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1) La responsabilité du syndic peut-elle être engagée nonobstant l'approbation des comptes et passé le délai de contestation de l'AG ? Si oui, par quels moyens ? Utilise uniquement des sources juridiques fiables et vérifiées et à jour, et cites les articles de lois et les jurisprudences sur lesquelles tu te fondes.
La réponse est **oui** : l'approbation des comptes par l'assemblée générale (AG) et l'expiration du délai de contestation de ladite AG ne constituent pas une "décharge" (quitus) automatique pour les fautes de gestion du syndic.
Voici l'analyse stratégique de votre situation fondée sur les textes et la jurisprudence récente.
## 1. La distinction entre approbation des comptes et responsabilité
L'approbation des comptes (portant sur la comptabilité) et le quitus (portant sur la gestion) sont deux notions distinctes. Même si l'AG approuve les comptes, le syndic reste responsable de ses fautes professionnelles.
L'article de référence est [l'article 18 de la Loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+18+Loi+10+juillet+1965), qui dispose que le syndic est chargé d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale. Sa responsabilité est de nature **contractuelle** à l'égard du syndicat des copropriétaires (SDC).
## 2. Le régime de responsabilité malgré l'absence de contestation de l'AG
Même si le délai de contestation des décisions d'AG (2 mois selon [l'article 42 de la Loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+42+Loi+10+juillet+1965)) est expiré, cela n'éteint pas l'action en responsabilité contre le syndic pour ses fautes de gestion.
### A. L'action du Syndicat des Copropriétaires (SDC)
Le syndicat peut poursuivre le syndic pour des fautes de gestion révélées a posteriori. La jurisprudence est constante sur ce point : l'approbation des comptes n'interdit pas de rechercher la responsabilité du mandataire pour ses erreurs ou omissions de gestion.
* **Jurisprudence clé :** La Cour de cassation a précisé que le quitus ne fait pas obstacle à une action en responsabilité si les fautes n'étaient pas identifiables lors de l'examen des comptes ([Cour de cassation, 3ème chambre civile, 20/01/1999, n° 97-16.470](https://www.courdecassation.fr/decision/60794cd29ba5988459c4721f)). Cet arrêt souligne que l'avance de trésorerie anormale peut constituer une anomalie de gestion engageant la responsabilité contractuelle du syndic.
### B. L'action individuelle des copropriétaires
Un copropriétaire peut également agir individuellement contre le syndic sur le fondement de la responsabilité délictuelle ([Article 1240 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1240+Code+civil)) s'il prouve que la faute du syndic lui cause un **préjudice personnel** distinct de celui de la collectivité des copropriétaires.
## 3. Les moyens d'action et fondements stratégiques
### Step 1 : Identifier la faute de gestion
Pour engager la responsabilité, vous devez prouver une faute. Selon les sources, les fautes classiques sont :
* Le défaut de recouvrement des charges.
* L'absence de mise en concurrence des prestataires.
* Le paiement de factures injustifiées ou de travaux non votés.
### Step 2 : La charge de la preuve
Comme rappelé dans la décision [n° 97-16.470](https://www.courdecassation.fr/decision/60794cd29ba5988459c4721f), le juge écarte les règles de l'enrichissement sans cause au profit des règles du **mandat**. Vous devez donc démontrer que le syndic a failli à ses obligations contractuelles listées à l'article 18 de la loi de 1965.
* **Preuves nécessaires :** Rapports du conseil syndical, extraits du Grand Livre, correspondances (emails/LRAR) restées sans réponse, ou constats que des travaux obligatoires n'ont pas été réalisés.
### Step 3 : Le délai de prescription
L'action en responsabilité contre le syndic se prescrit par **5 ans** ([Article 2224 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+2224+Code+civil)), et non par les 2 mois de contestation des AG. Le délai court à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits.
