Tribunal judiciaire, référés, 31 juillet 2026 — n° 26/01193

****************************************************************************** EXPOSE DU LITIGE Au fil des années, un certain nombre de personnes se sont portées acquéreurs d'appartements au sein de la copropriété sise [Adresse 15] à [Localité 1] dont le syndic en exercice est la SAS CAPVALIM. L'origine de propriété des différents lots acquis par ces personnes converge vers Monsieur [M] [K], en sa qualité de vendeur, lequel est toujours détenteur de lots au sein de cet ensemble immobilier. Certains copropriétaires ayant constaté des fissures importantes dans leur lot et dans les parties communes, ils ont alerté le syndicat des copropriétaires qui a fait intervenir un bureau d'études techniques pour effectuer un diagnostic de l'immeuble. Le rapport du BET STRUCTURAL du 12 juin 2026 a fait apparaître des désordres d'ampleur et a alerté les services de la Mairie de [Localité 1] en raison de désordres structurels affectant l’immeuble. Deux arrêtés municipaux de mise en sécurité ont été pris les 08 et 12 juin 2026, assortis d’une interdiction d’accéder et d’habiter visant de nombreux lots de cet immeuble. Les copropriétaires concernés ont donc été dans l'obligation de quitter leur logement dans l'attente des travaux nécessaires à la stabilisation totale de l'immeuble. Par ordonnance du 07 juillet 2026 (n° RG 26/586 et n° minute 26/694), le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE DU [Adresse 16], Monsieur [U] [V], Madame [G] [T] et Monsieur [A] [D] ont été autorisés à assigner Monsieur [M] [K], Madame [J] [O], Monsieur [Y] [R], Madame [C] [F], Madame [H] [Z], Monsieur [S] [Q], Madame [E] [N], Madame [P] [L] et Madame [W] [I] en référé à heure indiquée. Par actes de commissaire de justice des 8, 9 et 10 juillet 2026, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE DU [Adresse 16], Monsieur [U] [V], Madame [G] [T] et Monsieur [A] [D] ont assigné ceux-ci devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, agissant en qualité de juge des référé à l'audience indiquée. L'affaire a été évoquée à l'audience du 28 juillet 2026. Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE DU [Adresse 16], Monsieur [U] [V], Madame [G] [T], Monsieur [A] [D], mais également Madame [H] [Z] qui s'est ralliée aux prétentions des parties demanderesses, dans leur assignation et au visa de l'article 145 du code de procédure civile, demandent au juge des référés, de : rejeter toutes conclusions, fins et prétentions contraires,ordonner une mesure d'expertise judiciaire au contradictoire de Monsieur [M] [K], Madame [J] [O], Monsieur [Y] [R], Madame [C] [F], Monsieur [S] [Q], Madame [E] [N], Madame [P] [L] et Madame [W] [I] selon la mission telle que suggérée dans leurs conclusions,désigner tel expert qu'il plaira au juge des référés,prendre acte que le syndicat des copropriétaires avancera les frais de consignation,réserver les prétentions formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Madame [P] [L] demande au juge des référés, de : juger recevables et bien fondées les prétentions des demandeurs,ordonner l'expertise judiciaire telle que sollicitée,juger que le syndicat des copropriétaires prendra en charge l'avance des frais de consignation de l'expertise,réserver les dépens et toute demande de frais irrépétibles. De son côté, Madame [W] [I] demande au juge des référés, au visa des articles 145 du code de procédure civile et 1641 et suivants du code civil, de : lui donner acte de ce qu'elle ne s'oppose pas au principe de la mesure d'expertise judiciaire sollicitée,lui donner acte de ses plus expresses protestations et réserves de fait, de droit, de prescription, et notamment de responsabilité et de garantie,constater qu'elle est propriétaire non occupante du lot n° 9 de l'immeuble sis [Adresse 17],compléter la mission de l'expert désigné, laquelle comprendra également les chefs suivants : donner tous éléments techniques permettant d'évaluer les préjudices subis ou susceptibles d'être subis par Madame [W] [I] au titre du lot n°…

MOTIFS DE LA DECISION * Sur la demande d'expertise Selon l'article 145 du code de procédure civile : « S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ». Il appartient au juge de s'assurer souverainement que la mesure correspond à un juste motif dont la pertinence se trouve dans