Tribunal judiciaire, chambre 1 cabinet 2, 28 juillet 2026 — n° 24/02509

PAR CES MOTIFS Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, DECLARE RECEVABLES les demandes formées par M. [T] et Mme [E] ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 1], représenté par son syndic, la société CITYA [Localité 1], à payer à M. [T] et Mme [E] la somme de 20 000 euros en réparation de leur préjudice patrimonial ; DEBOUTE M. [T] et Mme [E] du surplus de leur demande indemnitaire ; DEBOUTE M. [T] et Mme [E] de leur demande de dommages-intérêts complémentaires ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 1], représenté par son syndic, la société CITYA [Localité 1], à payer à M. [T] et Mme [E] la somme globale de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, avec distraction au profit de Maître Anne Lambert, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ; DEBOUTE les parties de leurs plus amples demandes, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire. En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le président et le greffier, Le Greffier, Le président,

EXPOSÉ DU LITIGE : L’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 1] est soumis au statut de la copropriété résultant de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Son administration est assurée par la société CITYA [Localité 1], exerçant sous l’enseigne CITYA Jaude, en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires. Par acte authentique du 28 juin 2019, M. [T] et Mme [E] ont acquis le lot n°28 correspondant à un appartement situé au quatrième étage de l’immeuble ainsi que le lot n°22 correspondant à une cave. Il n’est pas discuté qu’à compter de l’année 2020, des infiltrations d’eau affectant les caves de l’immeuble ont été constatées de manière récurrente. Les rapports de visite établis par le syndic les 13 février et 14 octobre 2020 mentionnent la présence d’eau dans les sous-sols et la persistance des désordres. Le 26 février 2021, M. [T] et Mme [E] ont informé le syndic que l’entreprise [P], intervenue à leur demande, estimait que les écoulements provenaient d’un dysfonctionnement de la soupape de sécurité sanitaire de la chaudière collective. À la suite des investigations confiées à la société HYDROTECH, celle-ci a remis le 30 juin 2021 un rapport technique évoquant plusieurs hypothèses d’origine des infiltrations, dont notamment des désordres susceptibles de provenir des réseaux publics de voirie. Le 14 avril 2022, un diagnostic immobilier réalisé à la demande des propriétaires a relevé un risque élevé de développement de mérules dans leur cave en raison de l’humidité persistante. Estimant que ces désordres compromettaient la commercialisation de leur bien, M. [T] et Mme [E] ont, par courrier du 8 août 2022, demandé au syndic d’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale une résolution tendant à la réalisation de travaux permettant de mettre fin aux infiltrations. Lors de l’assemblée générale du 8 septembre 2022, aucune résolution portant sur la réalisation de tels travaux n’a été soumise au vote des copropriétaires. La question des infiltrations n’a été évoquée qu’au titre des questions diverses. Par courrier recommandé du 14 novembre 2022, leur conseil a mis en demeure le syndic de faire procéder aux travaux nécessaires afin de supprimer définitivement les infiltrations. Par courrier du 23 novembre 2022, le syndic a répondu que les infiltrations trouvaient selon lui leur origine dans les ouvrages de voirie relevant de la commune de [Localité 1] et de [Localité 4] Auvergne Métropole. Au mois de mars 2023, la société Total Énergies Proxi Sud-Est, chargée d’examiner les installations de chauffage, a indiqué qu’une fuite existait au niveau de la soupape de sécurité sanitaire de la chaudière, celle-ci étant réglée en surpression afin de compenser un réseau d’eau partiellement obstrué. Entre-temps, M. [T] et Mme [E] avaient entrepris la vente de leur appartement. Après plusieurs tentatives demeurées infructueuses, ils ont finalement cédé leur bien, par acte authentique du 31 mai 2023, au prix de 345 000 euros. Estimant que les infiltrations persistantes avaient contraint les acquéreurs potentiels à renoncer à leur projet puis les avaient conduits à accepter une diminution du prix de vente, ils soutiennent avoir subi une perte patrimoniale de 35 000 euros. Après une mise en demeure adressée le 27 juin 2023 au syndicat des copropriétaires, demeurée sans effet, ils ont saisi le tribunal judiciaire par acte extra-judiciaire en date du 19 juin 2024. Aux termes de leurs dernières conclusions, régulièrement signifiées par RPVA en date du 13 novembre 2025, M. [T] et Mme [E] sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 35 000 euros en réparation de la perte de valeur qu’aurait subie leur bien lors de sa vente.

