Tribunal judiciaire, 4ème chambre, 31 juillet 2026 — n° 23/05015

EXPOSE DU LITIGE Mme [U] [K] est copropriétaire dans un immeuble dénommé “[Adresse 4]”, situé [Adresse 5] à [Localité 4], pour avoir acquis, suivant acte notarié du 14 décembre 2007, les lots n°136 et 115 correspondant respectivement d’une part à “un appartement de type T2 sis au rez-de-chaussée du bâtiment F portant le n°56 sur le plan et composé de : entrée, une chambre, salle d’eau avec W.C., séjour avec coin cuisine, loggia couverte. La jouissance privative et particulière d’n jardin au droit du lot d’une superficie d’environ 15m²”, et d’autre part à “un emplacement de parking extérieur non couvert dans le groupe de parking P2 portant le n°49 sur le plan”. En se référant à un rapport d’investigation de la société Chasseur de fuites mandatée par ses soins en date du 5 juin 2020, Mme [U] [K] a signalé au syndic de l’immeuble le 24 juin 2020 un dégât des eaux affectant son local d’habitation ayant pour origine le parking de la copropriété. Le procès verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 mai 2021 mentionne que l’assemblée a refusé de procéder aux travaux de reprise afférent à ce désordre, que le syndic a été informé que la pièce sinistrée ne fait pas partie de la consistance initiale du lot de Mme [K] et qu’il est demandé à celle-ci de restituer la partie commune annexée (résolution n°8). Le 7 juin 2022, l’assemblée des copropriétaires a de nouveau refusé de procéder aux travaux de mise hors d’eau sollicités par Mme [K] (résolution n°13). Le 22 novembre 2022, une nouvelle assemblée des copropriétaires s’est tenue. Par une résolution n°4, l’assemblée générale a décidé d’autoriser le syndic à ester en justice à l’encontre de Mme [K] “pour restitution des parties communes occupées sans droit ni titre”. Opposante à ladite résolution, Mme [K] a, par acte signifié le 14 avril 2023, assigné le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6] (ci-après le syndicat des copropriétaires) en annulation de la résolution n°4 de l’assemblée générale du 22 novembre 2022. Par dernières conclusions du 8 février 2026, Mme [K] demande au Tribunal, au visa de l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, de : -annuler la résolution n°4 de l’assemblée générale des copropriétaires de la copropriété LE SOLEIL DES ILES qui s’est tenue le 22 novembre 2022, -condamner le requis à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, -débouter le requis de l’ensemble de ses demandes, -condamner le requis aux entiers dépens avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Sabrina Prattico conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile, -dire et juger qu’elle sera exonérée, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d'administration, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Par dernières conclusions du 13 février 2026, le syndicat des copropriétaires demande au Tribunal de débouter Mme [K] de l’intégralité de ses demandes et de condamner celle-ci au paiement de la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens. La procédure a été clôturée le 16 février 2026. Il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé plus amples de leurs moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande d’annulation de la résolution n°4 de l’assemblée générale du 22 novembre 2022 La résolution n°4 de l’assemblée générale du 22 novembre 2022 est libellée en ces termes : “Autorisation au syndic d'ester en justice à l'encontre de Mme [K] [U] (copropriétaire du lot 136) pour restitution de parties communes occupées sans droit ni titre(art 24) L'assemblée générale autorise le syndic à engager toute action, y compris judiciaire, devant toute juridiction, à l'encontre de : Mme [K] [U] (copropriétaire du lot 136) pour restitution de parties communes occupées sans droit ni titre -Donne mandat au syndic pour représenter la copropriété devant toutes juridictions et faire appel aux conseils de IMAVOCAT ([Localité 5]) nécessaires à la défense des intérêts de la copropriété ; -Prend acte que, conformément aux dispositions de l'article 55 du décret du 17 mars 1967, les copropriétaires seront informés par le syndic de l'avancement de la procédure lors de chaque assemblée générale ; -Confirme que les honoraires du syndic seront calculés conformément à son contrat; Mise aux voix : POUR : 39580 tantièmes CONTRE : 2197 tantièmes Mme [K] [U] (2197) ABSTENTION : 29935 tantièmes Mr ou Mme [R] [W] (1854) ; Mr ou Mme [E] [A] (2556) ; Mr [F] [Y] (1751) ; Mr ou Mme [Q] [B] et [I] (1380) ; IndivisionFORAY / [Z] / [L] (1854) ; Mme [D] [S] (1260) ; SARL KV SUN (1244); Mme [N] [J] (1762); MMES [V] / [O] (2443) ; Mr [H] [G] (857); Mr ou Mme [X] [T] (4683) ; Mr ou Mme [M] [BI] (1744) ; Mr ou Mme [MQ] [GW] (1767) ; Mr ou Mme [WK] - [KW] (1268) ; Mr ou Mme [PI] [CA] (1750) ; MrVERSAVEL [CB] (1762) Le nombre de personnes ayant voté est de 39 totalisant 71712 tantièmes sur 100000. > Mise aux voix, cette résolution est adoptée à la majorité des voix exprimées.” Mme [K] soutient que la résolution n°4 est nulle en ce qu’elle bénéficie d’un droit exclusif de jouissance sur la partie commune dont le syndicat des copropriétaires entend obtenir la restitution. Elle indique qu’elle tient ce droit d’un procès verbal d’assemblée générale du 13 août 1990 et que cette situation est corroborée par l’annonce de l’agence immobilière John Green du 14 septembre 2007, par le certificat de mesurage du 16 mai 2007 ainsi que par la réponse de l’étude notariale du 16 novembre 2022 et par le relevé d’informations de la Direction Générale des Finances publiques. Elle estime que l’annulation