Tribunal judiciaire, referes 2ème section, 27 juillet 2026 — n° 25/00476

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le greffier.

EXPOSE DU LITIGE Selon acte de commissaire de justice délivré le 18 février 2025, Madame [C] [U] a fait assigner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux afin de voir le voir condamné: - à lui verser la somme provisionnelle à parfaire de 19.610 euros se décomposant comme suit: 8.610 au titre du trouble de jouissance ; 11.000 au titre des travaux de peinture ; - à lui verser la somme de 2.400 euros au titre des frais de procès, et à assumer la charge des entiers depens. Aux termes de ses dernières écritures, elle a porté sa demande de provision à 51.425,93 euros se décomposant comme suit : 15.577,93 euros au titre du trouble de jouissance ; 33.848 euros au titre des travaux des embellissements ; 2.000 euros au titre du préjudice d’anxiété liée à l’acharnement procédural de la copropriété. Elle expose au soutien de ses prétentions être propriétaire de trois lots de copropriété, à savoir une cave et deux appartements, au sein de la copropriété située [Adresse 5] et [Adresse 6]. Elle explique qu’en raison de l’affaissement du plancher de l’appartement situé au dessus du sien, des travaux de mise en place d’étais et de dépose de plafonds ont été votés en assemblée générale des copropriétaires. Elle indique qu’elle ne peut plus vivre dans son appartement mais qu’alors que sa responsabilité est engagée sur le fondement des articles 9 et 10 de la loi de 1965, le Syndicat des copropriétaires refuse de l’indemniser de ses préjudices. Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] a demandé au Juge des référés de : À titre principal : - Se déclarer incompétent pour statuer sur les demandes indemnitaires de Madame [U], en raison de l’existence de contestations sérieuses tant sur le principe que sur l’évaluation du préjudice invoqué, - Renvoyer Madame [C] [U] à mieux se pourvoir, - Rejeter l’ensemble des demandes formulées par Madame [C] [U], À titre subsidiaire : - Limiter à la somme de 5.390,00 € TTC l'indemnisation de Madame [C] [U] au titre de la reprise des embellissements, En tout état de cause : - Condamner Madame [C] [U] à lui une provision de 5.000,00 € à valoir sur le préjudice subi du fait de l’entrave à l’exécution des travaux votés en assemblée générale et de son refus d’accès aux lots, - Condamner Madame [C] [U] à permettre l’accès aux lots n°25, 26 et 27 au syndic, au maître d’oeuvre et aux entreprises mandatées, aux fins de réalisation des travaux votés lors des assemblées générales des 28 juin 2023 et 14 novembre 2024, - Ordonner que cet accès soit permis dans un délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte de 200,00 € par jour de retard, passé ce délai, et ce jusqu’à parfaite exécution, - Condamner Madame [C] [U] à permettre l’accès aux lots n°25, 26 et 27, aux représentants du syndic, au maître d’oeuvre et aux entreprises mandatées, aux fins de réalisation des travaux de reprise structurelle votés lors des assemblées générales des 28 juin 2023 et 14 novembre 2024, - Condamner Madame [U] à lui verser la somme de 3.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. L’affaire, évoquée à l’audience du 29 juin 2026, a été mise en délibéré au 27 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Selon l’article 9, III, de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. En cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l'assemblée générale accorde au copropriétaire qui en fait la demande une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l'indemnité définitive. L'indemnité provisionnelle ou définitive due à la suite de la réalisation de travaux d'intérêt collectif est à la charge du syndicat des copropriétaires. Elle est répartie en proportion de la participation de chacun des copropriétaires au coût des travaux. Selon l’article 10 de la même loi, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. En l’espèce, se fondant sur les articles 9 et 10 de la loi précitée, Madame [U] sollicite la condamnation du Syndicat des copropriétaires à lui payer une provision à 51.425,93 euros se décomposant comme suit : 15.577,93 euros au titre du trouble de jouissance ; 33.848 euros au titre des travaux des embellissements ; 2.000 euros au titre du préjudice d’anxiété liée à l’acharnement procédural de la copropriété. Il