## 4. Risques et limites (Analyse "Senior")
* **Le "Quitus" :** Si l'AG a donné expressément le "quitus" au syndic en toute connaissance de cause (les faits étaient connus et débattus), l'action sera beaucoup plus difficile, car le juge considérera que le syndicat a ratifié la gestion.
* **Le coût de l'expertise :** Dans les dossiers complexes de gestion financière, le juge nomme souvent un expert judiciaire. Les frais d'expertise sont à avancer par le demandeur.
* **L'intérêt à agir :** Si le préjudice est purement collectif (ex: le syndic a oublié de réclamer une indemnité d'assurance au profit du SDC), seul le syndicat (via le nouveau syndic) peut agir. Un copropriétaire seul sera déclaré irrecevable s'il n'a pas de préjudice propre.
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- La nature exacte de la faute reprochée au syndic (comptable, défaut d'entretien, non-exécution d'un vote).
- Si un "quitus" spécifique a été voté lors de la dernière AG en plus de l'approbation des comptes.
- Si vous comptez agir seul ou si le conseil syndical soutient cette démarche.
Cet article du Loi du 10 juillet 1965 est pertinent pour votre question. Consultez le texte intégral sur Légifrance pour connaître les dispositions exactes et leur application à votre situation.
Cet article du Loi du 10 juillet 1965 est pertinent pour votre question. Consultez le texte intégral sur Légifrance pour connaître les dispositions exactes et leur application à votre situation.
Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Sommaire :
La cour d'appel, saisie d'une demande d'un ancien syndic en remboursement d'avances de trésorerie à l'encontre d'un syndicat de copropriétaires, écarte les règles de l'enrichissement sans cause en relevant que l'avance de trésorerie constitue une anomalie de gestion et retient exactement que les règles de la gestion d'affaires sont inapplicables dès lors que les parties étaient liées par un contrat de mandat.
Sommaire :
Encourt la cassation l'arrêt qui tout en relevant qu'une société, syndic d'une association syndicale de copropriétaires, était titulaire d'une carte " gestion immobilière " et que la garantie financière prévue par l'article 39 du décret du 20 juillet 1972 pris en application de la loi du 2 janvier 1970 était acquise aux titulaires d'une telle carte aux seules conditions que la créance soit certaine, liquide et exigible et que la personne garantie soit défaillante, écarte cette garantie au motif que cette société ne détenait pas un mandat écrit imposé par l'article 64 du même décret, ajoutant à la loi une condition qu'elle ne comporte pas.
Sommaire :
Ayant relevé qu'en exécution d'une ordonnance de désignation devenue irrévocable, un syndic judiciaire avait ouvert un compte spécial au nom d'un syndicat des copropriétaires pour verser toutes les sommes reçues pour son compte, une cour d'appel a exactement retenu que cette obligation mise à la charge du syndic rendait sans objet pendant la durée de son mandat la consultation de l'assemblée générale sur la décision à prendre concernant l'ouverture ou non d'un compte séparé au nom de ce syndicat.
Sommaire :
Le délai de 45 jours édicté par l'article 240 du Code rural, texte de police sanitaire, ne s'applique pas à l'action tendant à la nullité relative de la vente fondée sur un vice de consentement tel le dol et qui demeure soumise au délai de prescription de l'article 1304 du Code civil.
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1) Une SCI locataire d'un bail commercial portant sur un ensemble immobilier peut-elle sous-louer une partie de cet ensemble également en bail commercial si c'est autorisé par le bailleur ? Si oui, le sous-locataire pourra-t-il vendre son fonds de commerce, faire de la location-gérance ? Utilise uniquement des sources juridiques fiables et vérifiées et à jour, et cites les lois et jurisprudences mobilisées.
2) Propose un modèle de bail commercial le plus favorable possible au bailleur (personne physique) mais sans violer les droits du locataire (SCI). Droit de sous-location accordé. Utilise uniquement des sources juridiques fiables et vérifiées et à jour.
