Tribunal judiciaire, référés civil, 31 juillet 2026 — n° 26/01083

*** FAITS, PRETENTIONS DES PARTIES ET PROCEDURE La SCI BLF IMMOPLUS est propriétaire au sein de la copropriété [Adresse 1] d’un lot situé au premier étage, qu’elle donne à bail professionnel à Monsieur [T] lequel y exerce depuis plusieurs années la profession de masseur kinésithérapeute. Un litige au fond oppose la SCI BLF IMMOPLUS et Monsieur [T] d’une part, à la copropriété d’autre part, relativement à l’annulation d’une résolution d’assemblée générale de 2024 qui a refusé d’autoriser la société BLF IMMOPLUS l’installation à ses frais d’un dispositif d’ouverture contrôlé de la porte du sas de l’immeuble, permettant l’accès aux patients et aux services de secours, dans le cadre limité aux besoins de son activité paramédicale. Autorisés par ordonnance présidentielle du 20 juillet 2026, la SCI BLF IMMOPLUS et Monsieur [Z] [T] ont fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire de céans, d’heure à heure, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société COPROGEST, à l’effet de voir : Vu les articles 8,9, 25 g, et 26 de la loi du 10 juillet 1 965, 485, 486, 489 et 835 du code de procédure civile, le règlement de copropriété et les pièces produites, Ordonner au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] pris en la personne de son syndic, de remettre en fonctionnement, dans les six heures de la signification de l’ordonnance à intervenir, le digicode de la seconde porte du sas, au besoin par l’attribution d’un nouveau code communiqué à Monsieur [T] Dire que ce dispositif pourra être limité aux jours et horaires d’ouverture du cabinet de kinésithérapie À titre subsidiaire, si le rétablissement du digicode était techniquement impossible, Ordonner au syndicat des copropriétaires de mettre en service, dans le même délai, tout dispositif équivalent permettant à Monsieur [T] d’ouvrir à distance la seconde porte depuis son cabinet, notamment par l’activation du bouton existant, une commande filaire ou une télécommande Assortir cette obligation d’une astreinte provisoire de 2000 € par jour calendaire de retard, courant à l’expiration du délai de 6 heures suivant la signification de l’ordonnance Se réserver la liquidation de l’astreinte Ordonner en raison de l’urgence, l’exécution de l’ordonnance au seul vu de la minute, conformément à l’article 489 du code de procédure civile Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à payer la somme globale de 6000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris le coût de la présente assignation. À cet effet, les demandeurs font valoir que dans l’attente du jugement à intervenir sur le litige au fond, et jusqu’alors, le système [A] sur la seconde porte, voulu pour le syndicat, coexistait avec un digicode permettant à Monsieur [T] d’ouvrir l’accès à ses patients durant les heures d’ouverture de son cabinet. Les demandeurs soutiennent que quelques jours seulement après l’audience, sans aucune information ni préavis, le syndicat des copropriétaires a supprimé l’usage du code de la seconde porte et a imposé un accès exclusivement commandé par un badge [A], ce qui contraint Monsieur [T] à interrompre les soins en cours, quitter son cabinet, descendre ouvrir lui-même la porte lorsqu’un patient se présente. Les requérants soutiennent que les patients, leurs accompagnants et les ambulanciers, dans un contexte caniculaire, demeurent actuellement bloqués dans le sas, ou encore doivent attendre une solution d’accès sur le trottoir. Ils soutiennent que pour les patients âgés, handicapés, à mobilité réduite ou transportés, l’accès au cabinet est devenu matériellement impossible dans des conditions normales et que la continuité des soins et l’activité professionnelle sont directement compromises.

