Transmission d'un immeuble en France par un oncle ukrainien : aspects fiscaux 🧠 Mémoire Droit fiscal

## Réponse courte **En principe, l’achat direct de l’immeuble par votre oncle suivi d’une donation est souvent la solution la plus coûteuse et la plus rigide.** La solution généralement la plus simple est que votre oncle vous fasse une **donation d’argent**, puis que vous achetiez vous-même l’immeuble — à condition de vérifier la fiscalité française, slovaque et ukrainienne applicable à chacun. Mais le résultat dépend surtout de trois éléments : 1. **Le domicile fiscal réel de votre oncle en Slovaquie** ; 2. **Votre domicile fiscal en France** et la durée exacte de votre résidence fiscale ; 3. **La nature de l’opération** : don définitif, prêt familial, donation-partage impossible ici en principe, ou transmission par testament. ## 1. Donation d’argent par votre oncle Votre oncle pourrait vous transférer les fonds, puis vous achèteriez l’immeuble en votre nom. ### Avantages - Vous êtes directement propriétaire de l’immeuble. - L’acte d’achat est plus simple que l’achat par votre oncle suivi d’une donation immobilière. - Il est possible d’établir une donation clairement documentée : montant, date, identité du donateur, origine des fonds et absence de contrepartie. - Le transfert bancaire laisse une trace utile pour la banque, le notaire et l’administration fiscale. ### Fiscalité française potentielle Vous êtes la nièce de votre oncle. Dans la taxation française des transmissions entre collatéraux, les parents jusqu’au quatrième degré sont soumis au barème prévu par l’article 777 du CGI ; le tableau communiqué prévoit un taux de **55 %**. [Article 777 du Code général des impôts](/articles/code-general-des-impots/777) Cela ne signifie toutefois pas automatiquement que la France taxera nécessairement toute donation d’argent dans votre situation. La taxation dépend notamment : - du domicile fiscal du donateur ; - du domicile fiscal du bénéficiaire ; - de la durée de votre résidence fiscale en France ; - de l’existence éventuelle d’une convention fiscale applicable ; - de la déclaration de la donation et des règles du pays de départ des fonds. Votre présence en France depuis **deux ans** est donc un élément important, mais elle ne suffit pas à elle seule pour conclure définitivement. Il faut vérifier la durée exacte et la qualification de votre résidence fiscale au cours des années précédentes. ### Attention au risque de requalification L’administration pourrait considérer le transfert comme : - une donation non déclarée ; - un prêt familial fictif ; - une avance sur succession ; - ou, dans un cas extrême, une opération destinée à dissimuler l’origine des fonds. Il faut donc éviter un simple virement sans justificatif. Un dossier cohérent devrait comprendre : - une convention ou déclaration de donation ; - la preuve de l’identité et du lien familial ; - l’origine licite des fonds ; - la preuve du virement ; - la déclaration fiscale requise dans les pays concernés ; - une explication claire au notaire français et à la banque. ## 2. Achat de l’immeuble par votre oncle puis donation Votre oncle achèterait l’immeuble en France, puis vous le donnerait. ### Inconvénients principaux Cette solution entraîne généralement deux opérations : 1. l’achat par votre oncle ; 2. la donation de l’immeuble à votre profit. La donation immobilière doit être reçue par un notaire, sous peine de nullité selon l’article 931 du Code civil. [Article 931 du Code civil](/articles/code-civil/931) Il faut alors prévoir : - les frais d’acquisition lors de l’achat ; - les frais et émoluments liés à la donation ; - la publicité foncière ; - l’éventuelle taxation de la donation ; - les diagnostics et formalités immobilières ; - une analyse de la plus-value éventuelle ; - les conséquences successorales dans le pays de résidence de votre oncle. ### Risque économique Si l’immeuble prend de la valeur entre l’achat et la donation, cette valeur pourra être retenue pour la donation. Vous pourriez donc supporter une taxation calculée sur la valeur du bien au jour de la transmission, et non simplement sur le montant initial payé par votre oncle. ### Quand cette option peut être utile Elle peut néanmoins être pertinente si votre oncle souhaite : - conserver le contrôle de l’immeuble pendant une période ; - vous transmettre seulement la nue-propriété ; - se réserver un usufruit ou un droit d’usage ; - éviter que les fonds transitent directement vers votre compte ; - organiser une protection contre une vente immédiate du bien. Mais dans ce cas, il faut faire étudier une donation démembrée. Elle peut réduire la base taxable dans certaines configurations, mais elle crée aussi des contraintes importantes : répartition des charges, vente du bien, accord entre usufruitier et nu-propriétaire, décès de l’usufruitier, financement et gestion. ## 3. Le prêt familial : une alternative à examiner Si votre oncle souhaite vous aider sans vous enrichir définitivement immédiatement, il peut consentir un **prêt familial**. Vous achèteriez alors le bien, mais vous devriez rembourser les sommes selon un calendrier réel. Cette solution est intéressante si : - votre oncle veut récupérer son capital ; - il souhaite vous aider à obtenir un financement bancaire ; - il veut éviter une donation immédiate ; - les parties veulent conserver une certaine souplesse. Mais un prêt doit être véritable : contrat écrit, échéancier, remboursements effectifs et traçables. Un prêt sans remboursement, sans échéancier ou transformé ultérieurement en remise de dette pourrait être requalifié en donation. ## 4. Transmission à votre décès ou au décès de votre oncle Votre oncle n’étant ni marié ni père, il faut aussi vérifier ses héritiers légaux et l’existence d’un testament. En l’absence de disposition particulière, la succession revient aux héritiers déterminés par le degré de parenté ; l’article 750 du Code civil prévoit notamment la règle applicable aux collatéraux dans chaque branche. [Article 750 du Code civil](/articles/code-civil/750) Un testament pourrait vous désigner, mais cela ne neutralise pas nécessairement : - les droits successoraux dans le pays où votre oncle est résident ; - les règles de conflit de lois ; - la fiscalité française sur un immeuble situé en France ; - les droits éventuels d’autres héritiers. La transmission successorale n’est donc pas automatiquement plus avantageuse qu’une donation immédiate. ## 5. Comparaison pratique | Solution | Simplicité | Risque fiscal | Coûts immobiliers | Contrôle par votre oncle | |---|---:|---:|---:|---:| | Donation d’argent puis achat par vous | Élevée | À vérifier selon les résidences fiscales | Un seul achat | Faible après le don | | Achat par l’oncle puis donation du bien | Faible | Souvent important | Deux opérations | Possible jusqu’à la donation | | Prêt familial | Moyenne | Plus faible si véritable | Un seul achat | Élevé jusqu’au remboursement | | Testament | Moyenne à faible | À analyser dans plusieurs pays | Pas de donation immédiate | Contrôle jusqu’au décès | ## Recommandation stratégique ### Option à privilégier a priori Je privilégierais, sous réserve de vérification fiscale transfrontalière, l’ordre suivant : 1. **Donation d’argent formalisée**, si votre oncle veut vous transmettre définitivement le capital ; 2. **Prêt familial écrit**, s’il veut conserver un droit au remboursement ; 3. **Donation immobilière directe**, seulement si un objectif patrimonial particulier le justifie, par exemple un usufruit conservé par votre oncle. ### Le principal point de vigilance Il ne faut pas choisir uniquement en fonction du taux français. Une donation peut être imposable ou déclarable : - en France en raison de votre résidence ou de la localisation de l’immeuble ; - en Slovaquie en raison de la résidence de votre oncle ; - éventuellement en Ukraine selon sa nationalité, son domicile ou son patrimoine ; - auprès de la banque au titre du contrôle de l’origine des fonds. La nationalité ukrainienne de votre oncle et la vôtre est moins déterminante que vos **résidences fiscales effectives** et que la localisation du bien. ## Avant tout transfert Faites valider simultanément par : - un notaire français ; - un fiscaliste connaissant la Slovaquie ; - et, si nécessaire, un conseil ukrainien. Demandez-leur une comparaison chiffrée sur la base de quatre informations : montant du don, valeur du bien, résidence fiscale exacte de chacun et objectif de votre oncle — don définitif, prêt, usufruit ou transmission au décès.