3) Concernant une sous-location : propose un modèle de bail commercial le plus favorable possible au locataire principal (SCI) mais sans violer les droits du sous-locataire (SARL). Même chose mais pour un bail dérogatoire. Utilise uniquement des sources juridiques fiables et vérifiées et à jour.
Voici une analyse juridique stratégique et les modèles contractuels adaptés à votre situation, fondés sur les sources légales et la pratique du droit des affaires.
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## 1. Analyse juridique : Sous-location et droits du sous-locataire
### La validité de la sous-location commerciale
En droit français, le principe est l'interdiction de la sous-location. Toutefois, selon [l'article L145-31 du Code de commerce](https://www.google.com/search?q=Article+L145-31+Code+de+commerce), la sous-location est licite si elle est **autorisée par le bailleur** (stipulation au bail ou accord écrit ultérieur).
Pour que la sous-location soit régulière, vous devez respecter deux conditions cumulatives :
1. **L'autorisation du bailleur principal.**
2. **Le concours du bailleur à l'acte** : Le propriétaire doit être appelé à signer l'acte de sous-location. Si vous ne l'appelez pas par acte d'huissier ou LRAR, la sous-location lui est inopposable, ce qui peut entraîner la résiliation du bail principal.
### Droits du sous-locataire (Fonds de commerce et Location-gérance)
Dès lors que la sous-location est régulière et que le sous-locataire remplit les conditions du statut des baux commerciaux (immatriculation au RCS, exploitation d'un fonds), il bénéficie des droits suivants :
* **Vente du fonds de commerce :** Le sous-locataire a le droit de vendre son fonds de commerce. Le droit au bail (sous-bail) est un élément du fonds. Le locataire principal (SCI) ne peut pas s'y opposer de manière discrétionnaire si le bailleur principal a autorisé la sous-location.
* **Location-gérance :** Le sous-locataire peut mettre son fonds en location-gérance conformément aux [articles L144-1 et suivants du Code de commerce](https://www.google.com/search?q=Article+L144-1+Code+de+commerce). Cela n'est pas considéré comme une sous-sous-location, car le locataire-gérant n'acquiert pas de droit au bail, il exploite simplement le fonds du sous-locataire.
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## 2. Modèle de bail commercial (Bailleur physique vers SCI)
*Objectif : Protection maximale du bailleur (Propriétaire).*
**Clause de destination (Stricte) :**
> "Les locaux sont destinés exclusivement à l'activité de [Activité précise]. Toute modification, même par adjonction d'activités connexes, devra faire l'objet d'une procédure de déspécialisation selon [l'article L145-47 du Code de commerce](https://www.google.com/search?q=Article+L145-47+Code+de+commerce)."
**Clause de sous-location (Encadrée) :**
> "Par dérogation à l'article L145-31, le Preneur est autorisé à sous-louer tout ou partie des locaux. Toutefois, chaque sous-location est subordonnée à l'agrément préalable et écrit du Bailleur sur la personne du sous-locataire et les conditions du sous-bail. Le Bailleur devra être appelé à concourir à l'acte. En cas de loyer de sous-location supérieur au loyer principal, le Bailleur pourra exiger une augmentation correspondante du loyer principal."
**Clause de travaux et charges (Favorable bailleur) :**
> "Le Preneur prend les lieux dans l'état où ils se trouvent. Tous les travaux d'entretien, de réparations et de mise en conformité (accessibilité, sécurité) sont à la charge exclusive du Preneur, à l'exception des grosses réparations définies à [l'article 606 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+606+Code+civil) conformément à [l'article L145-40-2 du Code de commerce](https://www.google.com/search?q=Article+L145-40-2+Code+commerce)."
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## 3. Modèles pour la sous-location (SCI vers SARL)
### A. Sous-bail commercial (Long terme - 9 ans)
*Objectif : Protection de la SCI (Locataire principal).*
**Clause de durée et précarité :**
> "Le présent sous-bail est étroitement lié au bail principal. En cas de résiliation, de non-renouvellement ou d'extinction du bail principal pour quelque cause que ce soit, le présent sous-bail prendra fin de plein droit le même jour, sans que le sous-locataire ne puisse réclamer d'indemnité d'éviction à la SCI."