l'établissement d'une preuve dont la production est susceptible d'influer sur la solution d'un litige futur, concernant des prétentions qui, dans leurs fondements, ne doivent pas apparaître comme manifestement irrecevables ou vouées à l'échec. En l'espèce, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE DU [Adresse 16], Monsieur [U] [V], Madame [G] [T], Monsieur [A] [D] et Madame [H] [Z] produisent des justificatifs suffisants établissant les éléments de fait et de droit d'un litige possible et la nécessité de l’expertise demandée qui, en tout état de cause, rejoint l’intérêt de chacune des parties dans la perspective d’une défense loyale de leurs droits respectifs, sans préjudicier au fond. Compte tenu des éléments alarmants relevés par le BET STRUCTURAL, qui ont déterminé la mairie de [Localité 1] à prendre des mesures administratives urgentes d'évacuation, il ne fait aucun doute qu'il faille investiguer sur les causes et les conséquences des désordres et des non-conformités, dont personne ne conteste la réalité ni l'ampleur. Seuls Madame [C] [F], Madame [J] [O], Monsieur [Y] [R] s'opposent à cette mesure d'expertise. Il s'agit d'anciens copropriétaires qui avaient acquis des lots de copropriété vendus par Monsieur [M] [K] et qui les ont revendus récemment aux parties demanderesses à la présente instance. Ils font valoir que les deux actes de vente des 20 et 26 juin 2025 comportaient chacun une clause de non-garantie des vices cachés. Ils considèrent que cette clause les exonère de toute responsabilité et de toute garantie vis à vis de leurs acquéreurs, si bien que toute éventuelle action menée à leur encontre, fondée sur les dispositions des articles 1641 et suivants du code civil, serait nécessairement vouée à l'échec. Cependant, la clause d’exclusion de garantie des vices cachés ne protège le vendeur que s’il est de bonne foi. Si le vendeur connaissait le vice ou l’a dissimulé, la clause devient inopposable. De même, les vendeurs ayant réalisé eux-mêmes des travaux importants ne peuvent jamais se prévaloir d’une telle clause, même correctement rédigée. Le juge des référés, juge de l'évidence, ne dispose pas du pouvoir de préjuger l'application d'une garantie. Cependant, il est objectivement démontré qu'il ne s'est écoulé qu'une année entre les ventes immobilières et les arrêtés municipaux qui relèvent une situation de « désordres structurels affectant un mur de façade », « la façade côté gauche » et la « façade côté droite » ce qui a nécessité un « étaiement d'urgence » et l'évacuation des copropriétaires pour les mettre en sécurité tant que la « stabilité des structures de l'immeuble » ne sera pas assurée. L'évolutivité particulièrement rapide de l'apparition des désordres interroge, de même que se pose assurément la question de la présence d'indices apparents avant-coureur sous forme de fissures dans les mois, voire les années qui ont précédés le diagnostic alarmant du BET STRUCTURAL effectué en juin 2026. Il en résulte qu'il n'est absolument pas démontré que l'éventuelle action en garantie des vices cachés menée par les parties demanderesses à la présente instance, à l'encontre de Madame [C] [F], Madame [J] [O], Monsieur [Y] [R] serait manifestement irrecevable ou vouée à l'échec. Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE DU [Adresse 16], Monsieur [U] [V], Madame [G] [T], Monsieur [A] [D] et Madame [H] [Z] justifient de motifs légitimes à l'égard de l'ensemble des parties défenderesses qui nécessitent d'en savoir plus sur les causes, les conséquences et l'historique de l'apparition de ces désordres et de ces non-conformités. La mission de l'expert sera libellée selon les modalités fixées dans le dispositif, en tenant compte de la mission proposée par les parties demanderesses, applicables à chaque copropriétaires de lots, afin que chacun puisse, le cas échéant, faire ultérieurement valoir ses droits. * Sur les dépens de l’instance et les frais irrépétibles Compte tenu de l'urgence inhérente au référé à heure indiquée, les frais de consignation seront avancés par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE DU [Adresse 19] [Localité 1], afin d'assurer l'efficacité et la rapidité de la mesure d'expertise, rappelant en outre que le fondement de l'action s'analyse comme une recherche probatoire au bénéfice de la partie qui en prend l'initiative, justifiant qu'elle en assume la charge dans un premier temps. Toute demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile est prématurée à ce stade et sera donc rejetée. PAR CES MOTIFS, Nous, Monsieur Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà : REJETONS la demande de mise hors de cause formée par Madame [C] [F], Madame [J] [O], Monsieur [Y] [R]

