Tribunal judiciaire, pôle civil section 1, 30 juillet 2026 — n° 25/02670

EXPOSÉ DU LITIGE : Madame [D] épouse [B] et Monsieur [B] sont propriétaires du lot N° 122 qu’ils louent, situé dans la copropriété le [Etablissement 1] sis [Adresse 5]. Par acte extrajudiciaire du 21 février 2024, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Etablissement 1] a délivré assignation aux époux [B] devant le tribunal judiciaire de Montpellier afin d’obtenir leur condamnation à lui payer la somme de : 9.770,31 euros au titre des charges et travaux de copropriété arrêtés au 20 décembre 2023, avec intérêts à taux légal à compter de la mise en demeure du 26 octobre 20231.121 euros au titre des frais à savoir les frais de relance et de mise en demeure, conformément au contrat de syndic et à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, arrêtée au 20 décembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 octobre 20232.000 euros à titre de dommages et intérêts1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civileLes dépens Les époux [B] ont soulevé l’irrecevabilité pour défaut de qualité à agir du SDC LE [Etablissement 1], représenté par son syndic en exercice BLB IMMOBILIER-TEMIC dont le mandat expirait en cours d’instance au 31 mars 2024. Par décision du 16 juillet 2024, le tribunal judiciaire de Montpellier a rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir et a fait droit aux demandes du SDC LE [Etablissement 1]. Au terme d’une assemblée générale tenue le 2( avril 2024, la société BLB IMMOBILIER-TEMIC était reconduite dans ses fonctions de syndic entre le 26 avril 2024 et le 25 mai 2025. Par acte extrajudiciaire du 23 juin 2025, les consorts [B] ont fait assigner le SDC LE [Etablissement 1] devant le tribunal judiciaire aux fins de : A titre principal Prononcer l'annulation de l'assemblée générale du 25 avril 2024 et par conséquent de toutes ses résolutions ; A titre subsidiaire Prononcer l’annulation de la résolution N° 4 de l’assemblée générale des copropriétaires ordinaire tenue le 25 avril 2024 ainsi que les résolutions relatives à l’approbation des comptes. Condamner le SDC LE [Etablissement 1] à 20000 euros de dommages intérêts en réparation du préjudice financier subi ; Condamner le syndicat des copropriétaires LE [Etablissement 1] à payer aux consorts [B] la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 26 mars 2026 et dans leurs conclusions récapitulatives du 19 juin 2026, le SDC LE [Etablissement 1] demande au juge de la mise en état de : Vu la loi du 10 juillet 1965, Déclarer irrecevable l’action des époux [B] à l’encontre du syndicat des copropriétaires [Etablissement 1], celle-ci étant forclose. Débouter les époux [B] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions à l’encontre du syndicat des copropriétaires [Etablissement 1]. Condamner les époux [B] à payer au syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] la somme de 5.000 euros pour procédure abusive. Condamner les époux [B] à payer au syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en sus des entiers dépens.

MOTIFS Sur la fin de non-recevoir tirée de la forclusion de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 : Le SDC LE [Etablissement 1] soulève une fin de non-recevoir tirée de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 selon lequel les actions en contestations des décisions des assemblées générales doivent être introduites dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée. Il indique que le procès-verbal de l’assemblée générale du 25 avril 2024 dont il est demandé l’annulation a été notifié le 21 mai 2024 de sorte que les époux [B] avaient jusqu’au 22 juillet 2024 pour intenter une action en contestation. Or, leur assignation date du 23 juin 2025. En réponse aux écritures des époux [B], le SDC soutient que les demandeurs ne sauraient tirer argument de leur abstention volontaire à retirer le pli contenant le procès-verbal pour remettre en cause la notification qui leur a été faite. Sur l’absence de présentation du pli à Madame [B], il explique que les consorts [B] résident à la même adresse de sorte qu’elle disposait au même titre que son époux de la faculté de retirer le courrier recommandé. Il indique que le courrier adressé bénéficie d’une présomption de conformité à son objet en ce qu’il a été régulièrement été préparé, expédié et présenté aux destinataires. Les époux [B] font valoir qu’ils sont mariés sous le régime de la séparation de bien conformément à l’article 49 du code de la famille marocain qui prévoit que chacun des époux gère son patrimoine propre pendant le mariage et le récupère à sa dissolution. Ainsi, une seule enveloppe à l’adresse de l’un ou l’autre époux a été présentée au domicile des époux de sorte qu’un seul procès-verbal a été envoyé à Monsieur [B] sans que Madame [B] ne soit concernée par le pli. En outre, le SDC ne démontre pas que l’enveloppe contenait effectivement le PV d’assemblée générale reprenant les termes de l’article 42 précité. Ils considèrent donc que l’action de chacun des époux est recevable. Aux termes de l’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. L’article 64 du décret numéro 67-223 du 17 mars 1967 prévoit que « toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire. Toutefois, la notification des convocations prévues au présent décret ainsi que celles de l’avis mentionné à l’article 59 ci-dessus peuvent valablement résulter d’une remise contre récépissé ou émargement ». Cette disposition a pour objet de sécuriser le fonctionnement des copropriétés en évitant qu’un copropriétaire puisse, en s’abstenant de retirer un courrier recommandé, empêcher le délai de recours de courir et ainsi fragiliser l’exécution des décisions d’assemblée générale. Cette notification est valablement faite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai de deux mois prévu à l’article 42 a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire, peu importe que le pli n’ait pas été récupéré par le copropriétaire défaillant. Il appartient au syndicat des copropriétaires de démontrer que la notification du PV a régulièrement été réalisée dans le mois suivant la tenue de l’assemblée générale. En l’espèce, une assemblée générale ordinaire s’est tenue le 24 avril 2024 en l’absence des époux [B] qui ont saisi le tribunal aux fins de contestation par exploit du 23 juin 2025. Il ressort de la pièce n°2 produite par le SDC LE [Etablissement 1] que le syndic en charge notamment de la convocation des assemblées générales et de la notification des procès-verbaux a adressé à « Madame ou Monsieur [B] » un pli recommandé avec accusé de réception le 21 mai 2024, soit dans le mois suivant la tenue de l’assemblée générale conformément à l’article 42 de la loi du 10 juillet 2025. Si les demandeurs soutiennent qu’il n’est pas démontré que ce pli contenait le procès-verbal de l’assemblée générale, il est constant que cette preuve apparaît impossible, le SDC ne pouvant que justifier de l’envoi d’un courrier suivant la tenue de l’assemblée générale. En l’état, l’envoi d’un premier pli en recommandé le 28 mars 2024, soit dans le mois précédant la tenue de l’assemblée générale et d’un second pli le 21 mai 2024, soit dans le mois suivant ladite assemblée suffisent à conclure que le syndic a régulièrement convoqué les copropriétaires puis leur a notifié le PV de l’assemblée générale, le SDC ne pouvant démontrer plus. Par ailleurs, le pli était adressé à chacun des époux qui avaient tous deux, la possibilité de le retirer et d’en prendre connaissance, ce qu’ils ont décidé de ne pas faire. Ils ne peuvent se prévaloir de cette abstention qui leur est commune ni affirmer que l’envoi du PV ne concernait que Monsieur [B] rendant l’action de son épouse recevable puisque le courrier était adressé à l’un et l’autre. L’action des époux [B] est en conséquence irrecevable car forclose. Sur la demande de dommages et intérêts : Le SDC [Etablissement 1] réclame la condamnation des demandeurs au paiement d’une somme de 5.000 euros de dommages et intérêts en réparation de la procédure qu’il qualifie d’abusive. Les époux [B] estiment que la demande est irrecevable, le juge de la mise en état ne pouvant condamner à des dommages et intérêts. Le juge de la mise en état ne peut condamner à des dommages et intérêts de sorte qu’il convient de rejeter la demande. Sur les dépens et les frais irrépétibles Il convient de condamner les époux [B] aux dépens ainsi qu’à verser la somme de 1.500 euros au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LE [Etablissement 1] en application de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge de la mise en état, statuant après débats publics par décision contradictoire, rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe, Déclarons irrecevable l’action formée par Monsieur [E] [B] et Madame [J] [D] épouse [B] à l’encontre du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LE [Etablissement 1] pour forclusion Rejetons la demande de condamnation à des dommages et intérêts Condamnons in solidum Monsieur [E] [B] et Madame [J] [D] épouse [B] aux dépens Condamnons in solidum Monsieur [E] [B] et Madame [J] [D] épouse [B] à payer la somme de 1.500 euros au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LE [Etablissement 1] au titre de l’article 700 du code de procédure civile Constatons l’extinction de l’instance Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits. LA GREFFIERE LA JUGE DE LA MISE EN ETAT

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.