Tribunal judiciaire, référés, 29 juillet 2026 — n° 26/00264

EXPOSE DU LITIGE Par acte authentique du 7 avril 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] a vendu à Madame [Y] [W] au prix de 270.000 euros un bien immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 4], à savoir un pavillon qui était anciennement une loge de gardien, conformément au vote de l’assemblée générale du 28 janvier 2021. Par courrier recommandé du 23 mai 2022, le conseil de Madame [Y] [W] a mis en demeure le syndic de l’immeuble, la société URBANIA VAL D’OUEST, de procéder à la réparation immédiate des dégâts affectant le bien immobilier en raison des infiltrations de la toiture ainsi que de reprendre les vices cachés qu’elle dénonce, de prendre en charge les loyers qu’elle a engagé en raison de son relogement et de transmettre différentes pièces dans un délai de 7 jours. Suivant procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 mai 2023, un budget de 6.500 euros a été voté aux fins de réaliser des travaux de mise en conformité de l’assainissement du pavillon appartenant à Madame [Y] [W]. Par courrier recommandé délivré le 11 octobre 2023 à Madame [B] [L], Madame [Y] [W] a mis en demeure le syndicat des copropriétaires de convoquer une assemblée générale pour faire voter un bornage judiciaire du bout de terrain attenant à son lot, le délimiter de manière temporaire et l’entretenir, lui transmettre tous éléments utiles concernant ce bout de terrain, déposer plainte pour les désordres occasionnés sur sa façade, lui reverser l’indemnité d’assurance relative au dégât des eaux subi par elle, raccorder son pavillon à la fibre optique et effectuer les travaux de fermeture de l’évacuation des eaux usées du pavillon, et ce au plus tard avant le 30 novembre 2023. Un refus lui a été opposé par courrier du 30 novembre 2023. Par acte de commissaire de justice du 18 novembre 2025, Madame [Y] [W] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Ville-d’Avray (92410) représenté par son syndic la société FONCIA MANSART (ci-après « le syndicat des copropriétaires ») devant la deuxième chambre civile du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins notamment d’annulation de la vente immobilière du 7 avril 2022. Par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2026, Madame [Y] [W] a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Ville-d’Avray (92410) représenté par son syndic la société FONCIA MANSART (ci-après « le syndicat des copropriétaires ») aux fins d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire et de réserver les dépens. A l’audience du 22 juin 2026, Madame [Y] [W] soutient oralement des écritures aux fins de débouter le demandeur de ses demandes et reprenant pour le surplus les termes de son acte introductif d’instance. Elle ne s’oppose pas au complément de mission sollicité. La demanderesse expose au visa de l’article 789 du Code de procédure civile qu’elle a assigné en référés avant la désignation d’un juge de la mise en état dans le cadre de l’instance pendante au fond, son action étant donc recevable.

