Tribunal judiciaire, 2ème chambre civile, 30 juillet 2026 — n° 24/03684

EXPOSE DU LITIGE Par actes des 4 et 6 septembre 2024, la SASU INITIATIVE a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 6] à Nice, représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET LUCIEN [D] ET [K] [Q], ainsi que la SA AXA FRANCE IARD, devant le Tribunal judiciaire de Nice. Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 16 octobre 2025, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, la SASU INITIATIVE demande au Tribunal, au visa du code des assurances, des articles 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, 699 et 700 du code de procédure civile, 1242 et 1244 du code civil, de : DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et la compagnie d'assurance AXA France IARD de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 4] et son assureur, la compagnie AXA France IARD à payer à la SASU INITIATIVE la somme de 16 150,00 euros au titre de son préjudice locatif pour la période du 7 juillet 2022 au 6 décembre 2023 (17 mois) sur la base mensuelle de 950 euros ; CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 4] et son assureur, la compagnie AXA France IARD à rembourser à la SASU INITIATIVE les sommes de 180 euros TTC (frais d'huissier) et de 685 euros TTC (honoraires d'expertise technique de Monsieur [O]) ; CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 4] et son assureur, la compagnie AXA France IARD à payer à la SASU INITIATIVE la somme de 10 000 euros au titre de son préjudice moral et en réparation de la résistance abusive dont la copropriété et son assurance font preuve ; ASSORTIR le jugement de l'exécution provisoire ; CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 4] et son assureur, la compagnie AXA France IARD, à payer à la SASU INITIATIVE une indemnité de 4000 euros en application de l'article 700 du CPC ; LES CONDAMNER in solidum aux entiers dépens. Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 23 janvier 2026, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS [D] [Q], demande au Tribunal, au visa des articles 14 de la loi du 10 juillet 1965, 1102 et suivants du code civil, de : A titre principal : DEBOUTER la société INITIATIVE de l'intégralité de ses demandes formulées à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 6] ; A titre subsidiaire : CONDAMNER la société AXA FRANCE IARD d'avoir à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 6] de toutes les condamnations prononcées à son encontre ; En tout état de cause, au visa des articles 696 et 700 du code de procédure civile : - CONDAMNER toute partie succombante, le cas échéant in solidum, d'avoir à régler au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 6] la somme de 4 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 janvier 2026, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, la SA AXA FRANCE IARD demande au Tribunal, au visa des articles 1964 du code civil, L.113-1 du code des assurances, de : METTRE hors de cause la Compagnie AXA FRANCE IARD ; A tout le moins : DEBOUTER la SASU INITIATIVE et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 5] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la Compagnie AXA FRANCE IARD ; CONDAMNER la SASU INITIATIVE à verser à la Compagnie AXA FRANCE IARD la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNER la SASU INITIATIVE…

MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande en paiement au titre du préjudice locatif Aux termes de l'article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. En l'espèce, la SASU INITIATIVE expose être propriétaire du lot n°24 au sein de la copropriété située [Adresse 6] à [Localité 4]. Elle indique avoir donné à bail cet appartement par contrat de bail meublé signé le 28 février 2022. La SASU INITIATIVE soutient que le syndicat des copropriétaires, arguant d'une urgence relative à la structure de l'immeuble, a fait installer 18 étais dans l'appartement après démolition des faux plafonds le 7 juillet 2022, rendant ainsi l'appartement inhabitable. Il est précisé que les étais n'ont été retirés qu'en décembre 2023. La SASU INITIATIVE ayant été contrainte de reloger en urgence son locataire, elle sollicite l'indemnisation de son préjudice locatif sur la période de juillet 2022 à décembre 2023. En réponse, le syndicat des copropriétaires conteste que les dommages trouvent leur origine dans les parties communes. Il estime avoir également la qualité de sinistré dans la mesure où la zone litigieuse est une partie privative appartenant à M. et Mme [J] suite à des travaux de surélévation de l'immeuble. Le rapport technique établi par M. [O] le 2 septembre 2022, mandaté par la SASU INITIATIVE, indique que l'immeuble comportait à l'origine 4 étages mais qu'une surélévation partielle a été réalisée plusieurs décennies auparavant. La façade de cette surélévation a été décalée par rapport à la façade d'origine pour la mise en place d'un balcon, de sorte qu'elle ne s'appuie pas sur le mur porteur mais sur le plancher du 5ème étage. M. [O] ajoute que l'étanchéité de ce balcon étant défaillante depuis longtemps, l'eau s'est infiltrée et a fortement endommagé les poutres du plancher du 5ème étage, au point que la façade commence à présenter des fissures. Il est précisé qu'un ingénieur structure a conclu à la dangerosité de la façade, préconisant la mise en sécurité rapide de cette dernière par la mise en place d'étais dans les appartements sous-jacents, aux 4ème et 3ème étages. M. [O] a pu constater, après dépose du faux plafond dans l'appartement du 4ème étage, que les poutres et le platelage du plancher haut sous le balcon sont très endommagés. Le rapport d'expertise judiciaire du 9 août 2021, rédigé par M. [L] dans le cadre d'une procédure distincte, concluait également à des désordres affectant la solidité de l'immeuble, notamment concernant le plancher de l'appartement sus-jacent à celui de la SASU INITIATIVE, ce plancher continuait alors à s'affaisser. L'expert précisait que les désordres avaient aussi affecté la façade de l'immeuble. Ces désordres sont directement en lien avec les travaux urgents, consistant en la pose d'étais en cours d'expertise au 4ème étage, sur préconisation du sapiteur structure. Enfin, le rapport d'expertise amiable ELEX daté du 4 juillet 2022 relevait également qu'un équilibre instable du plancher bas de l'appartement du 5ème étage avait été constaté en mai 2022. Il est également noté que le BET [U] avait retenu comme cause des désordres le dimensionnement insuffisant des ouvrages et du plancher lors de la surélévation de l'immeuble, la vétusté de la structure et des anciennes infiltrations d'eaux en provenance du balcon. La nécessité d'installer les 18 étais posés dans l'appartement de la SASU INITIATIVE trouve donc son origine dans les parties communes puisque ces étais avaient pour objet de remédier en urgence à l'affaissement du plancher. Ce sont ainsi les désordres touchant la façade et le plancher qui ont conduit à la pose de ces étais, de sorte que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée en vertu de l'article 14 précité. Le Tribunal n'a pas à se prononcer sur l'éventuelle responsabilité de tiers, qui par ailleurs ne sont pas parties à la procédure, qu'il appartiendra au syndicat des copropriétaires de rechercher le cas échéant. L'article 14 institue une responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires, dès lors sans qu'il soit nécessaire de démontrer l'existence d'une faute. S'agissant de la demande formulée par la SASU INITIATIVE, il n'est pas contesté que les étais ont été posés début juillet 2022 pour être retirés début décembre 2023, de sorte qu'il s'étend sur une période de 17 mois comme le relève la société demanderesse. Le rapport de M. [O] confirme le caractère inhabitable de l'appartement durant cette période, compte tenu de la présence de 18 étais dans un appartement de 40 m², à savoir 10 étais dans la pièce principale et 8 étais dans la chambre. Le préjudice est donc démontré. Il est versé aux débats le contrat de bail signé le 28 février 2022, prévoyant un loyer de 900 €. Seul le loyer sera en effet retenu au titre du préjudice locatif, hors charges. En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera condamné à verser à la SASU INITIATIVE la somme de 15 300 € (900 € x 17 mois) au titre du préjudice locatif. Le syndicat des copropriétaires sera également condamné à verser à la SASU INITIATIVE les sommes de 180 € au titre du constat d'huissier et de 685 € au titre des honoraires de l'expert, frais directement en lien avec le préjudice subi et dont la SASU INITIATIVE justifie. Sur la garantie due par la SA AXA FRANCE IARD La SASU INITIATIVE sollicite la condamnation de la SA AXA FRANCE IARD, en sa qualité d'assureur du syndicat des copropriétaires, à verser les sommes ci-dessus in solidum avec son assuré. Le syndicat des copropriétaires sollicite par ailleurs la condamnation de la SA AXA FRANCE IAD à le relever et garantir des condamnations prononcées à son encontre. En réponse, la SA AXA FRANCE IARD dénie sa garantie au motif que le contrat d'assurance est un contrat aléatoire en application de l'article 1964 du code civil et que faute d'aléa, l'assureur n'a pas à intervenir. La compagnie d'assurance estime en l'espèce qu'à la date de souscription du contrat, les travaux de surélévation avaient déjà été réalisés et que les vices de construction existaient déjà. Toutefois, la SA AXA FRANCE IARD indique elle-même que le sinistre n'a été déclaré que le 16 juin 2022, étant rappelé que la police d'assurance a été souscrite le 20 décembre 2011 soit plus de dix ans auparavant. Aucune pièce de la procédure, parmi les documents produits par la SASU INITIATIVE, par le syndicat des copropriétaires ou par la compagnie d'assurance, ne mentionne une quelconque connaissance de la problématique liée à la structure et son ampleur à l'époque de la souscription du contrat. De plus, le rapport d'expertise judiciaire de M. [L] mentionne que les désordres relevés dans l'appartement du 5ème étage seraient apparus au premier semestre de l'année 2015. Dès lors, le moyen tiré de l'absence d'aléa est inopérant. En outre, les désordres sont également directement liés aux infiltrations d'eau dues à un défaut d'étanchéité, ces infiltrations ayant fragilisé la structure, ce qui a été constaté à la fois par M. [L] et par M. [O]. En conséquence, le contrat d'assurance trouve à s'appliquer et la SA AXA FRANCE IARD sera condamnée in solidum avec le syndicat des copropriétaires, à indemniser la SASU INITIATIVE. Il sera en outre fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires, la SA AXA FRANCE IARD sera ainsi condamnée à relever et garantir ce dernier de toutes condamnations prononcées à son encontre. Sur la demande formulée au titre du préjudice moral La SASU INITIATIVE sollicite par ailleurs la somme de 10 000 € au titre du préjudice moral et de la résistance abusive. Cette demande est formulée au titre de la résistance de la copropriété à indemniser la demanderesse et son absence de considération.

PAR CES MOTIFS Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement et en premier ressort, par décision contradictoire mise à disposition au greffe, CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS [D] [Q], et la SA AXA FRANCE IARD à verser à la SASU INITIATIVE les sommes suivantes : 15 300 € au titre du préjudice locatif ;180 € au titre des frais d'huissier ;686 € au titre des frais d'honoraires de l'expert ; REJETTE la demande formulée par la SASU INITIATIVE au titre du préjudice moral et de la résistance abusive ; CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS [D] [Q] et la SA AXA FRANCE IARD à verser à la SASU INITIATIVE la somme de 4 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETTE les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS [D] [Q], et par la SA AXA FRANCE IARD au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS [D] [Q], et la SA AXA FRANCE IARD aux entiers dépens de l’instance ; CONDAMNE la SA AXA FRANCE IARD à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS [D] [Q], de toutes condamnations prononcées à son encontre ; RAPPELLE qu'en application de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, la SASU INITIATIVE est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit, conformément à l'article 514 du code de procédure civile dans sa version modifiée par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 ; Ainsi jugé et prononcé publiquement les jour, mois et an susmentionnés LE GREFFIER LA PRESIDENTE