Tribunal judiciaire, pôle civil section 1, 28 juillet 2026 — n° 24/04356

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE : La [Adresse 5] est un ensemble immobilier sis [Adresse 6] à [Localité 1], soumis au statut de la copropriété. Les livraisons des parties communes sont intervenues le 15.07.2021 pour les bâtiments B et C et le 27.09.2021 pour le bâtiment A. Au terme du règlement de copropriété, la société CITYA COGESIM a été désignée par le promoteur en qualité de syndic provisoire. Après que l’assemblée générale du 16 mars 2022, a refusé de ratifier la mission du syndic provisoire menée par la société CITYA COGESIM, cette dernière a finalement été désignée en qualité de syndic selon les modalités de son contrat de syndic durant la même assemblée. Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] (ci-après SDC JO IA) a mis en demeure en vain la société CITYA COGESIM de lui restituer la somme de 9.750,07 euros, perçue à titre d’honoraires pour la période de juillet 2021 à février 2022, soit durant la période provisoire. Par acte extrajudiciaire du 13 septembre 2024, le SDC JO IA a assigné devant le tribunal judiciaire de Montpellier la société CITYA COGESIM afin de notamment la voir condamner à lui restituer la somme de 9.750,07 euros au titre des honoraires perçus en tant que syndic provisoire ainsi que la somme de 270,81 euros au titre des honoraires perçus en tant que syndic désigné outre la somme de 4.017,60 euros en remboursement des sommes versées au titre de l’enlèvement des encombrants et 1.620 euros de pénalités de retard, en plus d’une demande de frais irrépétibles. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 décembre 2025 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des prétentions et moyens, le SDC JO AI demande au tribunal de : Vu les articles 1-1, 4, 14 et 17 de la loi du 10.07.1965, l'article 29 du décret du 17.03.1967, les dispositions des articles 1103,1193, 1240, 1302, 1302-1 et 1642-1 du Code civil, les pièces produites et la jurisprudence applicable, Condamner la société CITYA COGESIM à restituer la somme de 9 750,07 € au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], sise [Adresse 7] au titre des honoraires perçus en tant que syndic provisoire en l'absence de ratification de son mandat ; Condamner la société CITYA COGESIM à restituer la somme de 270,81 € au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], sise [Adresse 7] au titre des honoraires perçus en tant que syndic désigné ; Condamner la société CITYA COGESIM à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], sise [Adresse 7] la somme de 4 017,60 € en remboursement des sommes versées au titre de l'enlèvement des encombrants ; Condamner la société CITYA COGESIM au paiement de 1 620 € de pénalités de retard pour l'absence de transmission de documents au conseil syndical ;Condamner la société CITYA COGESIM à payer la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; Condamner la société CITYA COGESIM aux entiers dépens de l'instance ; Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 juin 2025 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des prétentions et moyens, la société CITYA COGESIM demande au tribunal de : Vu l’article 1231 du Code Civil, Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et moyens contraires, Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] à payer à la Société CITYA COGESIM la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens. Ecarter l’exécution provisoire de droit. Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile. La clôture de la procédure a été fixée à la date différée du 17 avril 2026. A l’issue de l’audience du 18 mai 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 28 juillet 2026.

MOTIFS A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties de « constat », « donner acte » ainsi que celles tendant à « dire et juger », qui n’ont pas de portée juridique, ne sont pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci. Par ailleurs, en application de l'article 768, alinéa 2, du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Sur les honoraires perçus pour la période provisoire Le SDC JO IA sollicite la restitution de la somme de 9.750,07 euros qu’il estime avoir versée indûment au titre d’honoraires exigés pour la période provisoire de juillet 2021 à février 2022. Il explique qu’un syndic ne peut se faire rémunérer pour la période provisoire qu’à condition que sa mission ait été ratifiée lors de la première assemblée générale ce qui ne fut pas le cas. Il ajoute que les factures d’honoraires ne pouvaient être émises avant l’organisation de la première assemblée générale. Selon lui, le règlement de copropriété ne prévoyait pas de rémunération et ne faisait référence à défaut qu’à la rémunération selon le tarif légal ou celui établi par les organismes professionnels. Or, il n’existe plus de taux légal et il n’est fait référence à aucun tarif établi par les organismes professionnels. La société CITYA-COGESIM estime qu’elle tenait son mandat du règlement de copropriété et que sa mission n’avait pas à être ratifiée. En outre, il était prévu une rémunération dans ledit règlement et en l’absence de tarif légal ou d’organisme professionnel réglementant la profession de syndic, la rémunération doit être effectuée selon les usages professionnels. Elle a facturé les copropriétaires selon une base annuelle de 13.000 € TTC, soit 1.083,37 euros mensuels. Le SDC [Y] n’explique pas en quoi les honoraires seraient injustifiés sachant qu’elle a agi, en tant que syndic provisoire, pour la mise en place et l’organisation de la copropriété et que les copropriétaires ont voté en faveur du budget les prévoyant lors de l’assemblée générale du 16 mars 2022. Aux termes de l'article 17, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 résultant de la loi n° 2014-366 au 24 mars 2014 , « dans le cas où, avant la réunion de la première assemblée générale suivant la mise en copropriété, un syndic provisoire a été désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties, ce syndic ne peut être maintenu que par décision de l'assemblée générale, après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndics effectuée par le conseil syndical, s'il en existe un, ou les copropriétaires ». A ce titre, la désignation d’un syndic provisoire n'a d'effet que jusqu'à la date à laquelle la première assemblée est appelée à se prononcer soit pour le maintien de ce syndic dans ses fonctions, soit pour la nomination d'un nouveau syndic. Le règlement de copropriété de l’immeuble [Y] stipule en son article 2.6.2.1.1 « Syndicat provisoire » les termes suivants : « La société CITYA COGESIM […] assurera la fonction de syndic provisoire. […] La désignation de ce syndic professionnel devra être ratifiée par la première assemblée générale des copropriétaires convoquée dans le délai de six mois à compter de la création de la copropriété (date d’achèvement du bâtiment). […] Le syndic provisoire aura droit à une rémunération annuelle fixée, à défaut d’autres précisions, selon le tarif légal ou celui établi par les organismes professionnels ». Le règlement de copropriété comme l’article 17 de la loi de 1965 ne prévoient pas que l’absence de ratification a un effet rétroactif et anéantit ce qui a été effectué par le syndic provisoire. Ce dernier a effectué une mission pendant la durée de son mandat jusqu’à l’assemblée générale qu’il a d’ailleurs fait convoquer. Une rémunération lui est donc due pour l’exercice de sa mission ce qui est prévu par le règlement de copropriété qui ne la subordonne pas à la ratification du syndic provisoire, les copropriétaires ne déplorant pas de manquement aux obligations de la défenderesse pour contester le paiement de sa mission. Si le règlement de copropriété prévoit une rémunération annuelle préfixée ou à défaut de précision, une rémunération basée sur le tarif légal ou celui établi par les organismes professionnels, et s’il n’est pas contesté qu’il n’existe ni tarif légal ni organisme professionnel en matière de syndic, la société CITYA-COGESIM remarque à juste titre que lors de l’assemblée générale du 16 mars 2022, une convention d’honoraires a été soumise à l’approbation des copropriétaires pour l’avenir. En effet candidate pour effectuer une mission de syndic définitif, la défenderesse a soumis sa convention d’honoraires prévoyant une rémunération annuelle de 13.000 € TTC, montant qu’elle avait proratisé sur ses factures d’honoraires établies le 9 décembre 2021, 20 janvier 2022, 16 et 18 février 2022 quand elle était syndic provisoire (pièce n°6 – SDC [Y]). Du reste, en dépit de réserves liées au bienfondé des honoraires dus pour la période durant laquelle la société CITYA-COGESIM était syndic provisoire, l’assemblée générale des copropriétaire, réunie le 30 novembre 2022, a approuvé les comptes de l’exercice du 15 juillet 2021 au 30 juin 2022 comprenant le paiement des honoraires litigieux. Le syndic provisoire a appliqué les usages professionnels en facturant ses honoraires à hauteur de 9.750,07 euros TTC, lesquels étaient dus en rémunération de sa mission en cette qualité. Il convient donc de rejeter la demande de restitution. Sur les honoraires perçus en qualité de syndic désigné Le SDC [Y] sollicite la condamnation de la société CITYA-COGESIM à lui restituer la somme de 270,81 euros, qu’elle estime être un trop-perçu. Elle indique que la convention d’honoraires présentée par le syndic lors de sa désignation prévoyait une rémunération annuelle de 13.000 euros TTC de sorte qu’était facturée chaque mois la somme de 1.083,33 euros entre mars et octobre 2022. Toutefois, elle s’étonne que la somme de 1.354,14 euros lui ait été facturée en novembre 2022 sur la base d’un budget prévisionnel de 13.650 euros annuel. Selon elle, la clause de révision permettant une augmentation des honoraires ne pouvait s’appliquer au contrat en ce qu’il n’a été signé que pour une durée de neuf mois. En réplique, le syndic soutient que le demandeur ne justifie pas du paiement effectif de la somme dont il réclame restitution. Aux termes de l’article 29 du n°67-223 du décret du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Enfin, en vertu de l’article 1193 du même code, les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise. En l’espèce, le contrat de syndic porté à l’approbation de l’assemblée générale du 16 mars 2022 prévoit dans son article 7.1.5 que « la rémunération forfaitaire annuelle perçue par le syndic au titre du présent contrat s’élève à la somme de 10.833 euros hors taxes, soit 13.000 euros toutes taxes comprises ». Plus loin, « elle peut être révisée chaque année à la date de l’assemblée générale annuelle selon les modalités suivantes : les honoraires de gestion courante et variables sont établis pour l’exercice en cours. […] Cette clause de révision du prix ne vaut que pour les contrats d’une durée supérieure à un an. »