**Clause de solidarité :**
> "Le sous-locataire s'engage à respecter toutes les charges et conditions du bail principal dont il déclare avoir pris connaissance. Il sera responsable vis-à-vis de la SCI de toute dégradation ou infraction aux règles de l'immeuble."
### B. Bail dérogatoire de sous-location (Court terme - Max 3 ans)
*Objectif : Éviter le droit au renouvellement (Art. L145-5).*
**Clause de durée (Cruciale) :**
> "Le présent contrat est un bail dérogatoire régi par [l'article L145-5 du Code de commerce](https://www.google.com/search?q=Article+L145-5+Code+de+commerce). Sa durée est de [Durée, ex: 24 mois]. Les parties entendent expressément déroger au statut des baux commerciaux. Le Sous-locataire devra impérativement quitter les lieux à l'échéance sans pouvoir prétendre à aucun maintien dans les lieux ni indemnité."
**Clause de renonciation :**
> "Le sous-locataire reconnaît qu'à l'issue de ce bail, si aucun nouveau contrat n'est signé, le maintien dans les lieux entraînerait l'application automatique du statut des baux commerciaux, ce que la SCI pourra empêcher par simple congé sans préavis à l'échéance du terme."
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## Stratégie et Risques (Point d'attention "Senior")
1. **Le risque de loyer excédentaire :** Si la SCI sous-loue plus cher qu'elle ne paie au propriétaire, le propriétaire peut invoquer [l'article L145-31 al. 3](https://www.google.com/search?q=Article+L145-31+Code+de+commerce) pour augmenter le loyer de la SCI. **Conseil :** Calculez bien votre marge pour ne pas que le bénéfice soit absorbé par une révision de loyer.
2. **La solidarité :** En tant que locataire principal (SCI), vous restez **seul responsable** du paiement de l'intégralité du loyer et des dégradations du sous-locataire envers le propriétaire. Prévoyez un dépôt de garantie conséquent pour le sous-locataire (SARL).
3. **L'appel du bailleur :** Ne négligez JAMAIS d'inviter le propriétaire à la signature du sous-bail. L'absence de cette formalité est une cause fréquente d'expulsion sans indemnité.
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💡 **Cette opération de sous-location est complexe, notamment sur le partage des charges.** Si vous le souhaitez, je peux réaliser une analyse plus approfondie de votre bail principal pour vérifier s'il ne contient pas de clauses "pièges" limitant ces montages. Pour cela, activez le mode **Raisonnement** avec un [compte gratuit Justiweb](https://www.justiweb.fr/pricing).
Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite. En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l'acte. Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d'exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale, augmentation qui, à défaut d'accord entre les parties, est déterminée selon une procédure fixée par décret en Conseil d'Etat, en application des dispositions de l'article L. 145-56. Le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Dans les quinze jours de la réception de cet avis, le propriétaire doit faire connaître s'il entend concourir à l'acte. Si, malgré l'autorisation prévue au premier alinéa, le bailleur refuse ou s'il omet de répondre, il est passé outre.
Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1 Les caractéristiques du local considéré ; 2 La destination des lieux ; 3 Les obligations respectives des parties ; 4 Les facteurs locaux de commercialité ; 5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; Un décret en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments.
Le locataire peut adjoindre à l'activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires. A cette fin, il doit faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, en indiquant les activités dont l'exercice est envisagé. Cette formalité vaut mise en demeure du propriétaire de faire connaître dans un délai de deux mois, à peine de déchéance, s'il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités. En cas de contestation, le tribunal judiciaire, saisi par la partie la plus diligente, se prononce en fonction notamment de l'évolution des usages commerciaux. Lors de la première révision triennale suivant la notification visée à l'alinéa précédent, il peut, par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-38 , être tenu compte, pour la fixation du loyer, des activités commerciales adjointes, si celles-ci ont entraîné par elles-mêmes une modification de la valeur locative des lieux loués.
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Remanie les propositions de baux pour qu'elles soient complètes et non pas contenir seulement quelques clauses. Laisse vides les espaces personnalisés. Inspire toi de la pratique en la matière mais sans négliger une conformité au droit positif.
Voici des modèles complets et structurés, conformes au droit positif (Loi Pinel, Code de commerce et Code civil).
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### 1. MODÈLE DE BAIL COMMERCIAL (BAILLEUR PHYSIQUE VERS SCI)
*Ce modèle maximise la protection du bailleur tout en respectant l'ordre public.*
**ENTRE LES SOUSSIGNÉS :**
M./Mme [Nom/Prénom], demeurant [Adresse], ci-après "Le Bailleur".
**ET :**
La SCI [Nom], au capital de [Montant] €, siège social [Adresse], représentée par [Nom du Gérant], ci-après "Le Preneur".
**ARTICLE 1 : OBJET ET DESTINATION**
Le Bailleur loue au Preneur les locaux situés à [Adresse précise], d'une surface de [Surface].
Les locaux sont destinés exclusivement à l'activité de : [Activité précise].
Toute activité différente ou complémentaire est interdite sans accord écrit préalable, sous réserve des dispositions des [articles L145-47 à L145-55 du Code de commerce](https://www.google.com/search?q=Articles+L145-47+Code+de+commerce).
**ARTICLE 2 : DURÉE**
Le présent bail est consenti pour une durée de 9 années entières commençant le [Date] pour se terminer le [Date]. Le Preneur a la faculté de donner congé à l'expiration de chaque période triennale ([Article L145-4 du Code de commerce](https://www.google.com/search?q=Article+L145-4+Code+de+commerce)).
**ARTICLE 3 : LOYER ET INDEXATION**
Le bail est consenti moyennant un loyer annuel hors charges de [Montant] €, payable [Trimestriellement/Mensuellement] et d'avance.
Le loyer sera révisé annuellement à la date anniversaire du contrat selon la variation de l'Indice des Loyers Commerciaux (ILC) ou de l'Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT) publié par l'INSEE.
**ARTICLE 4 : CHARGES ET TRAVAUX (RÉFORME PINEL)**
Conformément à [l'article L145-40-2 du Code de commerce](https://www.google.com/search?q=Article+L145-40-2+Code+de+commerce) :
- **Le Preneur** supporte toutes les charges d'entretien courant, les taxes liées à l'usage (TEOM) et les menues réparations.
- **Le Bailleur** conserve à sa charge les grosses réparations définies à [l'article 606 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+606+Code+civil) et les honoraires liés à la gestion de l'immeuble.
Un inventaire précis des charges est annexé au présent bail.
**ARTICLE 5 : SOUS-LOCATION**
Par dérogation à [l'article L145-31 du Code de commerce](https://www.google.com/search?q=Article+L145-31+Code+de+commerce), la sous-location totale ou partielle est autorisée au profit de toute entité immatriculée au RCS.
**Condition de validité :** Le Preneur doit notifier au Bailleur son intention de sous-louer par LRAR. Le Bailleur doit être appelé à concourir à l'acte. Si le loyer de la sous-location est supérieur au loyer principal, le Bailleur pourra exiger une augmentation équivalente du présent loyer.
**ARTICLE 6 : CLAUSE RÉSOLUTOIRE**
À défaut de paiement d'un seul terme de loyer ou de charges à son échéance, ou en cas d'inexécution d'une clause du bail, celui-ci sera résilié de plein droit un mois après un commandement de payer ou une mise en demeure restée infructueuse.
