Tribunal judiciaire, pole civil - fil 5, 30 juillet 2026 — n° 23/05196

EXPOSE DU LITIGE Faits et procédure M. [T] [Z] est copropriétaire au sein de la Résidence [Etablissement 1] sis [Adresse 4]. L’immeuble est soumis aux statues de la copropriété. Le 4 juillet 2023, le syndic en exercice a convoqué une assemblée générale. Contestant deux résolutions, par exploit d’huissier en date du 13 décembre 2023, M. [T] [Z] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS ADL IMMOBILIER (ci-après le SDC HELIOS), devant la présente juridiction afin de solliciter l’annulation des résolutions n°7 et 15 concernant d’une part, la désignation des membres du conseil syndical et d’autre part, la qualification du réseau de chauffage. L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 octobre 2025. L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie, tenue en formation juge unique du 12 mai 2026 et mise en délibéré au 30 juillet 2026. Prétentions et moyens Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique du 13 juin 2025, M. [T] [Z] demande au tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, de : Rejeter toute conclusion contraire ; Annuler la résolution n°7 de l’assemblée générale du 4 juillet 2023 ; Annuler la résolution n°15 de l’assemblée générale du 4 juillet 2023 ; Le dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;Condamner le SDC HELIOS à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique du 11 mars 2025, le SDC HELIOS demande au tribunal de : Débouter M. [T] [Z] de l’intégralité de ses demandes ; Condamner M. [T] [Z] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures devant le tribunal, auxquelles il est expressément renvoyé pour répondre aux exigences de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION Sur la demande d’annulation de la résolution n°7 Le tribunal observe que cette demande n’est pas motivée en droit. L’article 12 du code de procédure civile impose que le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. Toutefois, il ne peut changer la dénomination ou le fondement juridique lorsque les parties, en vertu d'un accord exprès et pour les droits dont elles ont la libre disposition, l'ont lié par les qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le débat. Le litige né, les parties peuvent aussi, dans les mêmes matières et sous la même condition, conférer au juge mission de statuer comme amiable compositeur, sous réserve d'appel si elles n'y ont pas spécialement renoncé. M. [Z] a voté contre cette résolution intitulée « Désignation des membres du conseil syndical » et est recevable à la contester. Il est précisé que l'assemblée générale désigne en qualité de membres du conseil syndical : - candidature de Mme [K] ; - candidature de Mme [X] ; - candidature de M. [U] ; - candidature de M. [G] ; - candidature de Mme [Y] ; - candidature de Mme [L] ; - candidature de M. [P] ; - candidature de M. [A]. Cette résolution a été adoptée à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés. Sur l’absence de mention de son vote contreL'article 17 du décret 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa rédaction applicable à l'espèce, énonce : 'Il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, ou dans les huit jours suivant la tenue de l'assemblée, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs. Le procès-verbal précise, le cas échéant, si les mandats de vote ont été distribués par le président du conseil syndical, par un membre du conseil syndical ou par le président de séance dans les conditions prévues à l'article 15-1. Le procès-verbal comporte, sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965. Le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions. Les incidents techniques ayant empêché le copropriétaire ou l'associé qui a eu recours à la visioconférence, à l'audioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique de faire connaître son vote sont mentionnés dans le procès-verbal. La feuille de présence est annexée au procès-verbal. (...)' L'article 14 dispose pour sa part : 'Il est tenu une feuille de présence, pouvant comporter plusieurs feuillets, qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé : -présent physiquement ou représenté ; -participant à l'assemblée générale par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique ; - ayant voté par correspondance avec mention de la date de réception du formulaire par le syndic. Dans le cas où le copropriétaire ou l'associé est représenté, la feuille de présence mentionne les nom et domicile du mandataire désigné et précise le cas échéant si ce dernier participe par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique. Cette feuille indique pour chaque copropriétaire le nombre de voix dont il dispose, le cas échéant en faisant application des dispositions des deuxième et troisième alinéas du I de l'article 22 et du dernier alinéa de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Elle est émargée par chaque copropriétaire ou associé présent physiquement, ou par son mandataire. Elle est certifiée exacte par le président de séance désigné par l'assemblée générale. Elle peut être tenue sous forme électronique dans les conditions définies par les articles 1366 et 1367 du code civil.' L'article 17-1 précise que 'L'irrégularité formelle affectant le procès-verbal d'assemblée générale ou la feuille de présence, lorsqu'elle est relative aux conditions de vote ou à la computation des voix, n'entraîne pas nécessairement la nullité de l'assemblée générale dès lors qu'il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n'en est pas affecté.' En l’espèce, il est constant que le vote « contre » de M. [Z] n’a pas été mentionné dans le procès-verbal de l’assemblée générale du 4 juillet 2023. Toutefois, cette irrégularité formelle n’entraîne pas la nullité de l’assemblée générale dès lors que le résultat du vote n’en est pas affecté puisque l’unanimité des copropriétaires présents et représentés, totalisant 6958/10 000ème, soit 38 copropriétaires sur 62, a voté pour. Ce moyen sera donc rejeté. Sur l’élection de candidats au conseil syndical non mentionnés sur la convocationL’article 13 du décret du 17 mars 1967 prévoit que l'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I. Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l'ordre du jour. En l’espèce, il est constant qu’il existe une divergence entre les six nominations inscrites sur la convocation et l’élection de huit candidats au conseil syndical lors de l’assemblée générale, certains élus n’étant par ailleurs pas inscrits sur la convocation. Toutefois, si la candidature de chaque membre du conseil syndical peut être proposée, en amont de l'assemblée générale, la personne devant en informer le syndic avant l'envoi de la convocation, elle peut également être proposée durant l'assemblée générale. Il n’est pas indiqué que le règlement de copropriété est imposé des règles spécifiques pour encadrer les candidatures des membres du conseil syndical. Dès lors, ce moyen sera rejeté. Sur l’irrégularité de la vente en blocAucune disposition législative ou réglementaire n'interdit d'élire les membres du conseil syndical en bloc dès lors que le nombre de candidats est égal au nombre de sièges à pourvoir. Ce moyen sera donc rejeté. Aucun moyen ne prospérant, la demande d’annulation de la résolution n°7 sera donc rejetée. Sur la demande d’annulation de la résolution n°15 Cette résolution s’intitule « suite à donner à la demande de Monsieur [U] sur la requalification du réseau de chauffage en partie commune » et mentionne « il s’agit pour M. [U] de faire reconnaître que tous les tuyaux qui sont encastrés font partie intégrante des parties communes conformément au règlement de copropriété et de n’en faire aucune interprétation. » Un courrier de M. [U] accompagnait cette résolution et indiquait qu’elle avait pour but de trancher le débat sur le caractère commun ou privatif du réseau de chauffage dans le cadre de dégâts des eaux affectant à la verticale du 4ème au rez-de-chaussée imputables à une fuite sur le réseau de chauffage et des travaux qui devaient être réalisés pour la sauvegarde de l’immeuble. Cette résolution a été adoptée à la majorité de l’article 25. Trois moyens de nullité sont soulevés par M. [Z] : L’absence de vote à l’unanimité ;L’abus de droit ;Le non-respect de l’article 13 du décret du 17 mars 1976.

PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe, assorti de plein droit de l’exécution provisoire  REJETTE la demande d’annulation de la résolution n°7 ; REJETTE la demande d’annulation de la résolution n°15 ; REJETTE la demande de dispense de M. [T] [Z] à toute participation à la dépense commune des frais de procédure ; CONDAMNE M. [T] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS ADL IMMOBILIER, la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE M. [T] [Z] aux entiers dépens. LE GREFFIER LE PRESIDENT