de la résolution litigieuse est également encourue en ce qu’elle constitue un abus de majorité visant à éviter au syndicat des copropriétaires de supporter le coût de la réfection de l’étanchéité du parking sus-jacent qui endommage son lot. Le syndicat des copropriétaires fait valoir que “l’atteinte au droit de jouissance privatif sur une partie commune accessoire d’un lot” alléguée par Mme [K] ne constitue pas un motif d’annulation d’une résolution d’assemblée générale, de plus fort autorisant un syndic à ester en justice ; que les pièces versées aux débats sont dépourvues de valeur probante quant au droit de jouissance invoqué ; que le débat quant au bien fondé de son action sera tranché dans le cadre de l’instance parallèle pendante ; que tous travaux affectant cette partie commune doivent en tout état de cause être autorisés en assemblée générale et ne doivent pas aboutir à son appropriation en application des articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 ; que Mme [K] n’établit pas l’abus de droit ou de majorité dont elle allègue, celui-ci se distinguant de la simple opposition d’intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire ; que le Tribunal ne peut se livrer à un contrôle d’opportunité des décisions prises par l’assemblée ; que l’autorisation du syndic d’ester en justice est un droit fondamental d’accès au droit et à la justice. L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 fixe le principe et les conditions des recours ouverts contre les décisions irrégulières des assemblées générales de copropriétaires. En invoquant l’existence d’un droit de jouissance sur la partie commune revendiquée par le syndicat des copropriétaires, Mme [K] conteste en réalité l’opportunité même de la décision de l’assemblée générale des copropriétaires d’agir en justice à son encontre, ce qui excède l’office du juge qui ne peut connaître que de la légalité des décisions de l’assemblée. C’est donc de façon inopérante que pour contester la régularité de la résolution litigieuse Mme [K] tente de démontrer l’existence d’un droit venant légitimer l’occupation de la pièce subissant les infiltrations d’eau. Les décisions prises par l' assemblée générale ne peuvent être annulées qu'en présence d'une inobservation des formalités prescrites pour la réunion et la tenue des assemblées, d'une violation des règles de fonctionnement des assemblées, d'un excès de pouvoir ou d'un abus de droit ou de majorité dans la prise des décisions. L'abus de majorité est une application de l'abus de droit. Est ainsi abusive la décision qui est prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires ou qui est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires. Il incombe au copropriétaire demandeur à l'annulation d’apporter la preuve que la décision qui a été prise est contraire à la défense légitime de l'intérêt collectif de la copropriété, conformément à l’article 9 du code de procédure civile. En l’espèce le vote de la résolution litigieuse n’est que la stricte application des dispositions de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 en vertu desquelles le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale. L’action envisagée tend à mettre un terme à une occupation illicite d’une partie commune, ce qui est conforme à l’intérêt collectif de la copropriété puisque le syndicat a qualité pour agir en justice en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble en vertu de l’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Quand bien même le syndicat des copropriétaires serait jugé infondé en sa demande dans le cadre de la procédure pendante devant ce même Tribunal, cela ne suffirait pas à démontrer l’existence d’un abus dans l’exercice du droit d’ester en justice. Il appartiendra uniquement au Tribunal saisi de ce litige de se prononcer sur le caractère éventuellement dilatoire de l’action en justice engagée par le syndicat des copropriétaires à ce titre. En l’état des circonstances décrites par Mme [K] et des éléments produits aux débats, la demanderesse échoue dans la preuve qui lui incombe d’une intention de lui nuire au travers de l’autorisation qui a été donnée au syndic par l’assemblée des copropriétaires le 22 novembre 2022 d’agir en justice et d’ainsi voir trancher le débat juridique existant entre les parties quant aux droits attachés au local en cause. L’abus de majorité n’est pas caractérisé. Mme [K] sera donc déboutée de sa demande d’annulation de la résolution n°4 votée lors de l’assemblée générale tenue le 22 novembre 2022. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire Mme [K], qui succombe, assumera la charge des dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile. Les conditions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas réunies pour qu’elle puisse être dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure. Sa demande en ce sens sera rejetée. L’équité commande d’allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. La nature de l’affaire ne justifie pas d’y déroger.

PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort, DÉBOUTE Mme [U] [K] de sa demande d’annulation de la résolution n°4 de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 novembre 2022, DÉBOUTE Mme [U] [K] de sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, CONDAMNE Mme [U] [K] aux dépens de l’instance, CONDAMNE Mme [U] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété “[Adresse 4]” la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision. AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOURS, MOIS ET AN SUSDITS, LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE