Tribunal judiciaire, service des référés, 29 juillet 2026 — n° 25/54230

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] ■ N° RG 25/54230 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7XJZ N° : 7 Assignation du : 16 Mai 2025 19 Mai 2025 [1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 29 juillet 2026 par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Carine DIDIER, Greffière. DEMANDERESSE Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES SIS [Adresse 1], représenté par son syndic, ETUDE [B] TRANSACTIONS ET GESTION E.C.T.G C/O ETUDE [B] TRANSACTIONS ET GESTION [Adresse 2] [Localité 2] représentée par la SARL MANEO AVOCAT, prise en la personne de Maître Caroline DARCHIS, avocate au barreau de VAL-DE-MARNE - #PC192 DEFENDERESSES La S.C.I. RKM INVEST [Adresse 3] [Localité 3] représentée par la SELEURL Cabinet d’avocats Eva SEBBAN Maître Eva SEBBAN, avocate au barreau de PARIS - #G0855 La S.A.R.L. L’ENVERS [Adresse 4] [Localité 4] non constituée DÉBATS A l’audience du 30 Juin 2026, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier La société RKM Invest est propriétaire des lots 38 et 6, constitués d'une cave située au deuxième sous-sol et d'une boutique située au rez-de-chaussée, au sein de l'immeuble du [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété. Aux termes d'un acte sous seing privé à effet au 2 novembre 2013, les consorts [P], aux droits desquels est venue la société RKM Invest, ont donné à bail commercial le lot n°6 à la société Thom, aux droits de laquelle est venue la SARL L'envers. Reprochant à l'exploitant d'encombrer les parties communes de l'immeuble et d'avoir annexé une partie du couloir du sous-sol, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6], a, par assignation délivrée les 19 mai et 16 juin 2025, fait citer en référé la société RKM Invest et la société L'envers devant le président du tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de : condamner in solidum les défenderesses à procéder au retrait des objets entreposés dans les parties communes des 1er et 2ème sous-sols, sous astreinte de 500€ pour chacune d'elle par jour de retard à compter de la signification de la décision,les condamner in solidum à remettre en état les parties communes annexées, notamment en supprimant la porte métallique installée et en réinstallant la porte d'origine du lot 37, en supprimant le mur en parpaings et en réinstallant la porte originelle du lot 38, et ce, sous la même astreinte,les condamner in solidum au paiement d'une indemnité de procédure de 3.000 euros ainsi qu'aux dépens dont les frais de constat de commissaire de justice. L'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois à la demande des parties, à la recherche d'une solution amiable. En cours de procédure, la société RKM Invest a délivré au preneur un commandement de payer la somme de 12.085,15 euros au titre des loyers impayés à cette date, le commandement visant la clause résolutoire stipulée au bail. A l'audience du 30 juin 2026, les parties n'étant pas parvenues à un règlement amiable du litige, le demandeur a maintenu le bénéfice de son acte introductif d'instance. En réponse et dans ses écritures signifiées le 19 juin 2026 à la société L'envers, la société RKM Invest conclut au rejet des prétentions formées à son encontre et sollicite de : - constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 23 mai 2026, - ordonner l’expulsion de la société L'envers et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, outre la séquestration des meubles, - la condamner au paiement de la somme provisionnelle de 16.839,21 € au titre de la dette locative arrêtée au mois de juin 2026 inclus, outre celle de 1.683€ au titre de la clause pénale de 10%, - la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au double du montant du loyer, soit 4.474€ HT par mois augmentée des charges à compter du 23 mai 2026 jus…