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### 2. MODÈLE DE SOUS-BAIL COMMERCIAL (SCI VERS SARL)
*Ce modèle protège la SCI en liant le sort du sous-locataire à celui du bail principal.*
**ENTRE :** La SCI [Nom] (Locataire Principal) **ET** La SARL [Nom] (Sous-Locataire).
**ARTICLE 1 : DÉPENDANCE AU BAIL PRINCIPAL**
Le présent sous-bail est consenti sous réserve du maintien du bail principal liant la SCI au Propriétaire. Le Sous-Locataire reconnaît avoir pris connaissance du bail principal annexé. La résiliation du bail principal entraînera de plein droit celle du présent sous-bail, sans indemnité à la charge de la SCI.
**ARTICLE 2 : DROITS DU SOUS-LOCATAIRE**
Le Sous-Locataire bénéficie du statut des baux commerciaux. Il pourra céder son fonds de commerce incluant le droit au présent sous-bail, ou mettre son fonds en location-gérance ([Articles L144-1 et suivants du Code de commerce](https://www.google.com/search?q=Articles+L144-1+Code+de+commerce)), sous réserve d'en informer la SCI par LRAR.
**ARTICLE 3 : OBLIGATIONS ET SOLIDARITÉ**
Le Sous-Locataire s'engage à payer à la SCI un loyer de [Montant] €. Le Sous-Locataire est responsable de toute dégradation causée aux locaux. Il s'engage à garantir la SCI contre tout recours du Propriétaire du fait de son occupation.
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### 3. MODÈLE DE SOUS-BAIL DÉROGATOIRE (SCI VERS SARL)
*Pour une occupation précaire de moins de 3 ans sans droit au renouvellement.*
**ARTICLE 1 : NATURE JURIDIQUE (DÉROGATION)**
Les parties déclarent expressément déroger au statut des baux commerciaux conformément à [l'article L145-5 du Code de commerce](https://www.google.com/search?q=Article+L145-5+Code+de+commerce). Le Sous-Locataire reconnaît qu'il n'aura aucun droit au renouvellement ni à une indemnité d'éviction.
**ARTICLE 2 : DURÉE (IMPÉRATIF)**
Le présent bail est conclu pour une durée de [Nombre, max 36] mois. Il prendra fin le [Date] de plein droit, sans qu'il soit besoin de donner congé.
**Avertissement :** Si le Sous-Locataire reste dans les lieux après cette date sans opposition de la SCI, il s'opérera un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux (9 ans).
**ARTICLE 3 : ÉTAT DES LIEUX ET RESTITUTION**
Un état des lieux contradictoire est obligatoire à l'entrée et à la sortie ([Article L145-40-1 du Code de commerce](https://www.google.com/search?q=Article+L145-40-1+Code+de+commerce)). Le Sous-Locataire devra rendre les lieux vides et en bon état de réparations locatives.
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### ANALYSE STRATÉGIQUE (LE "COUP D'APRÈS")
1. **La Charge de la Preuve :** En cas de sous-location, la SCI doit conserver la preuve que le Bailleur a été "appelé à concourir" (copie de la LRAR et de l'accusé de réception). Sans cela, le Propriétaire peut demander l'expulsion de la SARL et la résiliation du bail de la SCI.
2. **Anticipation fiscale :** La SCI doit veiller à ce que l'activité de sous-location ne la fasse pas basculer fiscalement vers l'Impôt sur les Sociétés (IS) si elle est normalement à l'IR, car la sous-location est une activité commerciale par nature.
3. **Risque de la SARL :** Si la SARL (sous-locataire) ne paie plus, la SCI doit quand même payer 100% du loyer au propriétaire. **Conseil :** Prévoyez une caution personnelle du gérant de la SARL dans le sous-bail.
