Conditions de réduction de l'IFI en LMP 🧠 Mémoire Droit fiscal

Oui, le statut de **loueur en meublé professionnel (LMP)** peut permettre une **exonération d’IFI des biens affectés à l’activité**, mais il ne s’agit pas d’une réduction automatique : plusieurs conditions doivent être réunies. ## Conditions principales Pour l’IFI, la location meublée est assimilée à une activité commerciale lorsque : 1. Les recettes annuelles tirées de la location meublée dépassent **23 000 €** ; 2. Ces recettes représentent **plus de 50 % des revenus professionnels** du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu, hors revenus non professionnels ; 3. Les biens sont effectivement affectés à l’activité de location meublée professionnelle. Ces conditions sont prévues par [Article 975 du Code général des impôts](/articles/code-general-des-impots/975). ## Biens concernés L’exonération peut viser : - les immeubles loués meublés ; - les droits immobiliers détenus directement ; - certaines parts de sociétés représentant des biens immobiliers affectés à l’activité. En revanche, la simple gestion d’un patrimoine immobilier propre n’est normalement pas considérée comme une activité commerciale, sauf notamment l’activité de location meublée répondant aux critères ci-dessus, conformément à [Article 966 du Code général des impôts](/articles/code-general-des-impots/966). ## Point de vigilance L’administration vérifiera notamment : - le montant réel des recettes encaissées ; - la nature des revenus professionnels du foyer ; - l’affectation effective des biens à l’activité ; - le caractère professionnel et non purement patrimonial de l’exploitation ; - les déclarations fiscales et comptables cohérentes avec le statut LMP. Si les conditions ne sont pas réunies, les biens restent en principe compris dans l’assiette de l’IFI, qui comprend les immeubles détenus directement ou indirectement, selon [Article 965 du Code général des impôts](/articles/code-general-des-impots/965). À ne pas confondre : les emprunts et certaines dettes liées aux biens peuvent aussi réduire la base taxable, sous conditions, au titre de [Article 974 du Code général des impôts](/articles/code-general-des-impots/974).

Oui, **une personne sous habilitation familiale peut, en principe, exploiter une activité de location meublée professionnelle (LMP)**, mais l’habilitation ne suffit pas à elle seule pour obtenir l’exclusion des biens de l’assiette de l’IFI. L’activité doit être exercée **au nom et pour le compte de la personne protégée**, dans l’intérêt de celle-ci, et les conditions fiscales du LMP doivent être remplies. ## 1. Rôle de la personne habilitée L’habilitation familiale peut couvrir les actes d’administration et certains actes de disposition concernant les biens de la personne protégée. L’habilité agit alors comme représentant, sans devenir propriétaire des immeubles. [Article 494-6 du Code civil](/articles/code-civil/494-6) Il faut donc vérifier le jugement : - habilitation spéciale ou générale ; - représentation ou assistance ; - pouvoir de conclure les baux, gérer les comptes et accomplir les démarches fiscales ; - éventuelle autorisation judiciaire nécessaire pour certains actes. La personne habilitée ne doit pas agir dans une situation de conflit d’intérêts. ## 2. Conditions d’exclusion des biens de l’IFI Pour que les logements meublés soient considérés comme des actifs professionnels au titre de l’IFI, il faut notamment : - plus de **23 000 € de recettes annuelles** ; - que les recettes ou bénéfices de la location meublée remplissent la condition de prépondérance sur les revenus professionnels du foyer fiscal ; - que les immeubles soient effectivement affectés à l’activité et génèrent des revenus ; - que l’activité soit réellement exercée à titre professionnel, et non comme simple gestion patrimoniale. Ces conditions résultent de [Article 975 du Code général des impôts](/articles/code-general-des-impots/975). Le BOFiP précise notamment que seuls les locaux effectivement loués et générant des revenus peuvent bénéficier du régime, et que le seuil de 50 % s’apprécie au regard du bénéfice commercial net de l’activité. ## 3. Difficulté principale en cas d’habilitation familiale Le point sensible est le suivant : **l’habilité ne peut pas créer artificiellement une activité professionnelle pour faire sortir les biens de l’IFI**. L’administration examinera : - si l’activité appartient juridiquement à la personne protégée ; - si les recettes sont déclarées dans son foyer fiscal ; - si les conditions de recettes et de revenus sont remplies par ce foyer ; - si les baux, comptes bancaires et déclarations fiscales sont cohérents ; - si l’activité répond réellement à son intérêt patrimonial. Si l’habilité exerce simplement la location pour son propre compte, les biens ne pourront pas être considérés comme l’activité LMP de la personne protégée. ## 4. Conclusion pratique Le montage est donc **possible**, mais il faut distinguer : - **propriété et fiscalité** : elles restent celles de la personne protégée ; - **gestion matérielle** : elle peut être assurée par la personne habilitée ; - **exclusion IFI** : elle dépend du respect effectif des critères de [l’article 975](/articles/code-general-des-impots/975), pas du seul prononcé de l’habilitation. Aucune jurisprudence officielle vérifiable n’a été trouvée pour cette question précise ; les décisions disponibles portent sur l’étendue des pouvoirs de l’habilité, mais ne tranchent pas directement l’exclusion IFI de biens loués meublés. Si vous le souhaitez, je peux vous établir une grille de vérification à partir du jugement d’habilitation, des recettes LMP et des revenus du foyer fiscal.