Tribunal judiciaire, service des référés, 29 juillet 2026 — n° 26/50929

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] ■ N° RG 26/50929 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB4M5 N° : 9 Assignation du : 30 Janvier 2026 [1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 29 juillet 2026 par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Carine DIDIER, Greffière. DEMANDERESSE Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société ARTESIA GESTION C/O ARTESIA GESTION [Adresse 2] [Localité 2] représenté par Maître Philippe AZEMA, avocat au barreau de PARIS - #D1867 DEFENDERESSE La S.C.I. MILORD [Adresse 3] [Localité 3] représentée par Maître Bruno TURBÉ, avocat au barreau de PARIS - #B0237 DÉBATS A l’audience du 30 Juin 2026, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffière, La SCI Milord est propriétaire de deux appartements (lots 12 et 13), situés dans le bâtiment sur cour au 3ème étage de l'immeuble du [Adresse 4] 75015 [Adresse 5]. Exposant avoir découvert en 2024 que la SCI Milord avait procédé à des trémies dans les combles situées au-dessus de ses appartements, ainsi qu'à plusieurs percements dans les planchers, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] 75015 [Adresse 5] l'a, par assignation délivrée le 30 janvier 2026, fait citer en référé devant le président de ce tribunal aux fins de : la condamner à faire réaliser les travaux de remise en état des lieux dans le bâtiment sur cour, à savoir le rebouchage des deux trémies dans les combles, la remise en état de la trappe qui donnait accès auxdits combles sur le palier, et le rétablissement des planchers et de la structure après suppression des conduits dédiés à l’eau courante, eaux usées, ainsi que des gaines électriques, et ce dans un délai de trois mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir sous astreinte de 150€ par jour de retard passé ce délai,la condamner à faire constater à ses frais par commissaire de justice et de manière contradictoire la réalisation des travaux de remise en état,la condamner au paiement de la somme de 3.000€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens. A l'audience de renvoi, le syndicat des copropriétaires sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, actualisant sa demande d'indemnité de procédure à la somme de 5.000 euros. En réponse, la SCI Milord conclut au rejet des prétentions adverses, à l'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et sollicite la condamnation du demandeur au paiement d'une indemnité de procédure de 10.000 euros. Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 4455 du code de procédure civile, il convient de se référer à l’acte introductif d’instance, aux écritures et aux notes d’audience pour un plus ample exposé des faits et des moyens qui y sont contenus.

MOTIFS Sur le trouble manifestement illicite Aux termes de l'article 835 du même code, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite s'entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il appartient au demandeur de démontrer l'existence d'une illicéité du trouble et son caractère manifeste. Aux termes de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. L'article 3 de la loi dispose que « Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputés partie communes : le sol, les cours, les parcs et jardins, et voies d'accès ;le gros œuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ; » L'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 impose aux copropriétaires qui souhaitent effectuer des travaux affectant les parties communes, de solliciter une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires. Les travaux de création d'une trémie et de percements dans les planchers et raccordement aux réseaux constatés par commissaire de justice le 1er octobre 2025 ne sont pas contestés en défense. Le règlement de copropriété de l'immeuble, en sa page 26, stipule que « chaque co-propropriétaire de lot aura la propriété exclusive et particulière des locaux compris dans son attribution. Cette propriété comprendra notamment : Le plancher de l'appartement avec les poutres et solives qui le soutiennent ». Toutefois, le même règlement stipule, en page 23, qu'est partie commune « les gros œuvres des planchers ». Il s'ensuit qu'il existe une contradiction dans les termes du règlement de copropriété, de sorte qu'en application de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, les planchers de l'immeuble sont réputés parties communes. Aussi, l'ensemble des développements relatifs à la propriété par titre ou par prescription acquisitive des combles opposés par la défenderesse n'a aucune incidence sur le fait que les travaux initiés sur des planchers, parties communes, auraient du être précédés d'une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires. L'assemblée générale du 18 mars 1999, qui a voté le principe de la cession des lots 15 et 16 au propriétaires des lots 12 et 13, ne donne pas une telle autorisation. En effet, la mention « Une servitude grèvera le lot 16 afin de permettre l'accès la toiture, et tombera lorsque le propriétaire de ce lot aura aménagé, à ses frais exclusifs, une nouvelle trappe d'accès au toit donnant sur les parties communes » ne signifie pas une autorisation de créer deux trémies entre le 3ème étage et les combles, ni n'autorise de percement dans le plancher ni enfin le raccordement aux différents réseaux. Il n'est donc pas démontré l'existence d'une autorisation préalable à l'exécution de travaux portant sur les parties communes. L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. L’article 42 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, modifié par la loi 2008-1021 du 23 novembre 2018, a réduit le délai de prescription de dix ans à cinq ans, précisant que les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. En vertu de l'article 2222 du code civil, le nouveau délai de cinq ans court à compter du 25 novembre 2018, sans que la durée totale du délai de prescription ne puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. Si le procès-verbal d'assemblée générale du 18 mars 1999 ne donne aucune autorisation de réaliser des travaux sur les planchers, ses mentions manifestent la connaissance par le syndicat des copropriétaires de l'existence de ces travaux. En effet, la mention « Une servitude grèvera le lot 16 afin de permettre l'accès à la toiture, et tombera lorsque le propriétaire de ce lot aura aménagé, à ses frais exclusifs, une nouvelle trappe d'accès au toit donnant sur les parties communes » laisse penser que la trémie entre l'appartement du 3ème étage et le lot 16 existait déjà à cette époque. En outre, la résolution 14 stipule « Après discussion entre les copropriétaires et Madame [O], il est décidé d'arrêter le montant de la régularisation des charges dues au titre des combles depuis leur annexion par Madame [O] à 7000 francs, de manière forfaitaire et définitive ». Il est donc évoqué une annexion des combles, susceptible de ne s'effectuer que par l'intérieur des lots. Enfin, il est apposé en page 24 du règlement de copropriété, dont il n'est pas contesté qu'il est issu de l'extranet du syndic, la mention manuscrite suivante :  « à revoir le 12° lot : augmenté indûment des combles : u pièce + 1 sdeb depuis 1983 – Procédure commencée, non suivie ». La société Milord a communiqué une attestation de l'ancien époux de la gérante qui atteste que les travaux étaient déjà réalisés en 1990. Il est également communiqué une attestation établie par M. [Q] le 20 février 2026 qui témoigne qu'au début de l'année 1999, il a visité les deux appartements précisant que « le deuxième niveau de ces appartements était équipé de velux, un de ces appartements était en travaux ; dans chacun des appartements l'accès au 2ème niveau se faisait par des trémies ». Les contestations opposées en demande quant à la probité des témoins ne permettent pas de remettre en cause la valeur probante de ces deux attestations, que la lecture du procès-verbal de l'assemblée générale du 18 mars 1999 ainsi que sa raison d'être, outre les mentions manuscrites du règlement de copropriété, corroborent. Aussi, la défenderesse démontre l'achèvement des travaux incriminés et la connaissance de cette situation par le syndicat des copropriétaires depuis plus de dix ans, ce qui rend l'action prescrite et irrecevable en vertu de l'article 122 du code de procédure civile. Sur les demandes accessoires, Le demandeur, partie perdante, supportera la charge des dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile. En revanche, compte tenu des circonstances de la cause, la demande de la défenderesse au titre des frais irrépétibles sera rejetée. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Déclarons le syndicat des copropriétaires irrecevable en ses demandes ; Condamnons le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens ; Rejetons la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Rappelons que la société Milord est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ; Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. Fait à [Localité 1] le 29 juillet 2026 La Greffière, La Présidente, Carine DIDIER Anne-Charlotte MEIGNAN