Tribunal judiciaire, référés civil, 28 juillet 2026 — n° 25/01550

PAR CES MOTIFS Nous, Alain MIELI, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire exécutoire immédiatement et en premier ressort, par mise à disposition au greffe. Tous droits et moyens des parties étant réservés, au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dés à présent, en application des dispositions des articles 6, 9 et 835 du code de procédure civile, 14 de la loi du 10 juillet 1965. Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de Monsieur [Y] [D] de condamnation du syndicat des copropriétaires [Adresse 3], à exécuter les travaux préconisés par l’expert judiciaire dans ses rapports des 18 mars 2022 et 26 août 2025, et plus particulièrement ceux décrits aux pages 158 à 162 du rapport du 18 mars 2022, et à défaut, sur la base du devis établi par la société TDG le 5 juin 2025, et ce sous astreinte provisoire. Condamnons Monsieur [Y] [D] aux dépens. Condamnons Monsieur [Y] [D] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice la S.A.R.L. Agence du Golf, la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Ainsi ordonné et prononcé au tribunal judiciaire de Grasse. Le Greffier Le Juge des référés

*** FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES : Suivant acte authentique reçu le 11 décembre 2013, Monsieur [Y] [D] a acquis en l’état futur d’achèvement de la S.C.I. Vallauris [Adresse 1], une villa, composant le lot n°24 d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis dénommé « [Adresse 3] », sis à [Localité 2]. Suivant exploit en date du 8 octobre 2025, il a fait assigner le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] devant le juge des référés de ce siège aux fins, de le voir condamner à une obligation de faire, sous astreinte, au titre des frais irrépétibles et aux dépens. Il expose que : -depuis l’origine du programme immobilier, de graves désordres affectent les parties communes situées à proximité de sa maison, liés au talus et aux réseaux, générant d’importants dommages sur son lot ; -ces désordres ont fait l’objet d’une expertise judiciaire confiée à Monsieur [K] [C], qui a rendu son rapport le 18 mars 2022 ; -par ordonnance de mise en état du 16 décembre 2022, la S.C.I. Vallauris [Adresse 1] a été condamnée à verser au syndicat des copropriétaires une provision de 517.930,33 euros HT, pour la réalisation des travaux en parties communes ; -par ordonnance du 22 mars 2024, le juge de la mise en état de ce siège a ordonné un complément d’expertise ; -dans son pré-rapport du 22 mai 2025, confirmé par une note du 23 juin 2025, l’expert judiciaire a réaffirmé ses préconisations techniques, lesquelles doivent être mises en œuvre ; -un devis conforme auxdites préconisations a été établi le 5 juin 2025, pour un montant de 134.264 euros HT ; -en dépit de la provision disponible et du caractère urgent des travaux, le syndicat des copropriétaires refuse d’y procéder ; -l’expert judiciaire a déposé son rapport le 26 août 2025 ; -la réalité des désordres qu’il subit, comme la nécessité et la nature des travaux de reprises, sont établies par les pièces du dossier ; -son conseil a, par courrier du 21 juillet 2025, mis en demeure le syndic d’avoir à y procéder, en vain ; -la société TDG est en mesure, sur la base de son devis établi le 5 juin 2025 et communiqué au syndicat des copropriétaires, de réaliser les travaux, conformément aux préconisations expertales ; -alors que par courrier de 1er août 2025, le syndic a reconnu la pleine responsabilité du syndicat des copropriétaires dans la réalisation de ces travaux, l’assemblée générale du 30 juillet 2025 a désigné un BET (AB Ingénierie), avec pour conséquence de retarder plus encore leur réalisation, qui en l’état reste incertaine ; -l’attitude passive du syndicat des copropriétaires s’explique par sa volonté de n’avancer aucune somme, dans l’attente de l’issue de la procédure au fond en indemnisation ; or, il a d’ores et déjà perçu, en exécution de l’ordonnance suscitée du 16 décembre 2022, une indemnisation provisionnelle lui permettant de financer les travaux utiles en parties communes, qui in fine risque de s’avérer insuffisante eu égard au renchérissement du coût des travaux ; -la réalité des désordres et la nécessité des travaux ne sont ni contestées ni contestables ; ils sont clairement identifiés et connus des syndics successifs, à travers les devis, validés par l’expert judiciaire et le BET Benati à savoir : -la stabilisation du talus ; -le traitement des eaux au sol (drainage) ; -les finitions (terre, gazon, gouttières, raccordements) ; -depuis 2021, la copropriété bloque la mise en œuvre de travaux urgents de fond ; elle est marquée par une instabilité chronique des syndics (Robaldo, Heracl’Immo, SG2P, puis Chancel depuis 2024), confrontés à son refus récurrent de les engager, en dépit des mises en garde répétées des intervenants et sachants, et tous ont démissionné ou été remplacés pour ce motif ;

