qui est un immeuble d'habitation et porter atteinte aux droits des autres copropriétaires, étant précisé que sans électricité, la jouissance de leur propriété se voit évidemment compromise au vu de l'usage d'habitation du bien. Il est constant que des travaux peuvent être considérés comme des travaux d'amélioration au sens de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 même s'ils ne présentent aucun intérêt pour la collectivité ou les parties communes et ne concernent que l'amélioration des parties privatives du copropriétaire concerné. Toutefois, il est de jurisprudence constante que le juge ne peut comme l'assemblée générale accueillir une demande d'autorisation de travaux que dans la mesure où le copropriétaire intéressé ne les a pas déjà entrepris. L'article 30, alinéa 4, de la loi donne assurément au juge le droit de donner son autorisation, mais aux conditions qu'il fixe lui-même; or, si les travaux sont déjà en cours, il lui devient impossible de déterminer ces conditions, auquel cas il ne peut que rejeter la demande, mettant ainsi le copropriétaire imprudent dans l'obligation de remettre les lieux en leur état antérieur si le syndicat vient à l'exiger. Au niveau de l'instance judiciaire, la possibilité d'une ratification a posteriori n'existe pas (en ce sens, Civ. 3eme, 19 janvier 1994, pourvoi n° 92-13.431) Dans ces conditions, est indifférent le fait que le refus d'autorisation de la part de l'assemblée ait présenté un caractère abusif. En tout état de cause et comme l'ont relevé les premiers juges, alors que les époux [E] ne justifient, ni n'allèguent d'ailleurs, avoir joint à la demande d'autorisation inscrite à l'ordre du jour aucun devis, plan ou descriptif des travaux envisagés, ne mettant pas l'assemblée générale à même d'apprécier la consistance des travaux et leur implantation, la décision de l'assemblée générale ayant rejeté la demande des travaux dont s'agit est pleinement justifiée et n'est en aucune manière abusive, aucun documents ne lui ayant permis de connaître précisément l'ampleur du projet. En conséquence et sans qu'il y ait lieu de vérifier le bien fondé du projet des appelants, le jugement déféré est confirmé en toutes ses dispositions. M. et Mme [E], d'une part, et la SCI Outremer, d'autre part, succombants, sont condamnés in solidum aux dépens d'appel et à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS La cour par arrêt contradictoire : - Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ; Y ajoutant : - Condamne in solidum M. et Mme [E] ainsi que la SCI Outremer aux dépens d'appel ; - Les condamne in solidum à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 3] à [Localité 5] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Le greffier Le président