MOTIFS Sur la recevabilité de l’action en référé Selon l’article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal pour notamment ordonner toute mesure d’instruction. Au cas particulier, Madame [Y] [W] a fait signifier le 18 novembre 2025 au syndicat des copropriétaires une assignation devant la 2ème chambre civile du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins notamment d’annulation d’une vente immobilière. Un juge de la mise en état a été désigné lors de l’audience d’orientation du 3 février 2026, soit postérieurement à l’assignation en référé délivrée le 29 janvier 2026. Dès lors, le juge des référés demeure compétent pour statuer sur les prétentions des parties. Il conviendra donc de rejeter l’exception d’irrecevabilité soulevée par le syndicat des copropriétaires. Sur la demande d’expertise En vertu de l’article 145 du code de procédure civile, “s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé”. Le motif légitime est un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse, qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur non manifestement voué à l’échec dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que la mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. En l’espèce, Madame [Y] [W] verse notamment aux débats, outre de nombreux échanges avec les différents syndics et avec le syndicat des copropriétaires, un procès-verbal de constat de commissaire de justice réalisé le 20 avril 2022 relevant différents désordres affectant le pavillon, notamment des effritements des revêtements, des fissures sur les murs, des auréoles jaunâtres et des traces de moisissures. Le commissaire de justice relève un taux d’humidité de 44% au niveau du plafond d’une pièce, ainsi qu’un mauvais état de la charpente. Suivant procès-verbal du 17 avril 2024, des cloques et traces d’infiltration sont relevées au niveau de l’entrée du pavillon, ainsi que des fissures verticales au niveau de la façade. Un commissaire de justice constate le 26 novembre 2024 que l’évacuation des eaux usées se fait à travers des regards présents au sol, ce qui a justifié le vote en assemblée générale de travaux de mise en conformité. Différents procès-verbaux relèvent au niveau de l’enduit extérieur du pavillon la présence de décollement et de traces. Il ressort de l’acte d’achat de la demanderesse que son lot se compose du pavillon de la loge et comprend, selon le règlement de copropriété, trois pièces sur deux niveaux ainsi que les combles et une cave. Suivant l’article « état du bien », Madame [V] [W] s’est engagée à prendre le bien en état, sans recours contre les vices apparents ni contre les vices cachés, sauf à démontrer que le vendeur en avait connaissance. Il est mentionné l’existence d’un dégât des eaux, correspondant à des infiltrations d’eau, pour lequel la demanderesse a perçu la somme de 3.3030,45 euros par virement non daté. Ainsi, Madame [V] [W] justifie d’un motif légitime à voir ordonner une mesure d’expertise pour l’examen de ces désordres, afin de déterminer le cas échéant si une action sur le fondement des vices cachés est susceptible de prospérer à l’égard du syndicat des copropriétaires. En revanche, aucune disposition contractuelle ne prévoit que la demanderesse bénéficie d’un droit d’usage sur les terrains extérieurs au pavillon. Ainsi, le litige potentiel concernant le droit de propriété sur la bande de terrain limitrophe ne concernerait pas la demanderesse mais les deux syndicats de copropriétaires des parcelles cadastrées [Cadastre 1] et [Cadastre 2]. De même, si les chéneaux de Madame [V] [W] ont pu être obstrué par de la végétation, celle-ci provenait d’un arbre situé dans la parcelle voisine, dont le propriétaire n’est pas attrait à la cause. Dès lors, la demanderesse n'établit pas l’existence d’un litige non manifestement voué à l’échec concernant ces différents points à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], et il n’y a donc pas lieu d’inclure leur examen dans l’expertise ordonnée par la présente décision. Enfin, il ne relève pas du rôle d’un expert de se prononcer sur l’existence de servitudes, sur la pertinence des diagnostics annexés à l’acte de vente et notamment la véracité du DPE et du diagnostic plomb. Aucun élément n’est par ailleurs produit de nature à remettre en cause les fondations du pavillon. Il convient de relever que le syndicat des copropriétaires a formulé les protestations et réserves d’usage. L’expertise étant ordonnée à la demande de Madame [Y] [W] et dans son intérêt probatoire, les frais de consignation seront à sa charge. Sur les demandes accessoires L’article 491 du code de procédure civile impose au juge des référés de statuer sur les dépens. L'article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. En l’espèce, aucune partie ne pouvant être regardée comme perdante au sein de la présente instance, il y a lieu de laisser provisoirement à chacune des parties la charge de ses propres dépens et de rejeter les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Rejetons l’exception d’irrecevabilité soulevée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] représenté par son syndic la société FONCIA MANSART ; Prenons acte des protestations et réserves formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] représenté par son syndic la société FONCIA MANSART ; Ordonnons une expertise et commettons pour y procéder : Monsieur [K] [U] E-mail : [Courriel 1] [Adresse 3] Tél.

Laissons à chacune des parties la charge de ses propres dépens ; Rappelons que la présente ordonnance est d’exécution provisoire. FAIT À [Localité 6], le 29 juillet 2026. LE GREFFIER Philippe GOUTON, Greffier LE PRÉSIDENT Marie D’ANTHENAISE, Juge