MOTIFS ET DECISION Sur les demandes principales Aux termes de l'alinéa 1 de l’article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En l’espèce, il est acquis aux débats que Monsieur [T] exerce la profession de kinésithérapeute au sein de la copropriété, dans un lot situé au premier étage, depuis plus de 10 ans. L’exercice de cette profession libérale n’est pas prohibée par le règlement de copropriété, qui indique que l’exercice d’une profession libérale est « tolérée, à l’exception de celles susceptibles de causer un trouble par rapport à la destination de l’immeuble ». Il doit d’ores et déjà être relevé que le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune réclamation vis-à-vis de la SCI BLF IMMOPLUS ou de son locataire préalablement à la présente instance, se référant à l’existence d’un trouble causé par cette activité. Par ailleurs, la présente procédure n’a trait qu’aux conditions dans lesquelles les patients du kinésithérapeute ont accès aux locaux. Or le syndicat des copropriétaires verse seulement au débat un procès-verbal de constat du 25 juin 2026 dont il résulte qu’en 40 minutes, cinq personnes se sont présentées à la porte d’entrée du bâtiment, et ont actionné l’ouverture de la première porte en sélectionnant « 1kiné [T] ». Ce seul constat est insuffisant à démontrer que l’activité de profession libérale exercée par Monsieur [T] est susceptible de causer un trouble par rapport à la destination de l’immeuble. L’affirmation selon laquelle le nombre de praticiens a augmenté est également insuffisante à démontrer en tant que telle, sans être étayée par d’autres éléments, que l’exercice de la profession libérale de kinésithérapeute est devenue source « d’un trouble par rapport à la destination de l’immeuble ». Le moyen de fait selon lequel Monsieur [T] a fait configurer le bouton d’appel de l’ouverture de la première porte en plaçant en tête de liste le correspondant « 1 kiné [T] » est par ailleurs dénué de portée dès lors d’une part que l’explication apportée par Monsieur [T] démontre qu’il n’était animé que d’une volonté de préserver l’identité des occupants de l’immeuble, et qu’il appartient en tout état de cause au syndic de configurer le système selon la règle adoptée par les copropriétaires. Il résulte des pièces produites que les parties sont en l’état de la situation procédurale suivante: • le 19 avril 2021 l’assemblée générale des copropriétaires a voté une résolution qui a approuvé l’installation d’un système [A] à l’entrée de l’immeuble deuxième porte. Cette assemblée et cette résolution ont fait l’objet d’un recours de la part notamment de la SCI BLF IMMOPLUS, qui a été rejeté par jugement du tribunal judiciaire de céans du 3 janvier 2023, décision intégralement confirmée par arrêt de la cour d’appel du 4 juin 2025. • Le 14 mars 2024, l’assemblée générale des copropriétaires a rejeté la demande de résolution qui avait été inscrite à l’ordre du jour à la requête de la SCI BLF IMMOPLUS tendant à autoriser celle-ci à installer, à ses frais en complément du système existant, un système d’installation d’ouverture à distance, depuis l’interphone de son bailleur. Cette décision de refus a fait l’objet d’un recours de la part de la SCI BLF IMMOPLUS devant le tribunal judiciaire de céans. Par conclusions, la SCI BLF IMMOPLUS a demandé au tribunal judiciaire dans l’instance 24/3270 d’annuler cette résolution, et de l’autoriser à réaliser à ses frais les aménagements qu’elle a proposés à l’assemblée ( à savoir, un système d’ouverture à distance de la seconde porte du sas d’entrée de l’immeuble, soit par une télécommande sans fil, soit par l’activation d’un bouton dédié, le choix entre l’une de ces deux solutions restant à choisir avec le syndic et le conseil syndical, qui ne pourra pas s’opposer à la réalisation de l’une ou l’autre de ces solutions techniques sauf à concevoir un système alternatif avec l’accord de la société BLF IMMOPLUS). Dans ses écritures, la société BLF IMMOPLUS demande également au tribunal de condamner sous astreinte la copropriété à l’aménagement de l’un