n’est pas contesté que lors de l’assemblée générale du 28 juin 2023 et sur la base d’un rapport établi par la société B2S, la copropriété a été informée de la nécessité d’entreprendre des travaux afin de remédier à l’affaissement du plancher du rez-de-chaussée du bâtiment B de la résidence. En conséquence, ont été votés : - La mise en place, en urgence, d'étais dans l'appartement du rez-de-jardin appartenant à Madame [U] par l'entreprise ENTREPOSE ECHAFFAUDAGE pour un montant de 1.200,00 € TTC (résolution n°13), - La réalisation d'un complément d'expertise du diagnostic structure par le cabinet B2S pour un montant de 2.196,00 € TTC (résolution n°14), - Le vote d’un budget pour la réalisation de travaux de dépose des plafonds de l'appartement du rez-de-jardin (résolution n°15). - La désignation d’un maître d’oeuvre en la personne de Madame [S] du Cabinet ARCHITRANSITION. Lors de l'assemblée générale du 14 novembre 2024, la copropriété a voté la réalisation de travaux de reprises structurelles du plancher du rez-de-chaussée du bâtiment B et des embellissements des deux logements affectés par l'affaissement dudit plancher (lot n°28 de Madame [W] et lot n°26 de Madame [U]) (résolution n°17). Il convient toutefois de relever que si Madame [U] soutient que le lot n°25 dont elle est propriétaire est à usage d’habitation, le règlement de copropriété ou l’état descriptif de division n’ont pas été modifiés à cet effet de sorte qu’il ne peut être affirmé que ce lot n’est plus à usage de cave, quand bien même son acte d’acquisition fait apparaître l’appellation “à usage d’habitation”. Ainsi, il résulte des débats que la destination du lot et les conditions dans lesquelles son usage a évolué sont imprécises et ne permettent pas d’établir avec l’évidence requise en référé que Madame [U] disposait d’un titre régulier l’autorisant à occuper ce bien à usage d’habitation. Dans ces conditions, l’existence même d’un préjudice de jouissance indemnisable lié à la perte de cet usage d’habitation, à la supposer établie, ou au titre de la reprise des embellissements d’un lot dont la nature n’est pas démontrée, se heurte à une contestation sérieuse qui suppose l’examen au fond de la régularité de cet usage et de ses conséquences. Faute de preuve, la provision à valoir sur la réparation du préjudice d’anxiété ne peut davantage prospérer. A titre reconventionnel, le Syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Madame [C] [U] à: - lui verser une provision de 5.000,00 € à valoir sur le préjudice subi du fait de l’entrave à l’exécution des travaux votés en assemblée générale et de son refus d’accès aux lots, - permettre l’accès aux lots n°25, 26 et 27 au syndic, au maître d’oeuvre et aux entreprises mandatées, aux fins de réalisation des travaux votés lors des assemblées générales des 28 juin 2023 et 14 novembre 2024, sous peine d’astreinte, - permettre l’accès aux lots n°25, 26 et 27, aux représentants du syndic, au maître d’oeuvre et aux entreprises mandatées, aux fins de réalisation des travaux de reprise structurelle votés lors des assemblées générales des 28 juin 2023 et 14 novembre 2024, Il fait valoir que Madame [U], en sollicitant l’indemnisation par la copropriété des embellissements qu’elle a réalisés, a bloqué puis retardé les travaux. Il produit au soutien de sa demande un mail de cette dernière en date du 24 mars 2025 dans lequel elle indique que “la dépose et la repose des embellissements peuvent être fait par mes (ses) soins si et seulement si la copropriété entend me (la) rembourser cette dépense”. Toutefois, cela ne saurait suffire à caractériser une entrave à l’exécution des travaux votés en assemblée générale et de son refus de laisser l’accès à son lot de sorte qu’il convient de débouter purement et simplement le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles. Chaque partie supportera la charge des dépens qu’elle a exposés et l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort, DEBOUTE Madame [U] de l’intégralité de ses demandes ; DEBOUTE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2] de l’intégralité de ses demandes ; DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile; DIT que chaque partie supportera la charge de ses dépens. La présente décision a été signée par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente, et par Isabelle LEBOUL, Greffière. Le Greffier, Le Président,