*Note : Ces modèles sont des bases juridiques. Pour une version finale prête à signature avec toutes les annexes obligatoires (DPE, ERP, Amiante), un examen de vos titres de propriété est recommandé.*
La présente section est applicable aux communes dont la liste est fixée par le décret mentionné au I de l'article 232 du code général des impôts. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux à usage d'habitation peut être soumis, sur décision de l'organe délibérant, à autorisation préalable dans les conditions fixées à l'article L. 631-7-1. Constituent des locaux à usage d'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage soit à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus, soit à n'importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d'autorisation préalable au changement d'usage ou la contestation de l'usage dans le cadre des procédures prévues au présent livre, et sauf autorisation ultérieure mentionnée au quatrième alinéa du présent article. Cet usage peut être établi par tout mode de preuve, la charge de la preuve incombant à celui qui veut démontrer un usage illicite. Toutefois, les locaux construits ou ayant fait l'objet de travaux après le 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux ont été autorisés, sauf autorisation ultérieure mentionnée au même quatrième alinéa. Lorsqu'une autorisation administrative a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné au troisième alinéa, le local dont le changement d'usage a été autorisé et, dans le cas où cette autorisation a été accordée contre compensation, le local ayant servi à compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation. Une autorisation d'urbanisme ayant pour conséquence de changer la destination de locaux à usage d'habitation ne constitue un mode de preuve valable que si elle est accompagnée d'une autorisation de changement d'usage. L'usage d'habitation s'entend de tout local habité ou ayant vocation à l'être même s'il n'est pas occupé effectivement, notamment en cas de vacance ou lorsqu'il a fait l'objet d'un arrêté pris sur le fondement du livre V du présent code. Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article. Le fait de louer un local meublé à usage d'habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme, constitue un changement d'usage au sens du présent article.
I.-Une location d'un logement meublé constituant la résidence principale du preneur est soumise au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Lorsque le bailleur est titulaire d'un bail commercial venant à expiration ou lorsque la cessation d'activité est prévue, le contrat peut être d'une durée inférieure à un an et doit mentionner les raisons et événements justificatifs. Si le bail commercial est renouvelé ou si l'activité est poursuivie, la durée du contrat est portée à un an. A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation par l'exploitant d'un établissement recevant du public aux fins d'hébergement, aux fins de constat de résiliation ou de prononcé de la résiliation du bail d'une personne dont le logement loué meublé constitue la résidence principale est notifiée, à la diligence de l'huissier de justice, au représentant de l'Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins un mois avant l'audience, afin qu'il informe les services compétents, notamment les organismes chargés du service des aides au logement et le fonds de solidarité pour le logement. II.-Lorsque la location d'un local meublé constituant la résidence principale du preneur est située dans un établissement recevant du public aux fins d'hébergement, celle-ci est soumise au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. Ne sont pas applicables à cette location les articles 3-2, 3-3 , 18 , 24-1 , 25-4 et 25-11 de la même loi. Le local loué mentionné au premier alinéa doit être équipé du mobilier nécessaire au sommeil et à la vie courante du locataire ainsi qu'être pourvu de chauffage, d'une alimentation en eau et de sanitaires. Lorsqu'un locataire ou plusieurs locataires ont avec le même bailleur un litige locatif ayant une origine commune, ils peuvent donner par écrit mandat d'agir en justice en leur nom et pour leur compte à une association dont l'un des objets est l'insertion ou le logement des personnes défavorisées ou à une association de défense des personnes en situation d'exclusion par le logement mentionnées à l'article 3 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement. Une de ces associations peut assister ou représenter un locataire, selon les modalités définies à l'article 828 du code de procédure civile, en cas de litige portant sur le respect des caractéristiques de décence de son logement.
Les travaux qui conduisent à la création, à l'aménagement, à la modification ou au changement de destination d'un immeuble de moyenne hauteur ne peuvent être exécutés qu'après autorisation de l'autorité chargée de la police de la sécurité, qui vérifie leur conformité aux règles prévues par l'article L. 141-2. Lorsque ces travaux sont soumis à permis de construire, celui-ci tient lieu de cette autorisation dès lors que sa délivrance a fait l'objet d'un accord de l'autorité chargée de la police de la sécurité. Lorsque ces travaux n'ont pas d'incidence sur le niveau de sécurité contre l'incendie de l'immeuble, l'autorisation n'est pas exigée.
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