de ces deux dispositifs (…), le coût des travaux étant quant à lui à imputer aux charges particulières du lot de la SCI BLF IMMOPLUS. • Il est acquis aux débats que cette affaire a été plaidée le 7 juillet 2026 et mise en délibéré au 13 octobre 2026. Aux termes des dispositions de l’article 789 du code de procédure civile le juge de la mise en état est à compter de sa désignation et jusqu’à son dessaisissement seul compétent à l’exclusion de toute autre formation du tribunal pour ordonner toutes mesures provisoires. En l’espèce, la saisine du juge des référés le 22 juillet 2026 est postérieure à la clôture des débats dans l’affaire 24/3270, de sorte que le juge des référés est compétent pour connaître de la demande. Par ailleurs, il existe un élément nouveau depuis la clôture des débats devant le juge du fond, à savoir le fait que concrètement, sans attendre la décision du tribunal, a modifié l’installation ; désormais l’accès à la deuxième porte ne se fait plus que par [A], y compris pour le cabinet de kinésithérapie. Le moyen soulevé par le syndicat des copropriétaires selon lequel le débat sur l’installation d’un dispositif d’ouverture à distance est déjà « entièrement soumis » à l’appréciation du juge du fond doit dès lors être écarté comme ne constituant pas un obstacle au pouvoir du juge des référés. Il doit être rappelé que la constatation de l’existence d’une contestation sérieuse sur le fond du droit n’est pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, dès lors qu’un trouble manifestement illicite est caractérisé. En l’espèce, la SCI BLF IMMOPLUS et Monsieur [T] produisent aux débats de multiples témoignages de patients dont il résulte que la situation nouvelle créée par l’action du syndicat des copropriétaires postérieurement au 7 juillet 2026, induit l’obligation pour le kinésithérapeute ou un membre de son cabinet, de descendre ouvrir la porte à chacun des patients qui se présentent, lesquels dans l’attente, doivent patienter soit sur le trottoir, soit dans un sas qui ne dispose pas de siège, et dont la température est très élevée compte tenu de la période de l’année. Ainsi Madame [H], âgée de 75 ans, témoigne qu’elle a dû attendre 10 minutes devant la porte dans le sas de l’immeuble, le 15 juillet 2026, alors qu’elle est pourtant atteinte d’une pathologie dégénérative de la colonne vertébrale entraînant des douleurs et des difficultés à rester debout de manière prolongée. Elle témoigne qu’elle a eu la sensation qu’elle allait faire un malaise pendant ce temps d’attente. Un autre patient, Monsieur [F], atteste qu’il est atteint de difficultés de mobilité et qu’il se déplace à l’aide de béquilles et que la suppression du code l’empêche d’accéder au cabinet et par conséquent est un obstacle à ses soins. Au constat de l’absence de démonstration par la copropriété d’un quelconque trouble résultant pour elle de l’activité de kinésithérapeute en ce qui concerne l’accès des patients à l’immeuble, au constat de l’existence d’une atteinte disproportionnée à la liberté d’exercice professionnel et d’une entrave à l’accès aux soins, et alors que le juge du fond est saisi d’une demande tendant à voir autoriser la société BLF IMMOPLUS à faire réaliser à ses frais un système d’ouverture à distance uniquement depuis son lot, le juge des référés retient l’existence d’un trouble manifestement illicite qu’il lui appartient de faire cesser. La prescription des mesures nécessaires pour mettre fin à ce trouble manifestement illicite relève du pouvoir souverain du juge des référés.

Ordonnons l’exécution de l’ordonnance au seul vu de la minute ; Condamnons le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice à payer à la société BLF IMMOPLUS et à Monsieur [Z] [T], ensembles, la somme de 4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamnons le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] représentés par son syndic en exercice aux dépens de l’instance de référé ; Rejetons toutes autres demandes. Ainsi jugé à [Localité 5], avons signé avec le greffier. LA GREFFFIERE LA JUGE DES REFERES