MOTIFS En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur le trouble manifestement illicite L'article 835, alinéa 1er du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite s'entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il appartient au demandeur de démontrer l'illicéité du trouble, son caractère manifeste et actuel. * sur l'encombrement des parties communes En vertu de l'article 9 de la même loi, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. Le règlement de copropriété (article 2ème Usage des parties communes, I°) 2°)) stipule que « Aucun des propriétaires ou occupants de l'immeuble ne pourra encombrer l'entrée de la maison, les vestibules, paliers, escaliers, couloirs, cour, ni toutes autres parties communes de l'immeuble, ni y laisser séjourner des objets quelconques ». Le bail commercial a pour destination « Petite restauration sur place, à emporter et en livraison, sans nuisance et sans conduit de cheminée ». La société L'envers exploite plus précisément une cave à vins. Le commissaire de justice a relevé, dans son procès-verbal de constat établi le 29 janvier 2025, au premier sous-sol, la présence de six fûts, dont certains remplis, deux cagettes vides, deux bouteilles de dioxyde de carbone et autres divers objets. A l'audience du 30 juin 2026, la société RKM Invest a confirmé que des palettes étaient toujours entreposés au sous-sol de l'immeuble il y a encore quelques mois. L'exploitant, non constitué, ne justifie pas avoir désencombré les lieux, de sorte qu'il sera fait droit à la demande, l'occupation des parties communes, sans droit ni titre, caractérisant le trouble manifestement illicite. Aucune constatation n'ayant été effectuée au deuxième sous-sol, à l'exception de l'entreposage de biens dans une cave privative et non dans les parties communes, l'injonction sera limitée au premier sous-sol. Le propriétaire étant responsable des agissements de ses locataires, il sera condamné in solidum avec le preneur. En revanche, à défaut d'avoir préalablement mis en demeure les défendeurs de procéder au désencombrement des parties communes, aucune astreinte ne sera ordonnée, la preuve de leur résistance à l'injonction n'étant pas démontrée. * Sur l'annexion d'une parties commune L'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 rappelle que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant : « a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ; » Il résulte du même constat établi le 29 janvier 2025 qu'une porte métallique a été installée au deuxième sous-sol de l'escalier A. Selon le schéma produit en pièce 8, c'est une partie du couloir de circulation des caves entre les caves 37 et 38 qui a été annexée. Cette annexion n'est pas contestée par la société RKM Invest qui soutient que celle-ci a été réalisée par son locataire. Le trouble manifestement illicite est caractérisé, aucune autorisation n’ayant été donnée par l’assemblée générale des copropriétaires, et les défenderesses seront condamnées in solidum à procéder au retrait de la grille métallique et à la pose d'une porte de cave au lot 38 à l'endroit où elle existait auparavant selon le schéma AVANT TRAVAUX correspondant à la pièce 8 du demandeur. En revanche, ni les constatations du commissaire de justice ni le schéma ne permettent d'établir qu'une partie privative aurait été annexée par les défenderesses, étant en outre précisé que le syndicat des copropriétaires ne dispose d'aucun intérêt à agir à la place de l'éventuel propriétaire de cette cave. Pour les raisons précitées, aucune astreinte ne sera ordonnée. Sur la demande reconventionnelle en acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Le juge des référés n'est toutefois pas tenu de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail. L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ». En l’espèce, le contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement d'un seul terme de loyer ou de toutes sommes quelconques dues, le contrat de bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux. Il résulte des pièces versées aux débats que le commandement du 23 avril 2026 mentionne le délai d'un mois pour régler ses causes et vise la clause résolutoire. Il comprend un décompte permettant au locataire d'en contester les causes. Le décompte locatif détaillé dans les écritures de la société RKM Invest permet d’établir, sans contestation sérieuse, que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 24 mai 2026 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire. En conséquence de la résiliation du bail, l’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion. Sur la provision Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le loyer et les charges au terme convenu. En outre, en occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire le 24 mai 2026, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. Ce préjudice sera réparé jusqu'au départ définitif du preneur par l'octroi d'une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, majoré des charges. En effet, la majoration de l’indemnité d’occupation, cumulée à la la clause pénale de 10%, est susceptible de conférer au créancier un avantage excessif et d’être modérée par le seul juge du fond dans les conditions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu'il n’y a pas lieu à référé sur ces deux demandes. La créance n’apparaît pas sérieusement contestable au regard du décompte locatif produit par la demanderesse, après déduction des frais de contentieux (200€).

* en conséquence et d'ores et déjà, la somme de 16.639,21 euros à titre de provision à valoir sur la dette de loyers, de charges et d'indemnités d'occupation échue au 19 juin 2026, terme de juin 2026 inclus ; Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l’indemnité d’occupation et sur la demande de clause pénale ; Condamnons la société L'envers au paiement des dépens, dont le coût du commandement de payer ; Condamnons in solidum la société RKM Invest et la société L'envers à verser au syndicat des copropriétaires et à la SCI RKM Invest, chacune, la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles ; Condamnons la société L'envers à verser à la société RKM Invest la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles ; Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. Fait à [Localité 1] le 29 juillet 2026 La Greffière, La Présidente, Carine DIDIER Anne-Charlotte MEIGNAN