État des lieux non conforme et absence de restitution du dépôt de garantie 🧠 Mémoire Droit immobilier Rupture et résiliation de contrat

## Réponse courte Un état des lieux de sortie est **conforme** lorsqu’il ne révèle pas de différence locative significative avec l’état des lieux d’entrée, en tenant compte de la vétusté normale. La mention **« non nettoyé »** peut rendre l’état des lieux non conforme, mais elle est contestable si elle est trop vague : elle ne précise ni la pièce, ni les éléments concernés, ni l’ampleur du nettoyage. Une retenue doit être **réelle, proportionnée et justifiée** par un devis, une facture ou un autre justificatif sérieux. La Cour de cassation a déjà refusé des retenues fondées sur une simple mention générale de nettoyage non accompagnée de devis ou facture. [legifrance.gouv.fr](https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000022827730?utm_source=openai) ([legifrance.gouv.fr](https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000022827730?utm_source=openai)) Le délai est en principe : - **1 mois** si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée ; - **2 mois** s’il existe des différences justifiant une retenue. Après seulement un mois, vous pouvez toutefois écrire dès maintenant pour demander la restitution ou les justificatifs. Si la mention « non nettoyé » est la seule différence et reste imprécise, vous pouvez soutenir que la retenue n’est pas suffisamment établie. Le bailleur doit justifier les sommes retenues. [legifrance.gouv.fr](https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000043566041?utm_source=openai) ([legifrance.gouv.fr](https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000043566041?utm_source=openai)) L’absence d’état des lieux suffisamment précis peut également jouer en votre faveur : le locataire est présumé avoir reçu les lieux en bon état, sauf preuve contraire, selon [Article 1731 du Code civil](/articles/code-civil/1731) [Article 1731 du Code civil](/articles/code-civil/1731). Le locataire répond toutefois des dégradations survenues pendant la location si elles sont établies, conformément à [Article 1732 du Code civil](/articles/code-civil/1732) [Article 1732 du Code civil](/articles/code-civil/1732). ## Justificatifs à demander Demandez : - le décompte précis de la somme éventuellement retenue ; - la désignation exacte des pièces ou surfaces concernées ; - les photographies prises lors de l’état des lieux ; - le devis ou la facture de nettoyage ; - la preuve du paiement si les travaux ont déjà été réalisés ; - la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie. ## Mise en demeure à envoyer maintenant À envoyer de préférence en **lettre recommandée avec accusé de réception**, et par courriel en parallèle. --- **[Vos prénom et nom]** **[Votre adresse]** **[Téléphone / courriel]** **À l’attention de [nom du bailleur ou de l’agence]** **[Adresse]** À **[ville]**, le **[date]** ### Objet : Mise en demeure de restituer le dépôt de garantie ou de communiquer les justificatifs d’une éventuelle retenue Madame, Monsieur, Nous avons quitté le logement situé **[adresse complète du logement]** et vous avons remis les clés le **[date de remise des clés]**. L’état des lieux de sortie comporte uniquement la mention générale **« non nettoyé »**, sans indication précise de la pièce concernée, des éléments prétendument concernés ni de l’importance du nettoyage nécessaire. À ce jour, soit plus d’un mois après la restitution des clés, aucun dépôt de garantie ne nous a été restitué et aucune retenue ne nous a été notifiée ou justifiée. En conséquence, nous vous mettons en demeure, dans un délai de **8 jours** à compter de la réception de la présente : 1. soit de nous restituer l’intégralité du dépôt de garantie, d’un montant de **[montant] euros** ; 2. soit, si vous prétendez effectuer une retenue, de nous communiquer un décompte détaillé ainsi que tous les justificatifs correspondants, notamment devis, factures, photographies et explications précises concernant la mention « non nettoyé ». Une retenue ne peut être fondée sur une mention générale et imprécise sans justification de la réalité, de la nature et du montant du préjudice invoqué. À défaut de réponse ou de règlement dans ce délai, nous saisirons la commission départementale de conciliation, puis, si nécessaire, le juge compétent afin d’obtenir la restitution du dépôt de garantie, ainsi que les sommes légalement applicables au titre du retard. Nous vous prions de bien vouloir effectuer le règlement par **[virement / chèque]** à l’adresse suivante : **[coordonnées bancaires ou adresse]**. Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de nos salutations distinguées. **[Signature]** **[Vos prénom et nom]** --- *(Sources complémentaires — recherche web)* : la Cour de cassation exige que les retenues soient justifiées et admet qu’une simple mention générale de ménage, sans devis ni facture, puisse être insuffisante. [legifrance.gouv.fr](https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000022827730?utm_source=openai) ([legifrance.gouv.fr](https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000022827730?utm_source=openai)) Si vous me transmettez les dates exactes, le montant du dépôt de garantie et le texte intégral de l’état des lieux, je peux vous remettre une version finalisée sans aucun champ à compléter.

Oui, il est utile d’ajouter ce point **si les photographies montrent effectivement que le logement était nettoyé**. Cela renforce votre contestation, car l’état des lieux doit permettre une comparaison précise entre l’entrée et la sortie, conformément à [Article 1730 du Code civil](/articles/code-civil/1730) [Article 1730 du Code civil](/articles/code-civil/1730). Ajoutez ce paragraphe après la description de la mention « non nettoyé » : > En outre, la mention « non nettoyé » figurant sur l’état des lieux de sortie ne correspond pas aux photographies prises lors de la restitution du logement, lesquelles montrent l’état réel des lieux. Ces photographies sont jointes en réserve à la présente et pourront être produites à titre de preuve. La description portée sur l’état des lieux apparaît donc à la fois générale, insuffisamment précise et discordante avec les éléments photographiques disponibles. Dans la liste des pièces jointes, indiquez : > **Pièce n° 1 :** Photographies du logement prises lors de la remise des clés, sous réserve de production. Évitez toutefois d’écrire que les photos prouvent un nettoyage parfait si elles ne montrent pas toutes les pièces. Vous pouvez rester sur la formule : **« les photographies ne corroborent pas la mention générale “non nettoyé” »**.