Cour d'appel, 1ère chambre, 28 juillet 2026 — n° 25/01340

EXPOSÉ DU LITIGE : Madame [L] [C] et Monsieur [F] [C] (ci-après désignés 'les époux [C]') sont propriétaires d'un appartement situé au dernier étage d'un immeuble en copropriété '[Adresse 5]' situé [Adresse 6] à [Localité 3]. Cet appartement comporte plusieurs fenêtres de toit. Le syndic de la copropriété est la SAS [E] et [O]. Les époux [C] ont subi plusieurs épisodes d'infiltrations ayant notamment donné lieu à un rapport d'expertise 'dommages ouvrage' en date du 2 mai 2013, puis à deux réunions d'expertise 'dommages-ouvrage' les 9 octobre et 10 décembre 2014. Les époux [C] ayant informé le syndicat des copropriétaires de l'existence de nouvelles infiltrations, le syndic leur a transmis, par courriel du 18 mars 2021, un devis de l'entreprise PBT auquel était jointe une photographie 'd'exemple d'adaptation d'une fenêtre de toit sur un toit en bac acier à faible pente', mentionnant qu''il aurait fallu installer des costières sur chaque velux'. Le syndic a indiqué aux époux [C] qu'il s'agissait d'une partie privative. La SAS Les Couvreurs Réunis, mandatée par le syndic, a réalisé une recherche de fuite et a mentionné sur sa facture datée du 31 mai 2021, 'vélux posé hors norme DTU absence de pente non conforme (vélux). Garniture non compatible à la couverture bacs acier existante'. Le cabinet Polyexpert, assureur protection juridique de Monsieur [D] [N], locataire de l'appartement des époux [C], a rendu son rapport daté du 21 juillet 2021, concluant que 'La jonction bac acier/fenêtre de toit étant une partie commune, la responsabilité de la copropriété est engagée'. La SA Axa France IARD, assureur protection juridique du syndicat des copropriétaires, a rendu son rapport daté du 15 février 2022, aux termes duquel elle concluait que '[Adresse 7] dans le règlement de copropriété sont à la charge de l'entretien du propriétaire'. Par courrier du 25 avril 2022, les époux [C] ont sollicité le syndic afin de diligenter un expert 'pour déterminer l'origine, les causes et les réparations à prévoir'. Dans un compte-rendu de recherche de fuite daté du 9 mai 2022, la société Resilians, mandatée par la MAAF, assureur de protection juridique des époux [C], a indiqué que les désordres subis par Monsieur [S] 'proviennent d'infiltrations entre la toiture de l'immeuble et les fenêtres de toit de la chambre d'enfant et de la cuisine lors de fortes pluies'. Elle a préconisé la 'Réfection des relevés d'étanchéité entre la toiture et les fenêtres de toit'. Par courriel du 2 juin 2022, les époux [C] ont transmis le compte-rendu de recherche de fuite au syndic, en indiquant que les fuites étaient dues à une malfaçon des raccords entre la toiture et les noues et en sollicitant la réalisation des travaux à la charge de la copropriété. Par courriel du 12 août 2022, le syndic a répondu aux époux [C] que la société Les Couvreurs Réunis considérait que le velux était hors norme. Les époux [C] ont sollicité la SARL Toiture Lorraine aux fins de recherche de fuite de toiture. Selon son rapport d'intervention daté du 22 septembre 2022, 'La pose des velux n'est pas effectuée dans les règles de l'art [...].

MOTIFS DE LA DÉCISION SUR LES DEMANDES PRINCIPALES Selon le règlement de copropriété en page 11, 'Constituent des parties communes, les parties de l'immeuble affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux [...]. Elles comprennent donc des 'parties communes générales' dont la propriété indivise est répartie entre tous les lots de l'immeuble, et des 'parties communes spéciales' dont la propriété indivise est répartie entre certains lots seulement'. Le règlement de copropriété fait notamment figurer dans les parties communes spéciales les éléments qui assurent le clos, le couvert et l'étanchéité, 'à l'exclusion [...] des fenêtres et des portes des parties privatives'. Il mentionne expressément les couvertures. Selon ce règlement de copropriété en page 12, 'Les parties privatives sont constituées par les locaux, espaces et éléments qui sont compris dans un local privatif et, comme tels, sont affectés à l'usage exclusif et particulier de son occupant'. 'Elles comprennent notamment [...] les fenêtres [...] ainsi que leurs accessoires'. Il résulte de ce qui précède que la toiture en elle-même appartient aux parties communes et que les fenêtres de toit constituent des parties privatives. Les infiltrations subies par les époux [C] résultent d'une installation des fenêtres de toit non conforme aux règles de l'art puisque s'agissant d'une toiture en bac acier, il était nécessaire de mettre en 'uvre des costières. Il doit donc être déterminé si ces costières, faisant la jonction entre les fenêtres de toit et la toiture, constituent un accessoire de celle-ci ou de celles-là. Une toiture en bac acier peut exister sans costières. En revanche, des fenêtres de toit ne peuvent pas être implantées sur une toiture en bac acier sans costières. Dès lors, les costières sont des accessoires des fenêtres de toit et non de la toiture. En application des stipulations du règlement de copropriété en page 12, les accessoires des fenêtres sont des parties privatives. Les costières constituent de ce fait des parties privatives. Les époux [C] prétendent à tort que le non-respect du DTU lors de la construction impacte le toit et non les fenêtres de toit. En effet, c'est lors et en raison de l'implantation de ces fenêtres que l'ajout de costières devait être réalisé. Le fait que ce problème résulte d'une erreur de conception initiale est sans emport. Pareillement, le fait que l'installation des costières doive être réalisée par un couvreur est indifférent concernant la nature juridique de celles-ci. C'est également à tort que les époux [C] affirment que les fenêtres de toit constituent des parties communes spéciales selon le règlement de copropriété. Lorsque le règlement de copropriété mentionne des fenêtres dans la liste des parties communes spéciales, c'est uniquement en tant qu'accessoires permettant d'éclairer d'autres parties communes telles que les escaliers, couloirs et passages communs. Tel n'est pas le cas des fenêtres de toit litigieuses, éclairant une chambre et la cuisine de l'appartement des époux [C]. En conséquence de ce qui précède, la charge des travaux incombe aux époux [C] et c'est à tort que le premier juge a considéré que la responsabilité du syndicat des copropriétaires était engagée. Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a enjoint au syndicat des copropriétaires d'engager les travaux nécessaires afin de réparer la malfaçon 'qui impacte une partie commune spéciale de l'immeuble' et qui est à l'origine des désordres affectant les encadrements de Velux de l'appartement des époux [C] et des infiltrations subies dans ledit appartement. Statuant à nouveau, les époux [C] seront déboutés de toutes leurs demandes. SUR LES DÉPENS ET L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE Compte tenu des développements qui précèdent, le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens, à régler aux époux [C] la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et en ce qu'il l'a débouté de sa propre demande présentée sur ce fondement. Statuant à nouveau et y ajoutant, les époux [C] seront condamnés solidairement aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires en application de l'article 700 du code de procédure civile les sommes de 1500 euros pour la première instance et de 1500 euros pour la procédure d'appel. Enfin, les époux [C] seront déboutés de leurs propres demandes présentées sur ce même fondement, tant pour la première instance que pour la procédure d'appel

PAR CES MOTIFS, LA COUR, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, Infirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nancy le 14 avril 2025 en ce qu'il a : - enjoint au syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 5]' d'engager les travaux nécessaires afin de réparer la malfaçon qui impacte une partie commune spéciale de l'immeuble et qui est à l'origine des désordres affectant les encadrements de Velux de l'appartement des époux [C] et des infiltrations subies dans ledit appartement, - condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens, - condamné le syndicat des copropriétaires à régler aux époux [C], pris ensemble, la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Statuant à nouveau sur ces chefs de décision infirmés et y ajoutant, Déboute Madame [L] [C] et Monsieur [F] [C] de toutes leurs demandes ; Condamne solidairement Madame [L] [C] et Monsieur [F] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 5]' les sommes de 1500 euros (mille cinq cents euros) pour la première instance et de 1500 euros (mille cinq cents euros) pour la procédure d'appel au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Déboute Madame [L] [C] et Monsieur [F] [C] de leurs demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, tant pour la première instance que pour la procédure d'appel ; Condamne solidairement Madame [L] [C] et Monsieur [F] [C] aux dépens de première instance et d'appel. Le présent arrêt a été signé par Madame CUNIN-WEBER, Présidente de la première chambre civile de la Cour d'Appel de NANCY, et par Madame PERRIN, Greffière à qui la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Signé : C. PERRIN.- Signé : N. CUNIN-WEBER.- Minute en dix pages.