MOTIFS DE LA DÉCISION : Remarque liminaire : À titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application des articles 4, 5 et 31 du code de procédure civile le juge, qui a pour mission de trancher un litige ou de concilier les parties, n’exerce aucun contrôle de légalité ou d’opportunité sur les demandes tendant à « constater », voir « donner acte » ou encore à voir « dire et juger » qui n’ont pas force exécutoire. En effet, il ne s’agit pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions, lesquelles s’entendent du résultat juridiquement recherché, en ce qu'ils ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert dès lors qu’ils s’analysent en réalité comme le rappel des moyens invoqués, ou en ce qu’ils formulent exclusivement des réserves alors que la partie qui les exprime n’est pas privée de la possibilité d’exercer ultérieurement les droits en faisant l’objet. Il ne lui appartient donc pas de les examiner ou d’y répondre et elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif de la présente décision. I. Sur la compétence du juge des référés : Il convient de relever que, dans son ordonnance en date du 10 mars 2026, la juridiction a retenu sa compétence, au visa de l’article 789 du code de procédure civile, aux motifs que, -d’une part, que la procédure au fond opposant le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] et certains copropriétaires à la S.C.I. Vallauris [Adresse 1] et les constructeurs, concernant l’indemnisation des préjudices résultant de l’absence de levées des réserves non levées et la réparation de divers désordres affectant tant les parties communes que les parties privatives, est étrangère aux rapports entre ledit syndicat et les copropriétaires, -et, d’autre part, que la demande d’exécution de travaux préconisés par l’expert, qui ne présenteraient pas un caractère provisoire, ne relève pas de la compétence du juge de la mise en état. En conséquence cette question est désormais tranchée, le syndicat des copropriétaires précisant dans ses dernières écritures en prendre acte. II. Sur la demande de condamnation du syndicat à une obligation de faire, sous astreinte : Le demandeur fonde ses demandes sur les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile ; dès lors, l’urgence n’est pas une condition de la demande. L’article 835 du code de procédure civile dispose que «Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire». Ce texte impose au juge une condition essentielle avant de pouvoir accéder à la demande sur ce fondement : celle de rechercher si l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Doivent être précisés les éléments de la contestation qui rendent celle-ci sérieuse. Il sera retenu qu’une telle contestation survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. À l’inverse, sera écartée une contestation qui serait à l’évidence superficielle ou artificielle. Si aucune contestation n’apparaît sérieusement opposable, la provision peut être octroyée ou l’obligation ordonnée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision ou d’exécution d’une obligation de faire est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle. Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de la décision et non à celle de la saisine. Par ailleurs, le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En outre, aucune condition d’urgence ou d’absence de contestation sérieuse n'est requise pour l’application de l’article susvisé. De plus, le syndicat des copropriétaires est, aux termes des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, responsable de plein droit des dommages causés par un vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, la victime n’ayant pas à établir de faute du syndicat. En effet, la responsabilité du syndicat est indépendante de faute. Il est constant qu’il s’agit d’une responsabilité de plein dont il ne peut s’exonérer qu’en démontrant soit l’absence de tout lien de causalité entre l’état de l’immeuble et le préjudice invoqué, soit une faute de la victime à l’origine des désordres, soit la faute d’un tiers, soit enfin l’existence d’un cas de force majeure. Enfin, l’article 6 du code de procédure civile dispose que « A l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à les fonder. », et l’article 9 du même code ajoute « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. ». En l’espèce, le litige a pour objet les désordres que le demandeur soutient affecter ses parties privatives, et qu’il impute au syndicat des copropriétaires. Il résulte des pièces versées aux débats que : -par ordonnance du 16 décembre 2022, le juge de la mise en état a notamment condamné la société S.C.I. Vallauris [Adresse 1] à payer : -au syndicat des copropriétaires [Adresse 3] la somme provisionnelle de 517.930,33 euros, majorée de 10 % au titre de la TVA ; -à Monsieur [D] et Madame [S], ensemble, la somme provisionnelle de 56.894,73 euros HT, majorée de 10 % au titre de la TVA ; -par ordonnance du 22 mars 2024, le juge de la mise en état a, notamment : -ordonné la réouverture des opérations d’expertise de Monsieur [C] ; -dit que l’expert devra compléter son rapport en récapitulant ses conclusions, en répondant clairement, pour chaque désordre et chaque villa/demandeur concernée, et en établissant au besoin un tableau récapitulatif, aux chefs de mission suivants : -chef de mission n°3 : vérifier la réalité des désordres invoqués ; -chef de mission n°5 : situer la date d’apparition des dommages ; -chef de mission n°9 : donner son avis sur le coût des travaux nécessaires pour remédier aux désordres ; -chef de mission n°10 : fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues. Monsieur [D] sollicite, aux termes de ses dernières écritures suite à réouverture des débats, l’exécution des « travaux préconisés par l’expert judiciaire dans ses rapports des 18 mars 2022 et 26 août 2025, et plus particulièrement ceux décrits aux pages 158 à 162 du rapport du 18 mars 2022, à savoir : -la végétalisation du talus, -la réalisation de travaux de drainage et de raccordement, -l’installation et le démontage de chantier, -la rehausse des grilles de vide sanitaire, -la pose de gouttières PVC, -la mise en place de boite à eau, -la réalisation de descentes pluviales, -le raccordement au réseau d’eau pluvial, -le profilage du terrain, -la création de restanques avec soutènement et le drainage du mur de soutènement, et plus généralement la mise en place des restanques dans le talus, -la réalisation d’un réseau de drainage des murs et du terrain, -la mise en œuvre des dispositifs d’évacuation des eaux pluviales,