MOTIFS DE LA DÉCISION À titre liminaire, il y a lieu de rappeler que les demandes des parties tendant à voir "dire et juger" ou "constater" ne constituent pas des prétentions, hors les cas prévus par la loi, au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, et ne donneront pas lieu à mention au dispositif. Par ailleurs, il convient de rappeler que conformément à l’article 768 du Code de Procédure Civile, Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Sur la recevabilité des demandes : Le syndicat des copropriétaires soutient que les demandes seraient irrecevables au motif que M. [T] et Mme [E] invoquent successivement la responsabilité de plein droit prévue par l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la responsabilité contractuelle de droit commun ainsi que la responsabilité délictuelle, en méconnaissance du principe de non-cumul des responsabilités. Toutefois, il résulte des articles 12 et 56 du code de procédure civile qu’il appartient aux parties d’exposer les moyens de droit qu’elles estiment de nature à fonder leurs prétentions, sans qu’il leur soit interdit de les présenter à titre principal et subsidiaire. Le principe dit de non-cumul des responsabilités interdit seulement à une partie liée contractuellement à son cocontractant d’obtenir réparation d’un même dommage sur le fondement de la responsabilité délictuelle lorsque la responsabilité contractuelle a vocation à régir le litige. En revanche, ce principe ne fait pas obstacle à ce qu’un demandeur invoque, à titre subsidiaire, plusieurs fondements juridiques alternatifs afin de permettre au juge de retenir celui qu’il estime applicable, conformément à son office. En l’espèce, M. [T] et Mme [E] fondent principalement leurs demandes sur les dispositions spéciales de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, lesquelles instituent un régime autonome de responsabilité du syndicat des copropriétaires. Les fondements contractuel puis délictuels ne sont invoqués qu’à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le tribunal estimerait que le régime spécial ne trouverait pas à s’appliquer. Une telle présentation des moyens ne caractérise aucun cumul prohibé de responsabilités et ne porte nullement atteinte aux droits de la défense, le syndicat ayant d’ailleurs répondu sur chacun des fondements invoqués. Il convient en conséquence de déclarer les demandes recevables. - Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires - Sur le régime juridique applicable Aux termes de l’article 14, alinéa 5, de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. Depuis l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, ce texte instaure un régime de responsabilité de plein droit, détaché de toute démonstration d’une faute du syndicat. Il appartient uniquement au copropriétaire qui recherche cette responsabilité d’établir l’existence d’un dommage, l’origine de ce dommage dans une partie commune ou un équipement collectif, ainsi que le lien de causalité entre cette origine et le préjudice invoqué. La démonstration d’un défaut d’entretien ou d’un vice de construction n’est plus exigée. Il appartient inversement au syndicat qui entend s’exonérer de cette responsabilité de rapporter la preuve d’une cause étrangère présentant les caractères de la force majeure ou d’une origine totalement extérieure aux parties communes. - Sur l’origine des infiltrations Les parties s’opposent essentiellement sur ce point. Les demandeurs soutiennent que les infiltrations trouvent leur origine dans un dysfonctionnement de la soupape de sécurité sanitaire de la chaudière collective. Le syndicat affirme au contraire qu’elles résultent exclusivement d’infiltrations provenant des réseaux publics situés sous la voirie. Il appartient dès lors au tribunal d’apprécier les différents éléments techniques produits. En premier lieu, il convient de relever que les rapports de visite établis par le syndic dès les années 2020 démontrent que les infiltrations étaient anciennes, persistantes et parfaitement connues de celui-ci. En deuxième lieu, le courriel adressé le 26 février 2021 par M. [T] et Mme [E] au syndic fait état des constatations réalisées par l’entreprise [P], laquelle attribuait les écoulements à un dysfonctionnement de la soupape de sécurité sanitaire de la chaudière. Le syndicat soutient que cette analyse ne concernait qu’une fuite résiduelle distincte des véritables infiltrations. Toutefois, il ne justifie d’aucune investigation technique immédiatement diligentée afin de vérifier cette hypothèse pourtant portée à sa connaissance. En troisième lieu, le rapport établi par la société HYDROTECH le 30 juin 2021 ne permet pas davantage de retenir avec certitude l’origine exclusivement extérieure invoquée par le syndicat. Ce rapport envisage plusieurs hypothèses successives. S’il relève effectivement la possibilité d’une alimentation en eau provenant des réseaux publics, il ne procède nullement à l’exclusion définitive d’une origine interne. Au contraire, il met en évidence la complexité des désordres observés et ne conclut pas de manière catégorique à une cause unique. En quatrième lieu, le courriel établi le 16 mars 2023 par la société Total Énergies Proxi Sud-Est présente un caractère particulièrement déterminant. Cette entreprise indique expressément que la soupape de sécurité sanitaire de la chaudière est réglée en surpression afin de compenser l’obstruction partielle du réseau d’eau et qu’une fuite est générée par ce fonctionnement anormal. Contrairement à ce que soutient le syndicat, ce document ne décrit pas une simple fuite ponctuelle dépourvue de toute incidence. Il établit au contraire l’existence d’un dysfonctionnement affectant un équipement collectif de l’immeuble. Force est de constater que cette analyse rejoint très exactement celle déjà formulée deux années auparavant par l’entreprise [P]. Ainsi, alors qu’il avait été alerté dès février 2021 sur cette hypothèse, le syndicat ne justifie pas avoir entrepris dans un délai raisonnable les investigations ou réparations susceptibles de confirmer ou d’infirmer cette origine. Enfin, si le syndicat fait valoir que les infiltrations ont disparu après les importants travaux réalisés par la commune sur les réseaux publics à compter de la fin de l’année 2023, cette circonstance, postérieure de plusieurs mois à la vente litigieuse, ne suffit pas à démontrer que les infiltrations antérieures provenaient exclusivement de la voirie. Elle révèle seulement que les travaux publics ont contribué à mettre un terme aux désordres. Elle n’exclut nullement que plusieurs causes concomitantes aient coexisté. Or, le régime institué par l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 n’exige pas que les parties communes constituent la cause exclusive du dommage. Il suffit qu’elles en soient une cause certaine et efficiente. Au regard de l’ensemble des pièces produites, le tribunal retient que le dysfonctionnement de la chaudière collective et de son circuit de sécurité a participé de manière certaine aux désordres ayant affecté les caves. L’origine du dommage dans un équipement collectif est dès lors établie. - Sur l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires Il résulte de l’ensemble des développements qui précèdent que les infiltrations ayant affecté les caves de l’immeuble trouvent, au moins pour partie, leur origine dans le dysfonctionnement d’un équipement collectif relevant des parties communes, à savoir le circuit de production d’eau chaude sanitaire et plus particulièrement la soupape de sécurité de la chaudière collective.