ORDONNONS une mesure d'expertise judiciaire et désignons pour y procéder : M. [X] [IW] SOCIETE RP CONSEIL [Adresse 20] [Localité 2] Tél : [XXXXXXXX01] Port. : 07.50.25.31.77 Mèl : [Courriel 1] et à défaut de disponibilité et/d'acceptation de mission : [FC] [ND] [Adresse 21] [Localité 3] Tél : [XXXXXXXX02] Fax : [XXXXXXXX02] Port. : 06.76.77.77.61 Mèl : [Courriel 2] qui aura pour mission de : se rendre sur les lieux, sis [Adresse 15] à [Localité 4], en présence de toutes parties intéressées dûment convoquées et décrire l'immeuble, se faire communiquer et prendre connaissance de tous documents utiles à l'accomplissement de sa mission et, notamment, du rapport du BET STRUCTURAL du 12 juin 2026, visiter et investiguer en présence des parties, les parties communes et les parties privatives de l'immeuble en copropriété, et solliciter l'accès à tout lot dont l'examen lui paraîtrait nécessaire à l'accomplissement de sa mission,entendre tous sachants et recueillir toutes explications utiles auprès des partis, de leurs conseils, du syndic de copropriété, des copropriétaires et de toutes personnes dont l'audition lui paraît nécessaire,procéder à toutes constatation utiles concernant l'état de l'immeuble, tant dans ses parties communes, que dans les parties privatives,prioritairement, déterminer les mesures conservatoires éventuellement nécessaires pour sécuriser l'immeuble, ainsi que leur coût, et pour répondre aux éventuelles injonctions de l'autorité municipale, laquelle devra se voir communiquer ces préconisations en matière de mesures conservatoires d'urgence, propres à permettre de lever les arrêtés municipaux et de permettre le relogement de copropriétaires,décrire précisément les désordres et les non-conformités affectant l'immeuble, dans les parties communes et pour chaque lot privatif, et en déterminer la nature, l'étendue, la gravité et les conséquences visées tant dans l'assignation que dans les conclusions et pièces annexes de chaque partie,dans les parties communes et pour chaque lot privatif, dire si les désordres et les non-conformités constatés sont susceptibles de compromettre la solidité de l'immeuble, la sécurité de ses occupants ou son usage normal,dans les parties communes et pour chaque lot privatif, déterminer l'origine et les causes des désordres et les non-conformités constatés,dans les parties communes et pour chaque lot privatif, déterminer, si possible, la date d'apparition des désordres et des non-conformités,pour chaque lot privatif, préciser si les désordres et non-conformités existaient antérieurement à la date d'acquisition par les actuels copropriétaires,pour chaque lot privatif, dire si les désordres et les non-conformités présentaient un caractère apparent ou caché au jour de chaque acquisition par les actuels copropriétaires,fournir à la juridiction qui pourrait être saisie, tous les éléments techniques permettant d'apprécier si les propriétaires successifs de l'immeuble, et notamment Monsieur [M] [K] avaient ou pouvaient avoir connaissance de l'existence, de l'importance ou de la gravité des désordres et des non-conformités affectant l'immeuble, lors des différentes cessions ayant suivies l'apparition des désordres et des non-conformités,dire si les désordres et les non-conformités constatés présentent des caractéristiques telles qu'ils étaient nécessairement connus, ou à tout le moins décelables par les propriétaires successifs et notamment par Monsieur [M] [K],rechercher si Monsieur [M] [K], ou toute autre personne, a participé directement ou indirectement à la conception, à la construction, à la restructuration, à la rénovation, à l'extension, au gros œuvre ou à tous travaux ayant pu affecter la structure de l'immeuble, tant dans ses parties communes que ses parties privatives,dans l'affirmative, identifier les travaux réalisés sur l'immeuble antérieurement aux ventes litigieuses en limitant les recherches au délai décennal, déterminer si ces travaux ont été réalisés conformément aux règles…